TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 19/09182 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VGUR

N° Minute :

AFFAIRE

[K] [L] [X], [D] [T] [O]

C/

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DU 11 RUE DES VERTUGADINS À ME UDON (92), REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, la société IMMOBILIERE CAVALIER.

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

Madame [K] [L] [X]

1 rue Jules FERRY

92370 CHAVILLE

représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

Madame [D] [T] [O]

1 rue Jules FERRY

92370 CHAVILLE

représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

DEFENDERESSE

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DU 11 RUE DES VERTUGADINS À ME UDON (92),représenté par son syndic

Monsieur [E] [N]

45 bis route des Gardes

92190 MEUDON

représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0794

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 11 rue des vertugadins à MEUDON (92190) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette copropriété est composée de 10 lots.

Aux termes d’un acte notarié du 15 septembre 2015, Mme [K] [X] et Mme [D] [O] (ci-après les « consorts [A] ») ont acquis les lots n° 6 et 8 de l’état descriptif de division de cet immeuble, correspondant à un appartement et un grenier au dernier étage de l’immeuble.

Les consorts [A] ont souhaité transformer le lot n° 8 constitué de combles en pièce habitable et créer un duplex procédant à l’abaissement du plafond du lot n° 6 et l’ouverture de deux velux.

Lors de l’assemblée générale en date du 11 décembre 2015 a été voté une résolution n°5 aux termes de laquelle les consorts [A] ont obtenu l’autorisation de réaliser les travaux demandés en vue de la création de ce duplex.

Les travaux ont été confiés à l’entreprise ANNA RENOV et à la société d’architecture d’intérieur AVOUS. Ils ont été interrompus au cours de l’année 2016 à la suite de la survenance de divers désordres, dont des infiltrations.

Par ordonnance de référé en date du 20 décembre 2016, Monsieur [J] a été désigné en qualité d’expert judiciaire à la requête des consorts [A]. Il a déposé son rapport d’expertise le 13 mai 2018 concluant à la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison, d’une part, du caractère fuyard de la toiturede l’immeuble et, d’autre part, d’un défaut de conformité de la gaine ERDF découverte dans les combles.

Par ordonnance du juge des référés en date du 25 octobre 2018, le syndicat a été condamné à procéder à ses frais à l’exécution des travaux de couverture selon le devis de la société PARENT ET FILS retenu par l’expert [J] dans un délai de cinq mois suivant la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours. Cette ordonnance a été signifiée le 9 novembre 2018 au syndicat des copropriétaires et l’astreinte a couru à compter du 9 avril 2019 faute de travaux réalisés avant cette date.

Le syndic de la copropriété, Monsieur [E] [N] exploitant sous l’enseigne SHJL IMMO,désigné par l’assemblée générale du 14 juin 2016 a vu son mandat expirer le 13 juin 2019.

Par ordonnance rendue sur requête en date du 16 juillet 2019, le président du tribunal de grande instance de NANTERRE a désigné Maître [V] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission de convoquer une assemblée générale à l’effet de désigner un nouveau syndic sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 juillet 2019, Monsieur [Y] [W] et Madame [M] [W], copropriétaires, ont convoqué en urgence l’ensemble des copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire devant se tenir le 17 juillet 2019, sur le fondement de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale des copropriétaires tenue le 17 juillet 2019 a notamment adopté des résolutions relatives à l’élection du bureau (résolution n°1), l’élection de Monsieur [E] [N] exerçant sous l’enseigne SHJL IMMO aux fonctions de syndic ( résolution n°2), la validation du devis de l’entreprise VISSOUARN n°9302 pour la réalisation des travaux de réfection de couverture (résolution n°3) et l’autorisation donnée au syndic d’engager toute action afin de mettre en œuvre ces travaux ainsi que de recourir à un huissier de justice pour dresser un procès-verbal de constat de l’état de l’appartement des consorts [A], avant travaux (résolution n°4).

Par assignation en référé d’heure à heure en date du 5 Août 2019, les copropriétaires à l’exception des consorts [A], autorisés à assigner en urgence, demandaient au juge des référés du tribunal de NANTERRE de rétracter son ordonnance dès lors que le syndicat avait désigné un syndic. Monsieur [E] [N] a également saisi par assignation en référé d’heure à heure le juge des référés pour demander la rétractation de la désignation de Maître [U] [V] du fait de sa désignation lors de l’assemblée générale du 17 juillet 2019. Par ordonnance rendue le 30 août 2019, le juge des référés du tribunal de NANTERRE a rétracté l’ordonnance de désignation du 16 juillet 2019.

Par acte extra-judiciaire du 17 septembre 2019, les consorts [A] ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires aux fins principalement de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juillet 2019 pour non-respect du délai de convocation.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, les consorts [A] demandent au tribunal de :

DIRE Mesdames [X] et [O] recevables et bien fondées en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; CONSTATER que l’ordonnance de référé de rétractation de la nomination de Me [V] n’a pas autorité de la chose jugée au fond et est, en toute hypothèse, sans rapport avec l’assemblée du 17 juillet 2019 ; CONSTATER que le délai de convocation de l’assemblée du 17 juillet 2019 n’a pas été respecté; Y FAISANT DROIT :

ANNULER l’assemblée du 17 juillet 2019 dans son intégralité ; RAPPELER, en tant que de besoin, au Syndicat que l’article 17 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas aux copropriétaires de convoquer eux-mêmes une assemblée avant de solliciter la nomination d’un administrateur provisoire de la copropriété ; A TITRE SUBSIDIAIRE

ANNULER les résolutions n°2,3 et 4 de l’assemblée du 17 juillet 2019 ; EN TOUTE HYPOTHESE :

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon à payer à Mesdames [X] et [O] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DISPENSER Mesdames [X] et [O] de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e GARBAN en application de l’article 699 du CPC.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Déclarer les demandes de Mesdames [X] et [O] formée par assignation en date du 17 septembre 2019 irrecevables et mal fondées. Juger que Mesdames [X] et [O] ne justifient d’aucun intérêt à agir au sens de l’article 31 du Code de procédure civile, Juger à ce titre déjà, que les demandes de Mesdames [X] et [O] sont irrecevables, Juger que Mesdames [X] et [O] n’ont pas convoqué ou tenté de convoquer une assemblée générale pour nommer un autre Syndic préalablement à leur action en contestation de la désignation de M. [N] en urgence par deux autres copropriétaires. Juger dès lors qu’elles sont irrecevables à contester l’Assemblée du 19 Juillet 2019 qui a désigné un Syndic à l’unanimité des copropriétaires présents et dont la position a été réitérée par l’assignation en référé d’heure à heure de tous les autres copropriétaires, ayant abouti à la rétractation de la désignation de Me [V]. Les débouter de leurs demandes.

A titre complémentaire sur le fond :

Juger que Monsieur et Madame [W], tous deux copropriétaires, ont justifié de l’urgence à raccourcir le délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, en raison de l’urgence à désigner un syndic du fait de : l’astreinte qui courait contre la copropriété depuis le 9 Avril 2019, – de l’état des conduits de cheminée menaçant de tomber, – et de la nécessité, pour pouvoir engager les travaux, d’avoir un Syndic désigné et missionné pour de prendre des mesures préventives nécessaires afin d’éviter tout sinistre survenant lors de leur exécution. Juger que les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19 2 du décret du 17 mars 1967 sont inapplicables en l’espèce. Juger en effet que Monsieur [W] et Madame [W] ayant convoqué une assemblée générale en leur qualité de copropriétaires personnellement, n’avaient pas à mettre en concurrence plusieurs Syndics, tous les copropriétaires étant d’accord pour renouveler le même Syndic dans son mandat, à l’exception des demanderesses, ces dernières cherchant par tous moyens à bloquer le fonctionnement normal de la copropriété. Débouter Mesdames [X] et [O] de leur demande principale en annulation de l’Assemblée du 17 juillet 2019, et de leur demande subsidiaire en annulation des résolutions 2, 3 et 4 de l’Assemblée du 17 juillet 2019, l’urgence à agir étant démontrée.Reconventionnellement,

Les condamner solidairement au paiement de 6.000€ à titre de dommages et intérêts, leur comportement visant à voir annuler l’assemblée étant abusif et malicieux et n’ayant que pour but de bloquer la copropriété alors que parallèlement, elles se plaignent de l’impossibilité pour elles de jouir de leur appartement et que les travaux de toiture sont en cours d’achèvement. Condamner solidairement Mesdames [X] et [O] au paiement de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens dont distraction au profit de BERNARD BESSIS Selarl, représentée par Maître Bernard BESSIS, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 13 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions figurant au dispositif des conclusions des parties tendant à voir « dire bien fondées », « constater », « rappeler », « déclarer mal fondées », « juger » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui la requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En revanche, constituent des prétentions du syndicat des copropriétaires les demandes tendant à voir « juger » les demandes des consorts [A] irrecevables pour défaut d’intérêt à agir et pour absence de tentative de convocation d’une assemblée générale des copropriétaires en amont de la requête aux fins de désignation d’un syndic.

I – Sur la note en délibéré et le désistement d’instance partiel

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Lors de l’audience de plaidoiries du 11 mars 2025, les parties ont déclaré que la contestation de l’assemblée générale du 17 juillet 2019 était devenue sans objet, précisant que ne restaient à trancher que les mesures accessoires.

A l’issue de cette audience et par bulletins en date des 26 mars 2025, 23 mai 2025 et 26 mai 2025, les parties ont été invitées par le tribunal à notifier des conclusions de désistement partiel en ne maintenant que les demandes financières accessoires qu’elles entendaient voir trancher.

Selon conclusions de désistement partiel notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, les consorts [A] ont consécutivement demandé au tribunal de :

DIRE Mesdames [X] et [O] recevables et bien fondées en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

RECEVOIR Mesdames [X] et [O] en leur désistement partiel d’action relative à la demande de nullité de l’assemblée du 17 juillet 2019 comme de nullité des résolutions 2,3 et 4 de la même assemblée du 17 juillet 2019 sous la réserve expresse du désistement réciproque du Syndicat des Copropriétaires de ses demandes reconventionnelles ;

Y FAISANT DROIT :

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon à payer à Mesdames [X] et [O] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSER Mesdames [X] et [O] de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 11 rue des Vertugadins à Meudon aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e GARBAN en application de l’article 699 du CPC.

Suivantconclusions d’acceptation de désistement partiel notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Déclarer les demandes de Mesdames [X] et [O] formée par assignation en date du 17 septembre 2019 irrecevables et mal fondées. Donner acte à ces dernières de leur désistement de leur demande principale en nullité du 17 Juillet 2019 et de l’acquiescement du syndicat des copropriétaires à ce désistement. Juger que seule demeurent les demandes des demanderesses en paiement de frais irrépétibles et les demandes reconventionnelles du syndicat en paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles formée à l’encontre des demanderesses. Juger que le comportement de Mesdames [X] et [O] a été fautif dès lors qu’elles n’ont pas convoqué ou tenté de convoquer une assemblée générale pour nommer un autre Syndic préalablement à leur action en contestation de la désignation de M.[N] en urgence par deux autres copropriétaires. Juger qu’elles sont fautives pour avoir contesté l’initiative de Monsieur et Madame [W], tous deux copropriétaires, de raccourcir le délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars1967, en raison de l’urgence à désigner un syndic ces dernières cherchant par tous moyens à bloquer le fonctionnement normal de la copropriété alors que :- L’astreinte qui courait contre la copropriété depuis le 9 Avril 2019,

— de l’état des conduits de cheminée menaçant de tomber,

— Et de la nécessité, pour pouvoir engager les travaux, d’avoir un Syndic désigné et missionné pour de prendre des mesures préventives nécessaires afin d’éviter tout sinistre survenant lors de leur exécution.

Juger que les dispositions de l’article 21de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19- 2 du décret du 17 mars 1967sont inapplicables en l’espèce. Juger en effet que Monsieur [W] et Madame [W] ayant convoqué une assemblée générale en leur qualité de copropriétaires personnellement, n’avaient pas à mettre en concurrence plusieurs Syndics, tous les copropriétaires étant d’accord pour renouveler le même Syndic dans son mandat, à l’exception des demanderesses, Débouter les demanderesses de toutes demandes formées à l’entre du syndicat des copropriétaires. Reconventionnellement,

Les condamner solidairement au paiement de 6.000€ à titre de dommages et intérêts, leur comportement visant à voir annuler l’assemblée étant abusif et malicieux et n’ayant que pour but de bloquer la copropriété alors que parallèlement, elles se plaignent de l’impossibilité pour elles de jouir de leur appartement et que les travaux de toiture ont été achevés depuis plusieurs années sans aucun problème pour la copropriété. Condamner solidairement Mesdames [X] et [O] au paiement de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens dont distraction au profit de BERNARD BESSIS Selarl, représentée par Maître Bernard BESSIS, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, les consorts [A] ont notifié le 26 mai 2025 des conclusions de désistement partiel d’instance renonçant à la demande de nullité de l’assemblée du 17 juillet 2019, comme de nullité des résolutions 2,3 et 4 de ladire assemblée, sous la réserve expresse du désistement réciproque du syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles.

Dans ses conclusions d’acceptation du désistement des demanderesses notifiées le 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a certes accepté le désistement partiel des demandes d’annulation de l’assemblée générale et de résolutions des consorts [A], mais a maintenu sa demande reconventionnelle tendant au paiement de dommages et intérêts. Or, une telle demande ne constitue pas une mesure financière accessoire contrairement à ce qu’il soutient dans la lettre adressée au tribunal le 30 mai 2025, les demandes accessoires s’entendant de celles relatives aux frais de procédure en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de dispense de participation aux frais de l'‘instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et à l’exécution provisoire.

Dans la mesure où le désistement d’instance partiel des consorts [A] était expressément conditionné au désistement réciproque du syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles et que ce dernier a maintenu sa demande de dommages et intérêts, le désistement partiel d’instance ne peut être déclaré parfait.

Dans ce contexte, le tribunal déclarera recevables les conclusions de désistement partiel notifiées le 26 mai 2025 par les consorts [A] et les conclusions d’acceptation de désistement partiel notifiées le 30 mai 2025 par le syndicat des copropriétaires, à la demande du tribunal, mais rejettera la demande ledit désistement partiel d’instance de Mme [K] [X] et Mme [D] [O].

Le tribunal statuera donc sur les dernières conclusions des parties notifiées par voie électronique avant la clôture de l’instruction en date du 13 janvier 2023.

II – Sur la recevabilité des demandes des consorts [A]

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandes des consorts [A] pour défaut d’intérêt à agir et absence de tentative de convocation d’une assemblée générale des copropriétaires en amont de la requête aux fins de désignation d’un syndic.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des consorts [A]

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les demandes des consorts [A] soient déclarées irrecevables pour défaut d’intérêt légitime à agir sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile. Il soutient que la désignation d’un administrateur judiciaire souhaitée par les consorts [A] avait pour objet de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic et que l’assemblée générale a répondu à cette demande en désignant le syndic SHJL.

Il prétend que les résolutions votées lors de cette assemblée générale profitent aux intérêts des consorts [A] notamment concernant les travaux de la toiture, désormais achevés et réceptionnés sans réserve. Enfin, il soutient que l’intérêt des consorts [A] à demander l’annulation de la résolution permettant au syndic d’ester en justice aux fins de réaliser un constat n’existe plus puisque les travaux sont achevés et réceptionnés.

Les consorts [A] considèrent qu’ils ont bien intérêt à agir et que leur action en annulation de l’assemblée générale est recevable dans la mesure où ils ont la qualité de copropriétaires, n’étaient pas présents lors de l’assemblée litigieuse et ont saisi le tribunal judiciaire de NANTERRE dans le délai de deux mois à compter du lendemain de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

*

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En application de ces textes, il est constant que l’existence de la qualité et de l’intérêt à agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance dont la recevabilité ne peut dépendre de circonstances postérieures.

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il en résulte que le copropriétaire qui est défaillant est admis à contester l’assemblée générale.

En l’espèce, la qualité de copropriétaires des consorts [A] n’est pas contestée. En outre, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 2019 que les consorts [A] étaient absents et non représentés.

Dès lors, ils justifiaient d’un intérêt à agir contre les résolutions votées lors de cette assemblée générale.

Le fait que les travaux ayant été votés lors de l’assemblée générale contestée aient été achevés en cours d’instance n’est pas de nature à remettre en cause l’intérêt à agir des consorts [A].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à voir juger irrecevables les demandes des consorts [A] pour défaut d’intérêt à agir.

Sur l’absence de tentative de convocation d’une assemblée générale des copropriétaires en amont de la requête aux fins de désignation d’un syndic

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les demandes des consorts [A] soient déclarées irrecevables pour absence de tentative de convocation d’une assemblée générale des copropriétaires en amont de leur requête aux fins de désignation d’un syndic en se fondant sur l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne que la résolution nommant le syndic lors de l’assemblée du 17 juillet 2020 a été confirmée à l’unanimité par tous les autres copropriétaires par leur assignation devant le juge des référés ayant désigné Maître [V] en vue de voire rétracter son ordonnance du 16 juillet 2019.

Les consorts [A] concluent au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, même s’ils ne procèdent à aucun développement sur ce point.

*

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’alinéa 4 de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Il en résulte qu’en cas d’absence de renouvellement du syndic, le copropriétaire qui saisit le président du tribunal judiciaire par requête afin de nommer un administrateur judiciaire chargé de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic doit avoir préalablement procédé à la convocation d’une assemblée générale. Ce n’est qu’en cas d’impossibilité pour ce copropriétaire de procéder à cette convocation qu’il pourra être procédé par voie d’ordonnance sur requête.

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de ladite loi, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, les précédentes instances relatives à la requête devant le président du tribunal de grande instance de NANTERRE en vue de la désignation d’un administrateur judicaire et à la rétraction de celle-ci sont distinctes de la présente instance relative à la validité de l’assemblée générale du 17 juillet 2019.

Dès lors, le fait que l’ordonnance du 16 juillet 2019 ait été rétractée et motivée par l’absence de convocation par les consorts [A] d’une assemblée générale avant saisine du président du tribunal de grande instance de NANTERRE par requête, et ce en violation de l’alinéa 4 de l’article 17 de la loi de 1965, est indifférent quant à la recevabilité de leurs demandes à la présente instance. La recevabilité de leurs demandes d’annulation d’assemblée générale est en effet appréciée au regard des dispositions de l’article 42 de cette même loi.

Le syndicat des copropriétaires échoue donc à démontrer que le non-respect de l’alinéa 4 de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 constitue un défaut de droit d’agir des consorts [A] dans la présente instance et donc une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à voir juger irrecevables les demandes des consorts [A] pour absence de tentative de convocation d’une assemblée générale des copropriétaires en amont de la requête aux fins de désignation d’un syndic.

III – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 juillet 2019 formée par les consorts [A]

Les consorts [A] sollicitent à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 17 juillet 20219 sur le fondement du non-respect du délai de convocation de 21 jours et l’absence d’urgence ainsi qu’à titre subsidiaire l’annulation des résolutions n°2, 3 et 4 de cette assemblée. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer le caractère d’urgence permettant de déroger au délai de 21 jours de convocation à l’assemblée générale du 17 juillet 2019. Ils affirment que les désordres existent depuis 2016, que le rapport d’expertise judiciaire a été déposé en mai 2018, que le rapport d’expertise a validé un devis PARENT dans lequel la société et, par voie de conséquence, l’expert judiciaire ont validé le fait de refaire les souches de cheminée, que le syndicat des Copropriétaires a été assigné en référé en septembre 2018 et condamné le 25 octobre 2018 à réaliser les travaux selon un devis précis, que l’astreinte a commencé à courir le 9 avril 2019, que le devis de la société VISSOUARN est daté de février 2019 ce qui laissait largement le temps de convoquer une assemblée avant le 4 juillet 2019, que le syndicat était doté pendant toute cette période d’un conseil syndical composé, entre autres, de Monsieur et Madame [W] représentant 70 % des tantièmes mais aussi d’un syndic professionnel. Ils considèrent que l’urgence est totalement artificielle car elle caractérise surtout l’inertie du syndicat et de son syndic professionnel.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la convocation à l’assemblée générale mentionnait quatre motifs d’urgence se fondant sur l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Le premier motif d’urgence invoqué par le syndicat est de mettre en œuvre les travaux de réfection de couverture dans les meilleurs délais afin qu’il ne soit pas condamné à l’astreinte dont fait état l’ordonnance de référé du 25 octobre 2018. Il souligne que le délai de cinq mois prévu dans l’ordonnance était expiré et que l’engagement des travaux avait été retardé pour différentes raisons (notamment du fait que la société PARENT ET FILS ait décliné d’exécuter les travaux de toiture, l’établissement d’autres devis, le refus des demanderesses de faire un constat contradictoire des lieux avant l’engagement des travaux). Il indique que ces travaux ne pouvaient commencer au préjudice de la copropriété et notamment des demanderesses par l’absence de renouvellement du mandat de syndic.

Le deuxième motif d’urgence est fondé sur la nécessité d’une intervention rapide sur les souches de cheminées de l’immeuble qui menaçaient de tomber sur la chaussée en conséquence du chantier abandonné. Le syndicat soutient que l’état des souches était relaté dans le rapport d’expertise de Monsieur [J] de mai 2018, que le devis de la société PARENT ET FILS prévoyait l’intervention sur celles-ci, que le rapport de l’architecte de l’immeuble mentionnait en juin 2017 le danger de chute de souches par grand vent, que l’urgence à intervenir résultait des travaux entrepris par les demanderesses et que la société VISSOUARN s’était engagé à reprendre les postes identiques à ceux visés par la société PARENT ET FILS initialement retenue par l’expert.

Le troisième motif invoqué est l’urgence à voir désigner le Cabinet SHJL IMMO comme syndic de la copropriété afin qu’un nouveau mandat puisse débuter le jour de l’assemblée pour assurer la gestion de la copropriété. Le syndicat explique que sans syndic, donneur d’ordre pour le compte du syndicat, les travaux ne pouvaient commencer ni la copropriété fonctionner.

Concernant le quatrième motif invoquant l’urgence à mandater le syndic afin de mettre tout en œuvre et engager toutes les actions afin que les travaux puissent débuter et se dérouler dans des conditions optimales et normales en collaboration avec le conseil syndical, le syndicat des copropriétaires considère que l’entreprise VISSOUARN n’aurait pas commencé ses travaux sans constat d’huissier préalable.

*

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la convocation à l’assemblée générale contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’article 13 dudit décret précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

La nullité est de droit, sans que le demandeur en annulation ait à justifier l’existence d’un préjudice.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’accomplissement des formalités légales à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale.

En l’espèce, les consorts [A] ont reçu la convocation le 8 juillet 2019 pour une assemblée générale appelée à se tenir le 17 juillet 2019. La convocation mentionne :

« Il s’avère que l’urgence se trouve caractérisée par les motifs suivants :

Urgence de mettre en œuvre les travaux de réfection de couverture dans les meilleurs délais afin que le syndicat ne soit pas condamné à une astreinte de 100€ dont fait état l’ordonnance rendue le 25 octobre par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE conséquente à une procédure engagée à la demande de Mesdames [X] et [O]. Cette ordonnance condamne le syndicat des copropriétaires à mettre en œuvre la réfection de la couverture de la résidence.Afin que les travaux puissent être mis en œuvre une déclaration des travaux a été effectuée auprès de la mairie de MEUDON. Les travaux ont été acceptés par cette dernière.

Un ordre de service a été passé à l’entreprise VISSOUARN pour la réalisation de ces travaux par le devis n°9302 accepte d’un montant de 39.071,25€ afin que les travaux soient réalisés dans les meilleurs délais.

Il s’avère nécessaire que les copropriétaires valident ce devis en urgence.

Cette urgence se caractérise également par la nécessité d’une intervention sur les souches de cheminées (problème signalé dans le rapport de Monsieur [G], Architecte de la copropriété). Ces travaux sont prévus dans le devis de la société VISSOUARN. Urgence de designer le cabinet SHJL IMMO comme syndic de la copropriété selon contrat joint à la présente convocation afin qu’un nouveau mandat puisse débuter le jour de l’assemblée pour assurer la gestion de la copropriété. Cette urgence de désignation s’effectue dans le cadre des dispositions de l’article 88 de la loi dite MACRON 2015-990 du 6 août 2015.Urgence à mandater le syndic à mettre tout en œuvre et engager toutes actions afin que les travaux puissent débuter et se dérouler dans des conditions optimales et normales en collaboration avec le conseil syndical. Il se trouve que bien qu’étant demanderesses à la réalisation des travaux Mesdames [X] et [O] s’opposent vivement à ce que soit dressé un constat par huissier avant travaux dans leur appartement ainsi à ce que les travaux de réfection de couverture débutent. Il est rappelé que le début des travaux était prévu le 3 juillet 2019 et que cette date n’a pu être tenue en raison du refus de Mesdames [X] et [O] de laisser pénétrer Maître [F] huissier de justice dans leur appartement pour dresser le constat avant travaux. De plus la réfection de la toiture nécessitera la dépose des vélux posés à leur demande dans leur appartement.

Il demeure par conséquent nécessaire que soit dressé un constat d’une part de l’état de l’appartement avant travaux, mais également tout particulièrement pour ce qui concerne les vélux ces derniers devant être déposés dans le cadre de la réfection de la couverture. »

Concernant les travaux de couverture que le syndicat était condamné à faire exécuter à ses frais suivant ordonnance du 25 octobre 2018, la société PARENT ET FILS a indiqué par courriel du 3 décembre 2018 ne pas pouvoir effectuer les travaux dans les délais impartis.

Cependant, le syndicat des copropriétaires a tardé à faire établir trois devis entre le 17 décembre 2018 et le 12 février 2019, soit plus de deux mois après la renonciation de la société PARENT ET FILS, en n’organisant le rendez-vous de finalisation des prestations avec l’entreprise VISSOUARN dont le devis a été émis le 12 février 2019 que le 9 mai 2019 et en ne sollicitant une autorisation de travaux que le 14 mars 2019 auprès des services de l’urbanisme de la mairie de MEUDON.

Or, le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur le retard pris dans l’accomplissement de ces diligences et la tardiveté à ne faire voter ces travaux que mi-juillet 2019. L’urgence permettant de convoquer une assemblée générale sous le délai de 21 jours n’apparait donc pas caractérisée de ce chef, d’autant plus que l’astreinte courrait depuis le 9 avril 2019, soit depuis près de trois mois.

Concernant la nécessité d’une intervention sur les souches de cheminées, elle est effectivement mentionnée dans le rapport d’expertise rendu le 13 mai 2018. Cependant, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément permettant de démontrer en quoi les travaux sur les souches de cheminées étaient devenus urgents début juillet 2019, soit plus d’un an après ledit rapport. L’urgence ne saurait être caractérisée pour ce motif.

S’agissant de la désignation du cabinet SHJL IMMO comme syndic de la copropriété, il n’est pas contesté que le mandat de syndic était expiré depuis le 14 juin 2019. Or, il est constant qu’il n’y a pas urgence à convoquer une assemblée générale lorsqu’il s’agit de délibérer sur le renouvellement du mandat de syndic, la date d’expiration du mandat étant connue dès la nomination du syndic (CA Paris, 18 janv. 2001, chambre 23 section B, jurisdata n° 2001-154963). Dès lors, ce motif d’urgence ne saurait être retenu de ce chef.

Enfin, le syndicat des copropriétaires échoue également à prouver l’urgence de « mandater le syndic à mettre tout en œuvre et engager toutes actions afin que les travaux puissent débuter et se dérouler dans des conditions optimales et normales en collaboration avec le conseil syndical » dans la mesure où comme mentionné précédemment il ne démontre pas l’urgence de faire voter les travaux ordonnés par décision du 25 octobre 2018.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve que les motifs invoqués dans la convocation caractérisent l’urgence lui permettant de s’exonérer de l’obligation de notifier la convocation à une assemblée générale au moins vingt et un jours avant la date de celle-ci.

En conséquence, il convient d’annuler l’assemblée générale du 17 juillet 2019 dans son entier sans qu’il y ait lieu d’examiner les moyens développés par les demanderesses concernant les résolutions n°2, 3 et 4 de cette assemblée.

IV- Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [A] à la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de leur comportement qu’il considère agressif et incohérent perturbant depuis plusieurs années la tranquillité et le bon fonctionnement de la copropriété.

Les consorts [A] concluent au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, même s’ils ne procèdent à aucun développement sur ce point.

*

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne mentionne aucun fondement juridique au soutien de sa demande de dommages et intérêts. Les demanderesses ayant obtenu gain de cause, aucune faute ne peut leur être reprochée à l’occasion de l’introduction de leur présente action.

Il en sera ainsi débouté.

V – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, en vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître GARBAN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les demandes des consorts [A], ayant été pour partie accueillies, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux consorts [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les conclusions de désistement partiel d’instance, sous condition, notifiées le 26 mai 2025 par Mme [K] [X] et Mme [D] [O] et les conclusions en réponse audit désistement notifiées le 30 mai 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des vertugadins à MEUDON (92190),

REJETTE la demande de désistement partiel d’instance de Mme [K] [X] et Mme [D] [O] en l’absence d’acquiescement pur et simple du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des vertugadins à MEUDON (92190),

DECLARE Mme [K] [X] et Mme [D] [O] recevables en leurs demandes,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des vertugadins à MEUDON (92190) qui s’est tenue le 17 juillet 2019,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des vertugadins à MEUDON (92190) de sa demande de paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître GARBAN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

DIT que Mme [K] [X] et Mme [D] [O] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des vertugadins à MEUDON (92190), représenté par son syndic, à payer à Mme [K] [X] et Mme [D] [O] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,