Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 8 octobre 2025, n° 24/05522

TJ Marseille 8 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des provisions dues
La cour a constaté que les provisions n'avaient pas été réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure, rendant les sommes exigibles.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'a pas justifié de la nature et de l'étendue du préjudice distinct du retard de paiement, et a donc rejeté la demande.
Accepté
Demande de délais en raison de difficultés financières
La cour a accordé des délais de paiement en tenant compte de la situation financière de la SCI CHABERT et des accords antérieurs avec le syndicat.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a condamné la SCI CHABERT à payer une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 8 oct. 2025, n° 24/05522
Numéro(s) :	24/05522
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean VOISINMarie-Hélène OTTO
Parties :	pris, Le Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier “ Faculté ” sis [ Adresse 2 ], son syndic en exercice la Société FONCIA [ Localité 5 ] c/ S.C.I. CHABERT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 08 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Septembre 2025

N° RG 24/05522 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YXZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Faculté” sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. CHABERT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

la SCI CHABERT est copropriétaire des lots 68, 71, 86 et 87 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA MARSEILLE a fait citer la SCI CHABERT en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 12 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 26 mars 2025, puis à celle du 14 mai 2025 à la demande du demandeur pour vérification des écritures du défendeur, puis à celle du 4 juin 2025, puis à celle du 3 septembre 2025.

A l’audience du 3 septembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires demande de condamner la SCI CHABERT au paiement :

De la somme de 10911,27 euros au titre des appels provisionnels de 2024 et 2025 échus arrêtées au 19 aout 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; De la somme de 2700,73 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou, à défaut, faire application de la clause d’aggravation des charges votée en imputant la somme de 2700,73€ sur le compte de la SCI CHABERT ; De la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2700,73 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI CHABERT, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

En défense, la SCI CHABERT, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes, Lui accorder les plus larges délais de paiement en cas de condamnation ; Rejeter toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que toutes les propositions de paiement qu’elle formule sont systématiquement rejetées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5], de sorte qu’elle ne peut être considérée comme de mauvaise foi. Elle souligne avoir effectué de nombreux règlements et ce malgré des difficultés dans la perception des loyers de ses biens. Elle indique que les sommes réclamées ne sont fondées sur aucun décompte cohérent et vérifiable, qu’elle a effectué des règlements non pris en compte. Elle souligne que le syndic avait accepté une demande de paiement échelonné effectuée par elle, signe de sa bonne volonté. Elle explique que les frais engagés pour le recouvrement des sommes étaient inutiles puisque la dette était en cours de régularisation.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI CHABERT de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 2 décembre 2021, 22 septembre 2022, 5 juin 2023 et 18 décembre 2024, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022, et du 1er janvier au 31 décembre 2023, vote du budget prévisionnel et vote des travaux des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2023, du 1er janvier au 31 décembre 2024, et du 1er janvier au 31 décembre 2025, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 avril 2025,rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

le contrat de syndic.

En ce qui concerne le relevé de compte, celui versé aux débats est arrêté au 9 janvier 2025 pour une somme due de 11844,11€.

Dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5] a actualisé sa créance à la somme de 10911,27€ outre 1127,73€ au titre des frais nécessaires au recouvrement.

La SCI CHABERT indique avoir effectuer les règlements suivants :

9577,78€ en octobre 2024 ; 2340,96€+1670,78€ le 21 mars 2025 ; 2340,96€+950€ le 22 avril 2025 ; 950€+1670,78€ le 15 mai 2025.

Or, ces sommes figurent bien dans le décompte figurant dans les écritures de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5], à l’exception de celle de 9577,78€ qui est soustraite de la somme totale réclamée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5].

Ont également été pris en compte deux règlements de 1670,66€ et 950€ effectués en juillet 2025.

Ainsi, au vu des pièces versées aux débats, la SCI CHABERT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10911,27 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 19 aout 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 19 aout 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5] ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI CHABERT demande des délais de paiements. Elle expose que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5] avait accepté le principe de versements mensuels de 950€ à compter du mois d’avril 2025 pour apurer la dette.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à la SCI CHABERT des délais afin de s’acquitter de la dette en 11versements de 950 euros et un 1 versement égal au solde de la dette.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI CHABERT, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI CHABERT, qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA MARSEILLE la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA MARSEILLE les sommes suivantes :

—  10911,27 € au titre des charges de copropriété exigibles au 19 aout 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 2 avril 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5] de sa demande au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10 de la loi du 17 juillet 1965,

AUTORISONS la SCI CHABERT à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 950 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus des charges courantes,

Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5] ;

CONDAMNE la SCI CHABERT à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Faculté » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA MARSEILLE la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI CHABERT aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 08/10/2025

— M^e Jean VOISIN

— M^e Marie-hélène OTTO