Min N° 25/00968

N° RG 25/02719 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEAHL

Société HABITAT 77

C/

M. [X] [H]

Mme [P] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

Madame [P] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [X] [H]

Madame [P] [J]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2022, prenant effet le 22 novembre 2022, l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 (l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77) a donné à bail à Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 343,27 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 a fait signifier à Monsieur [X] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.808,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 06 décembre 2024, l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 a saisi la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 a fait assigner Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, selon les dispositions des article L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.895,44 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 03 juin 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77, représentée, indique que la dette s’élève à la somme de 3.639,49 euros, mais que Monsieur [X] [H] bénéficie d’un plan de surendettement dans lequel des mesures ont été imposées par la Commission de surendettement.

Elle soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 25 novembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] [H], ne conteste pas le principe de la dette, précise que la dette s’élève à la somme de 2.700 euros, confirme bénéficier d’un plan de surendettement, et précise que Madame [P] [J] n’a pas déposé de dossier à la Banque de France. Il dit solliciter des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 novembre 2025, l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 produit un décompte actualisé de la créance.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J], respectivement assignés à personne pour le premier et à domicile pour la seconde, a comparu pour le premier, et n’a pas comparu et n’était pas représentée pour la seconde. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 03 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 le 06 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 novembre 2025 que l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 341,28 euros imputée pour des frais.

Le contrat de bail du 17 novembre 2022 prévoit expressément l’engagement solidaire et indivisible des locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] à payer à l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 la somme de 2.428,63 euros, au titre des sommes dues au 10 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 17 novembre 2022, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 novembre 2022 à compter du 28 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4 et L 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenues dans le plan ou imposée par la commission de surendettement des particuliers.

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose que pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Il est produit aux débats une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne en date du 12 juillet 2024, informant l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 de mesures imposées pour le remboursement de la dette locative, entrant en application le 02 octobre 2025, en l’absence de contestations.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement à Monsieur [X] [H] conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne, entrant en application le 02 octobre 2025.

Il convient de rappeler à Monsieur [X] [H] que ces délais et mesures ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, ni suspendre le paiement du loyer et des charges, et s’il respecte les mesures imposées par la Commission de surendettement, et s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, mais dans le cas contraire elle reprendra son plein effet.

Le bail sera alors résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, et la bailleresse pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J], et à celle de tout occupant de leur chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de manquement à leurs obligations contractuelles, Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] seront redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Celle-ci sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à la date de résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH de Seine et Marne HABITAT 77 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 novembre 2022 entre l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 d’une part, et Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] à payer à l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 la somme de 2.428,63 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;

ACCORDE un délai à Monsieur [X] [H] pour le paiement de ces sommes, conformément aux mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne le 02 octobre 2025,

DIT que si Monsieur [X] [H] respecte les mesures imposées et s’acquitte du paiement des loyers et des charges pendant le délai fixé par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne, la clause résolutoire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en cas de non-respect des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne, et à défaut de paiement du loyer courant et des charges, la clause résolutoire reprendra son effet, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] seront condamnés à verser à l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faîte des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [H] et Madame [P] [J] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE