TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2025

N° RG 25/00384 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56DT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [L]

Née le 27 Novembre 1948 à [Localité 4]

domicilié chez CABINET DEVICTOR, [Adresse 3]

Représenté par Maître Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. LE PANIER DE MIMI,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 31 août 2012, Madame [J] [L] a consenti un bail commercial à la SARL CHEZ BIBI d’une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2012 pour expirer le 31 août 2021, portant sur un local situé [Adresse 2] et comportant une clause résolutoire.

Suivant acte du 20 septembre 2016, la SARL CHEZ BIBI a cédé son fonds de commerce à la société PRIMEURS JOJO.

Le 7 juin 2024, la société PRIMEURS JOJO a cédé son fonds de commerce à la SAS LE PANIER DE MIMI incluant cession du droit au bail.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, Madame [J] [L] lui a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 9122,50 € visant la clause résolutoire, le 22 octobre 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 30 janvier 2025, Madame [J] [L] a fait assigner la SAS LE PANIER DE MIMI, aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des lieux loués avec, au besoin, le concours de la force publique ;

— la condamnation de la SAS LE PANIER DE MIMI paiement d’une somme de 11 600,34 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 26 novembre 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation en justice ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en supplément à compter du 1er décembre 2024

— sa condamnation au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, Madame [J] [L], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses dernières conclusions récapitulatives n° 1 auxquelles il sera renvoyé, se désiste de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonner le règlement d’un arriéré locatif faisant valoir que depuis l’assignation, le preneur a réglé la totalité de sa dette et paie les loyers courants et conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la SAS LE PANIER DE MIMI et à sa condamnation à lui payer la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024.

La SAS LE PANIER DE MIMI, l’intermédiaire de son conseil, développe ses dernières conclusions n°1 et sollicite voir :

À titre principal,

— constater que le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en connaissance des troubles de jouissance qu’elle subit ;

— constater que la réalisation des travaux à la charge du bailleur lui a causé des troubles de jouissance au point qu’elle n’a pu exploiter normalement son fonds de commerce ;

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— jugé infondé le commandement de payer du 22 octobre 2004 ;

— débouter Madame [J] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial du 31 août 2012;

À titre reconventionnel,

— condamner Madame [J] [L] à réaliser dans le local commercial qu’elle loue les travaux suivants :

«  l’isolation complète de la toiture

«  le changement de la baie vitrée (monté à l’envers)

«  le changement du coffrage et de l’encadrement du volet mécanique

«  le changement de la climatisation

«  la finalisation et le raccordement des éclairages extérieurs

et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 21 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— réduire le montant du loyer mensuel pour le fixer à la somme de 1200 € hors charges locatives et ce pendant un délai de 10 mois à compter de la décision à intervenir afin de compenser le trouble de jouissance subi qui perdure depuis des mois ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [J] [L] à lui payer une somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Attendu qu’il convient de constater le désistement de Madame [J] [L] de ses demandes principales de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, d’expulsion du locataire ou de tout occupant de son chef, de condamnation de la SAS LE PANIER DE MIMI au paiement d’un arriéré locatif, de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation de la SAS LE PANIER DE MIMI à son paiement ;

Que, par voie de conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les prétentions formées par la SAS LE PANIER DE MIMI tant à titre principal que subsidiaire devenues sans objet ;

Sur la demande reconventionnelle au titre de la conformité de la délivrance du local

Attendu que par application de l’article 835 du même code, " le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que par application de l’article 1719 du Code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée conforme à sa destination ;

Que l’article 1721 du même code ajoute « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser » ;

Que la SAS LE PANIER DE MIMI soutient que Madame [J] [L] ne respecte pas son obligation de délivrance, de jouissance paisible et de réparation des locaux loués et s’appuie pour en justifier sur le contrat de bail et un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2025 ;

Que Madame [J] [L] ne conteste pas que le local a fait l’objet d’un incendie, lorsqu’il était exploité par la société PRIMEURS JOJO, mais soutient qu’elle a effectué les travaux nécessaires, en accord avec l’assureur afin que le local soit remis en fonction ;

Qu’elle soutient que les travaux sollicités par la SAS LE PANIER DE MIMI ne sont pas de son ressort, en sa qualité de bailleur, que pour ceux relevant de son obligation, ils ont été effectués et qu’enfin, la SAS LE PANIER DE MIMI connaissait parfaitement les locaux pour avoir régularisé l’acte de cession du fonds de commerce 7 juin 2024, postérieurement à l’incendie ;

Attendu que par application l’article R145-35 du code de commerce, le bailleur n’est tenu qu’aux dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que le fonds de commerce en cause a été victime d’un incendie le 24 février 2022 ;

Que la cession du fonds de commerce par la société PRIMEURS JOJO au profit de la SAS LE PANIER DE MIMI est intervenue le 7 juin 2024 ;

Qu’il résulte de l’examen des factures produites aux débats que Madame [J] [L], a procédé à la réalisation d’un ensemble de travaux qui ont commencé le 16 octobre 2023, antérieurement à la cession du bail, et se sont poursuivis postérieurement à celle-ci en 2024 jusqu’au 21 janvier 2025;

Que s’agissant des travaux sollicités au titre du changement de la vitre, montée à l’envers, les travaux de remplacement devaient être pris en charge par l’assureur du preneur, ainsi que cela résulte d’un courriel du 19 juillet 2023, de sorte que le preneur ne peut demander au bailleur son intervention au titre d’un défaut dans l’exécution de ces travaux ;

Que les clichés photographiques du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 29 janvier 2025 montrent que les travaux ne sont pas parfaitement achevés ;

Que pour autant, il ne peut être déduit de ce procès-verbal de constat la preuve du dysfonctionnement du climatiseur, ni celle d’une isolation incomplète de la toiture ;

Que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme n’est pas démontré de manière sérieusement incontestable pas plus que l’existence d’un trouble de jouissance dès lors que la SAS LE PANIER DE MIMI a continué d’exploiter et exploite le fonds de commerce, qu’elle s’est acquittée du paiement de l’arriéré locatif et peut assurer le paiement du loyer courant ;

Que sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, le seul procès-verbal de constat du 29 janvier 2025 ne permet pas de démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite ni qu’il soit de nécessaire de prévenir un dommage imminent ;

Qu’en conséquence, il n’y a pas lieu d’accueillir les demandes reconventionnelles de la SAS LE PANIER DE MIMI au titre de la condamnation de Madame [J] [L] à réaliser des travaux sous astreinte et de réduction du montant du loyer durant une période de 10 mois ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il résulte des débats et de l’examen des pièces produites, que la défaillance de la SAS LE PANIER DE MIMI a contraint Madame [J] [L] à engager des frais nécessaires à la constitution d’avocat et à la mise en œuvre de la présente action ;

Que la présente procédure était fondée lors de l’assignation de la SAS LE PANIER DE MIMI en justice du 30 janvier 2025 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [L] les frais irrépétibles qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance et les dépens ;

Qu’en conséquence, la SAS LE PANIER DE MIMI sera condamnée à verser à Madame [J] [L] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 22 octobre 2024 pour la somme de 160 12,86 signes.

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS le désistement de Madame [J] [L] de l’intégralité de ses demandes principales ;

DÉBOUTONS la SAS LE PANIER DE MIMI de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS la SAS LE PANIER DE MIMI à payer à Madame [J] [L] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS LE PANIER DE MIMI aux dépens de la procédure de référé en ce compris les frais du commandement de payer du 22 octobre 2024 pour la somme de 172,86 €.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12/09/2025

À

— Maître Brice COMBE

— Maître Frédéric FAUBERT