TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Février 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 24 Janvier 2025

N° RG 24/04516 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QSS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 6] CITY

Dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. DEEP COFFEE PANIER

Dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en son établissement secondaire sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2023, la SCI MARSEILLE CITY a donné à bail commercial à la SAS DEEP COFFEE PANIER des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer fixe annuel de 28 000 euros hors taxes et charges.

Le bail a prévu que le loyer est établi :

Pour la période du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 à la somme annuelle de 22 400 euros hors taxes et charges ;Pour la période du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 à la somme annuelle de 25 200 euros hors taxes et charges.

Le bail a prévu une franchise de loyer, hors taxes et charges, de 2 mois.

Le bail commercial a pris effet au 02 janvier 2024.

La SCI MARSEILLE CITY s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 04 septembre 2024, la SCI MARSEILLE CITY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS DEEP COFFEE PANIER, pour une somme de 18 913,82 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2024, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner la SAS DEEP COFFEE PANIER, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS DEEP COFFEE PANIER, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, la SCI MARSEILLE CITY, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SAS DEEP COFFEE PANIER, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SAS DEEP COFFEE PANIER à payer à la SCI MARSEILLE CITY :Une indemnité provisionnelle de 26 347,66 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 5 106 euros TTC à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la reprise effective des lieux et remise des clés ; A titre subsidiaire, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 553 euros TTC à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la reprise effective des lieux et remise des clés ; D’une provision de 2 634,76 euros TTC au titre de la majoration de 10% prévue au bail ;D’une provision de 1 317,38 euros au titre des intérêts de retard prévus au bail ;La somme de 3 733,33 euros au titre de la franchise de loyer de deux mois dont la SAS DEEP COFFEE PANIER a bénéficié à la signature du bail ;D’une provision de 15 318 euros TTC au titre de l’indemnité de relocation des locaux loués ;3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.Elle demande en outre que le dépôt de garantie soit réputé acquis à la SCI MARSEILLE CITY.

La SAS DEEP COFFEE PANIER, assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 01 octobre 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 04 septembre 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 05 octobre 2024. L’obligation de la SAS DEEP COFFEE PANIER de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 05 octobre 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 100 euros, outre les taxes et charges, et jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause du bail prévoyant la majoration forfaitaire de l’indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail de plein droit est une clause pénale en ce qu’elle prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut d’exécution du contrat par le preneur. La clause pénale peut être modulée par le juge du fond. Ainsi elle ne peut pas constituer une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision en référé.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation mensuelle sera accordée à hauteur de 2 100 euros.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 01 octobre 2024 que la SAS DEEP COFFEE PANIER a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de février 2024, et reste lui devoir une somme de 26 347,66 euros, arrêtée au 01 octobre 2024.

Cependant, il résulte du bail que le loyer pour la période allant du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 a été contractuellement fixé à la somme annuelle de 22 400 euros, soit 5 600 euros par trimestre hors charges et taxes, soit 1 867 euros par mois.

Pour la période du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025, le loyer hors charges et taxes a été fixé à la somme de 25 200 euros annuel, soit 2 100 euros par mois.

En outre le bail a prévu une franchise de loyer, hors taxes et charges, de deux mois. Le bail a commencé le 1er janvier 2024, ainsi, aucun loyer, hors taxes et charges, n’est du pour les mois de janvier et février 2024.

Au regard du décompte versé, pièce 6, la somme de 3 144,06 euros a été réclamée pour l’appel du 1er janvier 2024. Cependant, compte tenu de la franchise de loyer, c’est la somme de 1 867 euros qui aurait dû être appelée, charges et taxes en sus.

Pour les appels d’avril, juillet et octobre 2024, c’est la somme de 7 659 euros (soit 7 000 euros de loyer (sur la base d’un loyer annuel de 20 8 000 euros)) qui a été appelée au lieu de la somme de 5 600 euros, hors taxes et charges prévue au bail pour les appels d’avril et juin et la somme de 5 834 euros pour l’appel d’octobre 2024 (1867 euros pour les mois d’octobre et novembre et 2100 euros pour le mois de décembre 2024).

Il en résulte que la somme due au titre des loyers, hors taxes et charges, pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 est de 18 901 euros.

L’obligation du locataire de payer la somme de 18 900 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 01 octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la demande de provision au titre de la majoration de 10% :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la clause du bail prévoyant l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut d’exécution du contrat par le preneur est une clause pénale. La clause pénale peut être modulée par le juge du fond. Ainsi elle ne peut pas constituer une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision en référé.

En conséquence la demande sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre des intérêts arrêtés au 31 décembre 2024 :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la somme réclamée a été calculée, d’une part sur la base de sommes réclamées qui ne correspondent pas aux clauses contractuelles, en ce qu’elles ne tiennent pas compte des franchises de loyer et réductions de loyer prévues au bail.

D’autre part, un taux d’intérêts majoré, comme prévu au bail, constitue une clause pénale en ce que cela prévoit une indemnisation forfaitaire du bailleur en cas d’inexécution contractuelle du preneur. Une clause pénale, qui peut être modulée par le juge du fond, ne peut pas constituer une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision en référé.

En conséquence la demande sera rejetée.

Sur la demande au titre du remboursement de la franchise loyer

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI MARSEILLE CITY demande de condamner la SAS DEEP COFFEE PANIER à rembourser la franchise de loyer accordée dans le bail. Cependant, cette demande n’est pas justifiée. En outre, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’annuler une clause du bail.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’indemnité de relocation :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI MARSEILLE CITY demande le versement d’une provision au titre d’une indemnité de relocation expliquant qu’elle ne pourra pas relouer immédiatement le bien après la résiliation du bail.

Cependant, cette demande est hypothétique et il n’est pas établi que les locaux resteront vides de toute occupation après le départ de la SAS DEEP COFFEE PANIER.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur le dépôt de garantie :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la clause du bail prévoyant l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut d’exécution du contrat par le preneur est une clause pénale.

La clause qui prévoit que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur en cas d’inexécution contractuelle est une clause pénale en ce qu’elle prévoit une indemnisation forfaitaire du bailleur.

La clause pénale peut être modulée par le juge du fond. Ainsi elle ne peut pas constituer une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision en référé.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SAS DEEP COFFEE PANIER sera condamnée, à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS DEEP COFFEE PANIER qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 04 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 14 décembre 2023 entre la SCI MARSEILLE CITY et la SAS DEEP COFFEE PANIER, à la date du 05 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS DEEP COFFEE PANIER et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS la SAS DEEP COFFEE PANIER à payer à la SCI MARSEILLE CITY une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 05 octobre 2024, d’un montant de 2 100 euros hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

CONDAMNONS la SAS DEEP COFFEE PANIER à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle de 18 900 euros s’agissant des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 01 octobre 2024 ;

REJETONS la demande de provision au titre de la majoration de 10% ;

REJETONS la demande de provision au titre des intérêts majorés ;

REJETONS la demande au titre du dépôt de garantie ;

REJETONS la demande du remboursement de la franchise de loyer ;

REJETONS la demande d’indemnité de relocation ;

CONDAMNONS la SAS DEEP COFFEE PANIER à payer à la SCI MARSEILLE CITY, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS DEEP COFFEE PANIER aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 04 septembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT