Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 28 octobre 2025, n° 25/03265

TJ Marseille 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat des copropriétaires était certaine, liquide et exigible, et que Monsieur [K] n'avait pas contesté les décisions de l'assemblée générale dans les délais impartis.
Accepté
Responsabilité du débiteur pour les frais de recouvrement
La cour a estimé que les frais de mise en demeure et de relance étaient justifiés et imputables au débiteur, conformément à la loi.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a jugé que le défaut de paiement des charges par Monsieur [K] était fautif et avait causé un préjudice au syndicat.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 28 oct. 2025, n° 25/03265
Numéro(s) :	25/03265
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Syndicat des Copropriétaires du [ Adresse 5 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA CARTIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/03265 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FAQ

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] (la SELARL C.L.G.)

C/ M. [Y] [K]

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA CARTIER

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 347 503 583

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [K]

né le 15 octobre 1955 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 3]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [Y] [K] est propriétaire du lot n°6 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux lots depuis plusieurs mois.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception lui a été expédiée en date du 18 décembre 2024.

Par exploit du 17 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CYTIA CARTIER, a assigné Monsieur [Y] [K] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre, Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 :

— CONDAMNER Monsieur [Y] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] :

— La somme en principal de 7.770,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 11 mars 2025,

— La somme de 1 205,60 euros au titre des frais nécessaires,

— Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date de la mise en demeure,

— CONDAMNER Monsieur [Y] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER Monsieur [Y] [K] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Monsieur [Y] [K] régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes:

— Le contrat de syndic signé le 3 octobre 2022,

— La fiche d’immeuble,

— Le titre de propriété de Monsieur [Y] [K],

— Le décompte de charges et frais arrêtées au 11 mars 2025,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 3 octobre 2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.04.2021 au 31.03.2022 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.04.2023 au 31.03.2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 26 septembre 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.04.2022 au 31.03.2023, modifiant le budget prévisionnel pour la période du 01.04.2023 au 31.03.2024 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.04.2024 au 31.03.2025,

— Le procès-verbal d’assemblée générale supplémentaire du 26 mars 2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 09 octobre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.04.2023 au 31.03.2024, modifiant le budget prévisionnel pour la période du 01.04.2024 au 31.03.2025 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.04.2025 au 31.03.2026,

— Le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 05 avril 2023 condamnant Monsieur [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.795.45 euros au titre de charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023,

— Les appels de fond du 01.04.2024 au 31.03.2025,

— La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 18 décembre 2024 de payer la somme de 11.862,35 euros.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 7.770,36 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame notamment, au titre des frais nécessaires au recouvrement :

La somme de 480 euros au titre des frais de « transmission auxiliaire » du 20.09.2024

La somme de 480 euros au titre des frais de « transmission auxiliaire » du 26.11.2024

Il conviendra de déduire ces frais de la somme réclamée au titre des frais en ce qu’ils n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [J] [K] reste donc redevable de la somme de 245,6 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Monsieur [J] [K] sera condamné à payer ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion.

Le syndicat des copropriétaires produit le jugement du Tribunal judiciaire du 5 avril 2023 condamnant Monsieur [K] à payer la somme de 4.795,45 € au titre des charges impayées au 1er janvier 2023.

La lecture des procès-verbaux d’assemblée générale montre qu’il ne s’agit pas de la première procédure judiciaire en recouvrement de charges et que le syndicat des copropriétaires a même initié des procédures de saisie-vente du bien.

Le défaut de paiement des charges chronique de Monsieur [K] qui ne comparaît pas et n’apporte aucun élément sur d’éventuelles difficultés financières, alors que ce bien est à visée locative, est nécessairement fautif.

Monsieur [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [Y] [K], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la somme en principal de 7.770,36 euros € au titre des charges de copropriété dues au 11 mars 2025 ainsi que la somme de 245,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE