TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 25 NOVEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 23/03576 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3GM5

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 5] (la SELARL CABINET PIERI)

C/ S.D.C. [Adresse 3] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]

représenté par son Syndic en exercice Monsieur [T] [R]

domicilié [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-Laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice le Cabinet GESPAC IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Les immeubles sis [Adresse 2] et [Adresse 5] sont contigus.

Courant 2009/2010, l’immeuble du [Adresse 5] a été démoli et reconstruit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a saisi le juge des référés après avoir constaté l’apparition d’infiltrations à la suite de ces travaux.

Par ordonnance du 27 janvier 2014, le juge des référés a désigné Monsieur [G] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé le 30 avril 2016. L’expert a imputé les infiltrations à l’absence de traitement d’étanchéité sur le joint de dilatation entre les façades des deux immeubles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] devant le présent tribunal sur la base de ce rapport aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 11.665,70 euros telle que chiffrée par l’expert au titre des travaux de reprise, outre des dommages et intérêts.

Par jugement du 6 juin 2019, le présent tribunal a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à assumer l’intégralité des frais de reprise de l’étanchéité conformément au montant fixé par l’expert,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande au titre des travaux de reprise des peintures et de remise en état des murs en raison de l’application d’un coefficient de 100 % de vétusté,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à faire procéder, dans les 6 mois de la signification du présent jugement, aux travaux d’étanchéité conformément aux préconisations de Monsieur [G], dont il assumera seul la charge financière,

— dit que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Frédéric SARRAZIN,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait réaliser les travaux d’étanchéité à l’occasion de travaux de ravalement de sa façade.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a procédé à des saisies attribution sur les comptes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pour un total de 14.222,49 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a contesté les saisies attribution.

Par jugement du 23 février 2023, le juge de l’exécution :

— déclaré les contestations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sur les saisies pratiquées les 21 février et 22 avril 2022 irrecevables,

— déclaré la contestation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sur la saisie attribution pratiquée le 1er juillet 2022 recevable,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande tendant à voir annuler la saisie attribution du 1er juillet 2022 pour défaut de notification du jugement à partie,

— ordonné la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] entre les mains de la Banque Palatine selon procès-verbal du 1er juillet 2022, et ce aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui rembourser la somme de 2.311,10 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

*

Suivant exploit du 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

Par ordonnance du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état a enjoint les parties de rencontrer un médiateur et d’assister à une séance d’information à la médiation.

Les parties ont comparu devant le médiateur mais n’ont pas souhaité s’engager dans un processus de médiation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] demande au tribunal de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer la somme de 11.132,52 € outre intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 au titre de la répétition de l’indu,

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts échus,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] payer la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi

qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes,

— reconventionnellement, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer la somme de 6.623,18 e au syndicat du [Adresse 3],

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer la somme de 4.000 € au syndicat du [Adresse 3] au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la répétition de l’indu

L’article 1302 du code civil énonce que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] fait valoir qu’en l’absence de condamnation en paiement par le tribunal dans son jugement du 6 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] n’était pas légitime à procéder à des saisies attributions.

Ayant été déclaré irrecevable à contester trois des quatre saisies pratiquées, il réclame le remboursement des sommes qu’il estime saisies indûment en l’absence de titre exécutoire, comme l’a jugé le juge de l’exécution le 23 février 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] fait valoir pour sa part que le jugement du 6 juin 2019 consacre l’obligation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à faire les travaux et à en assumer le coût financier, dont le montant a été évalué à la somme de 11.665,70 euros. Par ailleurs, sa créance est constituée de la somme de 6.090 euros au titre des frais d’expertise et de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique qu’il a fait procéder aux travaux avec l’accord au moins implicite du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] qui ne pouvait ignorer cette réalité, ces derniers ayant été réalisés à la date du jugement au fond.

Il estime qu’en vertu du 6 juin 2019 sa créance est liquide, définitive et exigible même si le tribunal n’a pas explicitement condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à lui payer le montant des travaux tel qu’évalué par l’expert. Selon le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], l’interprétation du jugement permettait les saisies pratiquées.

Il déclare que le surplus concerne les dépens contenant les frais d’expertise à hauteur de 6.090 euros, somme qui a été taxée et qui est donc exigible. Il constate que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ne conteste pas la créance de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 juin 2019 le présent tribunal a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] responsable des désordres subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et l’a notamment condamné :

— à assumer l’intégralité des frais de reprise de l’étanchéité conformément au montant fixé par l’expert,

— sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, à faire procéder, dans les 6 mois de la signification du présent jugement, aux travaux d’étanchéité conformément aux préconisations de Monsieur [G], dont il assumera seul la charge financière.

Aucune condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer le montant des travaux tels que chiffrés par l’expert n’a été prononcée dans la mesure où le tribunal ne pouvait pas autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à réaliser des travaux sur la propriété d’autrui.

L’alinéa condamnant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à assumer les frais de reprise n’a aucune portée juridique dans la mesure où ce dernier est condamné sous astreinte à réaliser les travaux. La lecture des motifs du jugement montre que le tribunal a souhaité répondre à l’argumentation relative à un partage de la charge des travaux.

Cet alinéa du dispositif est purement déclaratoire, comme le précédant disant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] est responsable des désordres.

Seule la condamnation à réaliser les travaux est exécutoire et susceptible d’une exécution forcée.

Dans ces conditions, et comme l’a également déclaré à raison le juge de l’exécution dans son jugement du 23 février 2023 non contesté en appel, les saisies attributions ont été réalisées sans titre exécutoire relativement aux frais des travaux.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] considère avoir une créance de 11.655,70 euros au titre des travaux, alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] verse aux débats la facture des travaux de ravalement de façade de l’immeuble [Adresse 3]. Cette dernière montre que les travaux de reprise du joint de dilatation ont été payés à hauteur de 220 + 180 + 57 + 74,10 + 114 = 645,10 euros HT, soit 709,61 euros TTC.

C’est de manière particulièrement illégitime qu’il s’oppose à la restitution des fonds prélevés sur le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sans aucune cause, les travaux ayant été réalisés pour la somme de 709,61 euros.

Il convient de constater à titre surabondant que ces travaux semblent avoir mis fin aux désordres, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] n’ayant entamé aucune démarche aux fins d’obtenir la réalisation des travaux prescrits par l’expert judiciaire.

S’agissant des dépens et des frais d’expertise, le juge de l’exécution a également relevé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne démontrait pas avoir sollicité de certificat de vérification des dépens ou l’ordonnance de taxe, de telle sorte que cette créance n’était pas davantage susceptible d’une exécution forcée.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne produit pas davantage ces pièces dans la présente procédure. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] est fondé à dire que le montant prélevé sur son compte bancaire à ce titre n’est pas un dû à ce titre.

Dans ces conditions, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 11.321,42 euros (saisie illégitiment) – 709,61 euros (montant des travaux effectivement financés) = 10.611,81 euros, produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2023.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait procéder à des saisies attributions sans condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer les sommes saisies ou sans justification de l’ordonnance de taxe pour les frais d’expertise. Seule la saisie au titre de l’article 700 du code de procédure civile était justifiée.

Par ailleurs, à la date des saisies, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] avait déjà procédé aux travaux de ravalement de façade et de reprise des joints, sans autorisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], et le tout pour un montant sans commune mesure avec les sommes saisies.

Ces saisies représentent un enrichissement sans cause fautif de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sur la base d’une interprétation très contestable et emprunte de mauvaise foi du jugement du 6 juin 2019.

Cette faute a nécessairement causé un préjudice moral au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] qui a été privé de trésorerie pendant plus de trois ans.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

Il a été jugé que la créance dont le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] se prévaut n’existe pas et que ce dernier ne produit pas l’ordonnance de taxe relative aux frais d’expertise. En tout état de cause sur ce point, le jugement du 6 juin 2019 étant exécutoire, il n’y a pas lieu à double condamnation à ce titre. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devra entamer des voies d’exécution sur la base de l’ordonnance de taxe.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne pourra qu’être débouté de sa demande en paiement de la somme de 6.623,18 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 10.611,81 euros, produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2023,

Fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande reconventionnelle,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE