TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01589 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JICO

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

[C] [A]

C/

[O] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [C] [A]

M^e Soizic MORTAIGNE – 18

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [C] [A]

M^e Soizic MORTAIGNE – 18

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [A]

né le 24 Mai 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 4]

(Bénéficiaire d’une Aide Juridictionnelle Totale par décision du BAJ de [Localité 3] n° 2025/5347 en date du 01 septembre 2025)

représenté par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Octobre 2025

Date des débats : 09 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2024, M. [C] [A] a donné à bail à M. [O] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – 1er étage – [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 490 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 50 euros.

Par acte extrajudiciaire du 28 janvier 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 29 janvier 2025, M. [C] [A] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1894,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 14 avril 2025, M. [C] [A] a fait assigner M. [O] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 2 881,48 euros représentant les loyers, charges et frais de procédure impayés au 1er avril 2025, mois d’avril 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 9 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, M. [C] [A], comparant en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf concernant ses demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile, desquelles il se désiste, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1 300,36 euros.

Au soutien de ses prétentions, il précise que les échéances courantes s’élèvent à 540 euros, soit 490 euros au titre du loyer et 50 euros au titre de la provision mensuelle pour charges. Il évoque des défauts de paiement dès juin 2024 et que les garants ne sont pas fiables, il ne parvient pas à les joindre. Il ajoute qu’il y a eu de multiples plaintes à l’encontre du locataire et que, ce dernier l’a également menacé. Enfin, il fait part de soucis de santé qui vont le contraindre à vendre l’appartement loué à M. [O] [K].

M. [O] [K], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite du juge de :

– l’autoriser à s’acquitter de sa dette en 20 versements mensuels consécutifs de 64 euros, outre un 21e versement du solde, en plus du loyer courant, charges comprises ;

– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

– dire que s’il se libère de la dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;

– débouter M. [C] [A] de toutes demandes plus amples ou contraire, notamment de sa demande au titre des dépens.

Il fait valoir, avoir repris le paiement du loyer courant et que, la dette locative, dont il ne conteste ni l’existence, ni le montant, a diminué. Au soutien de sa demande de délais, il explique percevoir la somme mensuelle de 568,94 euros au titre du RSA, augmenté de 205,63 euros de prime d’activité et bénéficier de 304 euros d’aide au logement, versée directement au bailleur.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail du 27 avril 2024 ;

– le commandement de payer du 28 janvier 2025, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1894,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 5 décembre 2025, depuis l’origine de la dette et arrêté au terme de décembre 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 1 300,36 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [O] [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, ce qu’il reconnaît ainsi que, le montant de la dette arrêté à la somme de 1300,36 euros, selon décompte du 5 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Par conséquent, M. [O] [K] sera condamné à payer à M. [C] [A] la somme de 1300,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [O] [K] par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025 et portant sur la somme en principal de 1894,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, quoique le locataire ait effectué 3 règlements durant ce délai de 2 mois portant sur les sommes de 350 euros, 241 euros et 185 euros, en dates respectives des 23 janvier, 6 février et 17 mars 2025, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer les causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 28 mars 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [O] [K] sollicite des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de 20 mensualités de 64 euros et une 21e du solde de la dette.

En outre, les parties s’accordent sur une reprise des paiements des loyers et charges courants par M. [O] [K] et il ressort effectivement du décompte locatif actualisé au 5 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus produit aux débats que, les dernières échéances, soit depuis avril 2025 s’élevant à la somme de 540 euros, ont fait l’objet d’un règlement dans leur intégralité, ainsi que d’une somme supplémentaire de variant entre 103 euros et 100 euros.

Au surplus, il s’infère des débats que, depuis l’assignation M. [O] [K] a, grâce à ses règlements supplémentaires, diminué sa dette locative de plus de la moitié.

Dès lors, M. [O] [K] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [O] [K] un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, M. [O] [K] apparaît en situation d’apurer sa dette locative, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement accordés à M. [O] [K] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [O] [K] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [O] [K] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de mars 2025, à compter du 28 mars 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [K], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [O] [K] à payer à M. [C] [A] la somme de 1 300,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [O] [K] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 20 mensualités de 64 euros et une 21e du solde de la dette, intérêts et frais, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date du 27 avril 2024, entre d’une part M. [C] [A] et d’autre part, M. [O] [K] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], à la date du 28 mars 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [O] [K] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité et à leur échéance ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [O] [K] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [O] [K] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que M. [O] [K] devra dans ce cas payer à M. [C] [A] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de mars 2025, à compter du 28 mars 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [C] [A] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [O] [K] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION