TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01599 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DTZZ

JUGEMENT

Rendu le 03 Mars 2026

AFFAIRE :

[E] [J] [X]

C/

[C] [Q], [R] [L]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [J] [X]

né le 12 Août 1952 à [Localité 2]

[Adresse 1]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [Q]

née le 05 Septembre 1989 à

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [L]

né le 27 Juillet 1994 à [Localité 4]

[Adresse 3]

comparant

Le 5 mai 2026:

1 FEX et 1 CCC à Me [V]

1 CCC à Monsieur [L]

1 CCC au Préfet des [Localité 5]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er septembre 2023 à effet du même jour, M. [E] [J] [X] a donné un bail à Mme [C] [Q] et M. [R] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 900 euros et 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [X] a fait signifier à Mme [C] [Q] et M. [R] [L] le 26 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 4572,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, M. [E] [X] a ensuite fait assigner Mme [C] [Q] et M. [R] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103, 1104, 1134, 1193 et 1741 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— Constater qu’à défaut de paiement des loyers la clause résolutoire est acquise depuis le 27 août 2025 et le bail conclu entre les parties résilié ;

— Ordonner l’expulsion des lieux de Mme [C] [Q] et M. [R] [L], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Mme [C] [Q] et M. [R] [L] au paiement des impayés locatifs selon décompte arrêté au 15 septembre 2025 à la somme de 7005,16 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision judiciaire à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, assortie des intérêts au taux légal selon l’article 1231-7 du code civil ;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— Les condamner solidairement aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 et de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le dossier a été appelé à l’audience du 6 janvier 2026, et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 mars 2026 à la demande des parties, toutes les parties étaient comparantes. Le dossier a été retenu à cette dernière audience.

A l’audience du 3 mars 2026, M. [E] [X], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l’actualisation de sa créance locative à la somme de 10 011,76 euros, février 2026 inclus. Il fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer courant. Il soutient ne pas avoir reçu de demande officielle de travaux de la part des locataires.

Mme [C] [Q] était ni comparante, ni représentée. Il sera statué par jugement contradictoire, le défendeur étant comparant lors du premier appel du dossier en application de l’article 469 du code de procédure civile.

M. [R] [L] a comparu en personne.

Il fait valoir que le logement pris à bail est indécent, qu’ils ont demandé au bailleur de faire des travaux qui n’ont pas été faits et qu’ils ont fait intervenir l’ADIL. Il fait valoir que Mme [C] [Q] et lui-même perçoivent chacun 1500 euros d’allocations chômage et qu’ils ont quatre enfants.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 5] par la voie électronique le 29 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, M. [E] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

II- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 26 juin 2025, pour la somme en principal de 4572,20 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, sont applicables au contrat de bail de l’espèce puisqu’il a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Pour autant, tant le contrat que le commandement de payer visent un délai de régularisation de deux mois, délai qui sera retenu conformément à la volonté des parties.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2025, sous réserve de l’examen de l’exception d’inexécution soulevée par M. [R] [L].

. Sur l’exception d’inexécution

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de ces dispositions, le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, de sorte qu’il lui incombe le cas échéant de mettre en demeure son bailleur d’exécuter les travaux de réfection qu’il estime à sa charge et, à défaut d’exécution, de saisir le juge d’une demande d’autorisation à réaliser les travaux et à suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers.

Ainsi, le preneur ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer les loyers, aux motifs de désordres dans les lieux loués ou de points d’indécence du logement, sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux ou si ce dernier est insalubre, à l’exclusion d’une simple restriction à la jouissance des lieux loués (Civ. 3e, 17 mai 2018, n°17-20.016).

En l’espèce, M. [R] [L] fait état de points d’indécence du logement en fournissant seulement des photographies de traces de moisissures, datées mais non localisées et dont certaines sont floues, qui ne permettent pas de prouver la réalité des désordres allégués. Le compte-rendu de consultation médicale de l’enfant [P] [F], dont le lien familial avec les locataires n’est pas établi au demeurant, ne permet pas non plus de rapporter la preuve des points d’indécence invoqués.

Les preneurs reconnaissent résider dans le logement et ne justifient pas de courriers de mise en demeure de faire les travaux qu’ils soutiennent avoir adressés à leur bailleur. Ils ne justifient donc pas avoir informé le bailleur d’un quelconque problème d’humidité.

Il en résulte qu’aucun point d’indécence n’est démontré et qu’il n’est pas, en tout état de cause, caractérisé une inhabitabilité du logement, condition nécessaire pour exonérer les locataires de leur obligation de payer les loyers.

En outre, alors qu’en application de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, Mme [C] [Q] et M. [R] [L] pouvaient saisir le juge aux fins de faire ordonner les travaux nécessaires et solliciter la réduction ou la suspension avec ou sans consignation des loyers, ils n’ont aucunement saisi la justice à cette fin, préalablement à la présente instance.

L’exception d’inexécution soulevée sera rejetée en l’absence de justificatif des points d’indécence.

La clause résolutoire est donc acquise au 27 août 2025.

Par suite, Mme [C] [Q] et M. [R] [L] étant occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III- Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [E] [X] produit, au soutien de sa créance locative, le bail signé le 1er septembre 2023, le commandement de payer délivré le 26 juin 2025 et un décompte de la créance actualisé au 1er mars 2026, à la somme de 10011,76 euros.

Mme [C] [Q] et M. [R] [L] produisent des justificatifs de virements bancaires effectués entre les mains de l’administrateur de bien mandaté par le bailleur pour la gestion du bien, qui ont été comptabilisés dans le décompte du bailleur.

La créance du bailleur est ainsi justifiée à hauteur de 10111,76 euros au 02/03/2026, mois de février 2026 inclus.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [C] [Q] et M. [R] [L] à payer à M. [E] [X] la somme de 10111,76 euros actualisée au 02 mars 2026, échéance du mois de février incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26/06/2025 pour la somme de 4572,20 euros, à compter de l’assignation du 29 octobre 2025 pour la somme de 2432,96 euros (7005,16 euros – 4572,20 euros) et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 août 2025, Mme [C] [Q] et M. [R] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local d’habitation, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

En application de l’article 1310 du code civil, la clause du contrat ne prévoyant pas expressément la solidarité pour les indemnités d’occupation, la condamnation sera conjointe.

Il y a ainsi lieu de condamner conjointement Mme [C] [Q] et M. [R] [L] au paiement de cette indemnité à compter du 1er mars 2026, date d’arrêté de compte incluant le mois de février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

V- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [E] [X] ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [C] [Q] et M. [R] [L], ni d’un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que le demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

VI- Sur les demandes accessoires

1. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [C] [Q] et M. [R] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement Mme [C] [Q] et M. [R] [L] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

2. Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [E] [X], Mme [C] [Q] et M. [R] [L] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de M. [E] [J] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre d’une part M. [E] [J] [X] et d’autre part Mme [C] [Q] et M. [R] [L] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 août 2025 ;

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Mme [C] [Q] et M. [R] [L] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [Q] et M. [R] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [Q] et M. [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [J] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [Q] et M. [R] [L] à verser à M. [E] [J] [X], la somme de 10111,76 euros actualisée au 1er mars 2026, échéance du mois de février incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26/06/2025 pour la somme de 4572,20 euros, à compter de l’assignation du 29 octobre 2025 pour la somme de 2432,96 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE conjointement Mme [C] [Q] et M. [R] [L] à payer à M. [E] [J] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE M. [E] [J] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [Q] et M. [R] [L] à verser à M. [E] [J] [X] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [Q] et M. [R] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 5] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 5 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection