TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à HABITAT [Localité 4] PROVENCE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Camille GUARNIERI,

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07046 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WDC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°390 328 623, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [B] [C], chargée de gestion au sein du Département Contentieux de l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT, munie d’un pouvoir de représentation

DEFENDEUR

Monsieur [E] [D] née [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 2 octobre 2023, l’Office PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 4] PROVENCE » (OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE) a donné à bail à Mme [E] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 409,82 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Mme [E] [A] par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1.473,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, l’OPH HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Mme [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [E] [A] à lui payer les loyers et charges impayés au 17 octobre 2024, soit la somme de 2.870,88 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant mensuel du loyer indexé,

— condamner Mme [E] [A] à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 juillet 2024.

Par ordonnance du 6 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 mai 2025 à la demande écrite de Mme [E] [A] qui a indiqué avoir reçu une convocation pour une audience à 14 heures et non à 9 heures.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 septembre pour permettre à la défenderesse de constituer avocat.

A cette audience, l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.632,83 euros au 3 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. Il expose que Mme [E] [A] n’a pas payé le dernier loyer dès lors que la somme de 300 euros versée en août se rapportait au mois de juillet. Il s’oppose à la mise en place d’un échéancier et indique vouloir contester la procédure de surendettement, contestant les charges déclarées par la requise.

Mme [E] [A], représentée par son conseil, demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir que son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 13 juin 2025 et que la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône l’a orienté vers un réaménagement des dettes. Elle expose avoir réglé 500 euros le 14 août 2025, ce qui correspond à l’intégralité du loyer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 2 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois pour régulariser la dette locative.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [E] [A] le 18 juillet 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.473,15 euros en principal. Le commandement de payer mentionne un délai de six semaines.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces que le commandement de payer méconnaît les dispositions contractuelles visant un délai de deux mois en imposant un délai inférieur pour régulariser le paiement.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Mme [E] [A] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [E] [A] reste devoir la somme de 6.632,83 euros, à la date du 3 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois d’août 2025 inclus.

Mme [E] [A] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

A ce stade de la procédure, en l’absence de décision définitive rendue par la Commission de surendettement, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 6.632,83 euros au 3 septembre 2025, Mme [E] [A] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 6.632,83 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 3 septembre 2025.

Dans l’hypothèse d’un effacement de la dette locative de Mme [E] [A] par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, elle sera tenue au paiement de la dette locative de 6.632,83 euros, après déduction de la somme effacée.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier Alinéa de l’article 1343-5 du Code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [E] [A] sollicite des délais de paiement. Elle justifie de revenus annuels pour 2024 de 13.930 euros et avoir repris le paiement de son loyer par le versement de la somme totale de 594 euros le 14 août 2025 et le 3 septembre 2025.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Il importe de rappeler que tenant la décision de recevabilité à une procédure de surendettement rendue par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône le 13 juin 2025, ce délai s’applique jusqu’à la décision de la Commission de surendettement.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE les sommes exposées par lui dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DECLARE l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE recevable en ses demandes ;

DIT que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DIT n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [A] à verser à l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE la somme provisionnelle de 6.632,83 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 3 septembre 2025 ;

AUTORISE Mme [E] [A] à apurer sa dette en 36 mensualités successives équivalentes d’un montant de 184 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal, sauf meilleur accord, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

DIT que dans l’hypothèse d’un effacement de la dette locative de Mme [E] [A] par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, elle sera tenue au paiement de la dette locative de 6.632,83 euros, après déduction de la somme effacée ;

RAPPELLE que si la bailleresse est avisée de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés ;

CONDAMNE Mme [E] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’OPH HABITAT [Localité 4] PROVENCE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente