TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG 25/00422

N° Portalis DBY2-W-B7J-H3IE

ORDONNANCE du

04 Septembre 2025

Minute n° 25/00017

S.A. PODELIHA

C/

[S] [E]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Arnaud BARBÉ

Copie conforme

Maître Ludovic BAZIN

Copie dossier

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

____________________________________________________________

Rendue par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 04 Septembre 2025,

après débats à l’audience des référés du 19 Juin 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A D’HLM PODELIHA

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 057 201 139

dont le siège social est sis [Adresse 1],

[Localité 2],

agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ouseynou MBENGUE, substituant Maître Arnaud BARBÉ (SCP PROXIM AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [S] [E]

née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 4] (49)

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-49007-2025-002295 du 19 mai 2025)

représentée par Maître Elsa AUDIDIER-FICHELSON, substituant Maître Ludovic BAZIN, avocats au barreau d’ANGERS,

EXPOSÉ DU LITIGE

La requérante est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Le logement était inoccupé en raison de la nécessité d’y réaliser des travaux importants à la suite d’une fuite d’eau.

Un dépôt de plainte a été réalisée le 2 février 2023 à la suite de la constatation du changement de la serrure de la porte d’entrée.

Par constat du 29 janvier 2025 après autorisation du Juge des Contentieux de la Protection en date du 10 septembre 2024, le commissaire de justice mandaté a constaté l’occupation du logement par Mme [E].

Par acte de Commissaire de justice en date du 13 février 2025 la SA PODELIHA a fait assigner Mme [S] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Angers, statuant en référé, afin d’obtenir notamment au visa de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution :

— qu’il soit constaté que Mme [S] [E] occupait sans droit ni titre l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— qu’il soit ordonné son expulsion ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

— qu’il soit accordé le concours de la force publique ;

— que le délai de deux mois prévus par l’article L 412-1 du Code de Procédure Civile soit supprimé et que l’expulsion soit autorisée dès la signification de la décision, sous astreinte de 150,00 euros par jour passé le 8e jours à compter de la signification de la décision pendant une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera autrement statué en se réservant l’éventuelle liquidation de l’astreinte ;

— que Mme [S] [E] soit condamnée au paiement d’une indemnité provisionelle de 1.000,00 euros pour les frais de nettoyage et de désencombrement du logement ainsi que de la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 du Juge des contentieux de la protection.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions en date du 13 juin 2025 la SA PODELIHA a maintenu l’ensemble de ses demandes soutenues oralement et exposé qu’il avait été constaté que l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], faisait l’objet d’une occupation sans droit ni titre, qu’une plainte avait été déposée ; qu’un procès-verbal de Commissaire de justice en date du 29 janvier 2025 établissait la présence de Mme [E], qui occupait le logement ; que le propriétaire était donc bien fondé à solliciter son expulsion sans délai, et sous astreinte compte tenu des conditions d’entrée dans les lieux ; que le juge pouvait réduire les délais édictés par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution ce qui était demandé, que l’ensemble de la résidence était la propriété de la SA PODELIHA ; que la théorie du mandat apparent n’était pas opposable au propriétaire légitime et qu’au fond les éléments produits par Mme [E] ne permettait pas de considérer qu’elle pouvait légitimiment croire à un tel contrat sur le plan économique, que la mise à disposition d’un logement social par un tiers se présentant comme propriétaire constituait un trouble manifestement illicite qui fondait la compétence du juge des référés ; qu’il devrait lui être fait injonction de produire l’intégralité des quittances de loyers, les justificatifs des réglements mensuels opérés depuis la signature du bail ainsi que la copie de la pièce d’identité du prétendu bailleur et les éléments sussceptibles de l’avoir convaincue de la légitimité de son droit de propriété ; que subsidiairement si le Juge des Contentieux de la Protection se déclarait incompétent en référé en raison d’une contestation sérieuse, il devrait renvoyer l’affaire à la première audience utile au fond.

Par conclusions en date du 21 mai 2025, Mme [S] [E] a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes présentées, subsidiairement le débouté de la demande de réduction du délai pour quitter les lieux et de la demande en paiement d’une provision pour les frais de nettoyage et désencombrement, et a demandé que l’exécution provisoire soit écartée.

Mme [S] [E] a fait valoir en réponse qu’elle avait bénéficié d’un contrat de bail de la part de M. [G] qui lui avait remis les clefs du logement et auquel elle payait un loyer ; qu’elle était donc de bonne foi et en droit d’opposer au propriétaire la théorie du mandat apparent, contestation que seul le juge du fond pouvait trancher, qu’elle reconnaissait devoir à la SA PODELIHA une somme de 200,00 euros mensuelle au titre de son loyer et des charges puisqu’elle était désormais consciente que la requérante était propriétaire des lieux ; qu’en raison de sa bonne foi il conviendrait d’écarter la réduction du délai de deux mois pour quitter les lieux sollicité par le bailleur, que le caractère hypothétique de son préjudice ne permettait pas au bailleur de réclamer une provision pour les frais de nettoyage et désencombrement du logement ; qu’elle n’était pas responsable de la casse de la porte.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la demande principale :

En application des dispositions des articles 834 et suivants du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également toujours « même en présence d’une contestation sérieuse », prescrire en référé les mesures conservatoires, ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L 213-4-3 le Juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent sans droit ni titre, aux fins d’habitation, des immeubles bâtis.

La SA PODELIHA justifie être propriétaire de l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Le 2 février 2023 Mme [X], employée de la SA PODELIHA, indique avoir constaté que la serrrure du logement 1-2 du premier étage du batiment “les Bananiers” avait été changée et qu’elle ne pouvait plus accéder à ce logement normalement vacant.

Entre le 9 février 2023 et le 2 avril 2024 Me [R], commissaire de Justice, s’est rendu à 8 reprises sur place sans parvenir à entrer dans les lieux tout en constatant qu’ils étaient occupés “par une dame” selon les autres occupants de l’immeuble.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, le Juge des Contentieux de la Protection a autorisé le bailleur avec l’assistance d’un commissaire de justice et de la force publique si nécessaire, à pénétrer dans les lieux pour recueillir l’identité des occupants et dresser l’état du logement.

Il résulte en l’espèce du constat dressé le 29 janvier 2025 par Maître [R], Commissaire de Justice, que malgré de nombreux appels à la porte, de lui même et du policier présent, l’occupante, manifestement dans les lieux, avait refusé d’ouvrir, ce qui avait rendu nécessaire le recours à la brigade spécialisée car le serrurier ne parvenait pas à ouvrir la porte ; la porte était en réalité maintenue fermée par deux barres de fer posées sur des supports fixés sur le cadre de celle-ci. La femme présente dans le logement a indiqué s’appeler Mme [S] [E] et être présente dans les lieux depuis juillet 2024 ; le logement est décrit comme en état d’usage sans dégats visibles. Le commissaire de Justice a notifié à Mme [E] qu’elle devait quitter les lieux dans les 8 jours.

Il est ainsi démontré que Mme [S] [E] occupe les lieux sans droit ni titre de manière illicite.

L’occupation sans droit ni titre au sein d’un immeuble appartenant à un bailleur social d’un logement ayant vocation à être mis à disposition d’un occupant socialement en difficulté constitue un trouble manifestement illicite qui fonde la compétence du juge des référés même en présence d’une contestation sérieuse tenant à l’invocation d’un bail apparent.

Les conditions de fermeture de la porte d’entrée et le refus manifesté à de nombreuses reprises par Mme [E] d’ouvrir au Commissaire de Justice puis le 29 janvier 2025, au commissaire et aux policiers, exclue toute bonne foi de sa part.

Sur ce dernier point il convient de relever de surcroît que le contrat de bail produit par Mme [E] ne comporte aucun élément permettant d’identifier le bailleur (aucune copie de pièce d’identité n’a été produite) ; que le prix du loyer s’élevant à 150.00 euros outre 50.00 euros de provision pour charges, pour un logement type 4 situé à [Localité 4] n’est pas sérieux ce que Mme [E] née à [Localité 4] et résidant de longue date à [Localité 4] ne pouvait méconnaître ; qu’enfin le loyer était payé en liquide à un tiers selon la défenderesse et qu’elle ne produit aucune quittance, les seuls retraits en espèces de son compte de janvier à juin 2025 étant insuffisants à établir la preuve du versement du loyer qu’elle prétend acquitter pour un bail qui serait en vigueur depuis juin 2024 selon le contrat produit.

La procédure sera donc déclarée recevable.

S’agissant de la détermination, de l’opportunité et des modalités de la mesure requise pour mettre un terme à ce trouble, en l’occurrence l’expulsion, le juge des référés doit procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts en cause et les droits fondamentaux invoqués et garantis, tels les dispositions de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés.

Le Droit de propriété est un principe à valeur constitutionnelle découlant des articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen, qui prime sur le droit au respect de la vie privée et la mise en oeuvre d’une mesure d’expulsion ne peut pas etre considérée comme objectivement disproportionnée par elle même afin de permettre à un légitime propriétaire de recouvrer la jouissance normale de son bien.

Le défaut d’exécution par les autorités nationales d’un ordre d’expulsion d’un appartement au profit de son propriétaire a été jugé constitutif d’un manquement aux obligations positives de l’État découlant de l’article 8 (arrêt CEDH Pibernik c. Croatie, § 70).

Il n’appartient pas à la SA PODELIHA d’assumer la charge de l’hébergement contraint de la défenderesse dans l’attente d’une prise en charge par les services compétents.

La procédure apparaît donc justifiée au fond.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [E] et de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], si besoin est avec le concours de la Force publique et d’un serrurier.

La situation justifie que cette décision soit accompagnée du prononcé d’une astreinte qui sera mise en oeuvre selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu pour le Juge des Contentieux de la Protection de se réserver la liquidation de l’astreinte, cette mission relevant de la compétence du Juge de l’Execution.

Il apparaît justifié de faire droit à une demande de condamnation de Mme [E] au paiement de la somme provisionnelle de 500,00 euros, compte tenu du coût des réparations obligatoires de la serrure et de la porte d’entrée résultant de ses conditions d’occupation du logement.

En application des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce l’entrée par voie de fait est établie par les pièces produites (changement des serrures de la porte d’entrée alors que les lieux avaient été mis en sécurité) et la mauvaise foi de l’occupante également ; le délai édicté par ce texte n’est donc pas applicable.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Aucun des éléments de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

La demande de Mme [E] sur ce point sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il paraît équitable en l’espèce d’allouer à la SA PODELIHA une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de Mme [S] [E].

PAR CES MOTIFS,

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

Vu l’urgence,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles aviseront ;

DÉCLARONS recevable la présente procédure en référé au regard de l’urgence et de l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

Dès à présent :

CONSTATONS que Mme [S] [E] occupe sans droit ni titre l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], de mauvaise foi et par voie de fait ;

DISONS que les dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Execution ne sont donc pas applicables en l’espèce.

ORDONNONS l’expulsion de Mme [S] [E] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique et d’un Serrurier si besoin était, à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signifcation de la présente décision pendant une durée de trois mois à l’issue de laquelle il pourra de nouveau être fait droit par le Juge de l’Exécution ;

CONDAMNONS Mme [S] [E] à payer à la SA PODELIHA la somme provisionnelle de cinq cents euros (500,00 euros) au titre des réparations rendues nécessaires de la porte d’entrée, à raison des conditions d’occupation du logement ;

DÉBOUTONS Mme [S] [E] de ses autres demandes ;

DÉBOUTONS la requérante du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [S] [E] à payer à la SA PODELIHA la somme de huit cents euros (800.00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNONS Mme [S] [E] au paiement des entiers dépens.

Le greffier, Le Président,