N° RG 25/00601 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3HD

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2010 agissant poursuites et diligences de la S.A.S [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand NAUX de la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e NAUX

Copie à : M^e JAOUEN

RG N° 25-601. Jugement du 05 février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 21 mars 2024, la S.C.I. Foncière DI 01/2010 a donné à bail à Mme [F] [O] un logement d’habitation avec garage, parking et cave, situé [Adresse 3] [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 647,16 euros, outre la somme mensuelle de 194 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la S.C.I. Foncière DI 01/2010 a fait notifier à Mme [O] un commandement de payer la somme de 4382,30 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, la S.C.I. Foncière DI 01/2010 a fait assigner Mme [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé de :

— constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [O] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [F] [O] à lui payer :

—  5708,12 euros au titre des loyers et charges impayés au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal,

— à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,

— condamner Mme [F] [O] à lui régler 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens et frais d’exécution à venir.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 19 juin 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, les parties ont comparu et l’affaire a été renvoyée au 6 novembre, puis au 4 décembre suivants.

À l’audience du 4 décembre 2025, la S.C.I. Foncière DI 01/2010 a confirmé ses demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 9831,80 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 novembre 2025.

Relevant que la défenderesse avait attendu la veille de l’audience pour effectuer un versement, sans expliquer pourquoi elle ne s’était pas acquittée du loyer jusque là, la S.C.I. Foncière DI 01/2010 s’est formellement opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire.

Pour les moyens développés dans ses dernières conclusions, Mme [F] [O] a précisé avoir effectué un virement de 1000 euros le 3 décembre.

Indiquant avoir repris le paiement intégral du loyer et faisant état de sa situation financière et personnelle, Mme [F] [O] a demandé au juge de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— l’autoriser à s’acquitter de la dette locative en 35 mensualités de 246 euros et le solde le 36ème mois,

— dire que si elle respect ce plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions,

— dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles, dépens comme de droit.

Sur interrogation du juge, Mme [F] [O] a indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La S.C.I. Foncière DI 01/2010 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer le 4 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience ; l’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 3 avril 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de six semaines pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance, ce que la défenderesse ne conteste pas.

Mme [O] a indiqué ne pas avoir saisi la commission de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 15 mai 2025.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la demanderesse fait état d’une créance de 9831,80 euros au 30 novembre 2025.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [F] [O] indique que si la dette s’élevait bien à la somme de 9831,80 euros au 30 novembre 2025, elle a effectué un virement de 1000 euros le 3 décembre 2025.

À ce titre, elle verse aux débats le courriel de l’agence [W] Immobilier confirmant, le 3 décembre 2025, la prise en compte du paiement d’une somme de 1000 euros.

Cette pièce n’a pas été remise en cause lors des débats.

En conséquence, il convient de condamner Mme [F] [O] à verser à la S.C.I. Foncière DI 01/2010 la somme de 8831,80 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 décembre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 sur la somme de 4382,30 euros et à compter du jugement pour le surplus.

La demanderesse sera déboutée du surplus de ses prétentions financières.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Mme [F] [O] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Elle justifie être employée en contrat à durée indéterminée par la même entreprise depuis le 1er novembre 2022.

Pour l’année 2024, Mme [F] [O] a déclaré des revenus annuels de 24 684 euros et il est justifié de salaires nets compris entre 1743,80 euros et 2048,73 euros selon les bulletins de paye des mois de juillet à septembre 2025.

En septembre 2025, elle a perçu l’allocation soutien familial (398,36 euros), l’allocation logement familiale (84 euros) et les allocations familiales (151,05 euros).

La défenderesse a deux enfants mineurs à charge. Outre les frais de la vie courante, elle justifie exposer des frais de scolarité (3299,11 euros à l’année) et les règlements mensuels d’un prêt à hauteur de 233 euros.

Il s’en déduit que Mme [F] [O] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [F] [O] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours :

— la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date,

— à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [F] [O] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique,

— occupante sans droit ni titre, Mme [F] [O] sera alors tenue de verser à la S.C.I. Foncière DI 01/2010 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée et jusqu’à complète libération des lieux.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [F] [O] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. Foncière DI 01/2010 l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 700 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [F] [O] à payer à la S.C.I. Foncière DI 01/2010 la somme de 8831,80 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 décembre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 sur la somme de 4382,30 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

DEBOUTE la S.C.I. Foncière DI 01/2010 du surplus de ses demandes financières au titre des loyers et charges impayés ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés ;

DIT que Mme [F] [O] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d’un montant minimal de 246 euros, le solde le 36ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— l’expulsion de Mme [F] [O] et celle de tous occupants de son chef le bailleur sera ordonnée, dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce dernier cas Mme [F] [D] payer à la S.C.I. Foncière DI 01/2010 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

En tout état de cause :

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Mme [F] [O] à verser à la S.C.I. Foncière DI 01/2010 la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [O] aux entiers dépens de l’instance, et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE