TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 11 JUILLET 2025

Enrôlement : N° RG 23/05866 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3QTZ

AFFAIRE : S.C.I. DU PRINCE DE GLOUPIR, M. [N], Mme [N] (la SELARL ABEILLE AVOCATS)

C/ S.D.C. [Adresse 14] (la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON) ; M. [S], Mme [S], M. [V], M. [X], Mme [X], ASSOCIATION SYNDICALE AUTORISÉE DU [Adresse 18] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) ; S.C.I. MASLIAH (la SCP BBLM) ; LE DÉPARTEMENT DES BOUCHES-DU-RH NE (la SELARL UGGC AVOCATS) ;

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 juin 2025 prorogée au 29 juillet 2025 anticipée au 11 juillet 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. DU PRINCE DE GLOUPIR

immatriculée sous le numéro SIRET 481 197 424

dont le siège social est sis [Adresse 11]

prise en la personne de ses représentants légaux

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES EN DEMANDE

Monsieur [R] [N]

né le 23 juillet 1970 à [Localité 17] (13)

demeurant [Adresse 10]

Madame [P] [J] épouse [N]

née le 16 février 1969 à [Localité 17] (13)

demeurant [Adresse 10]

tous deux représentés par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14] sis [Adresse 10]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 17]

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916

dont le siège social est sis [Adresse 20]

prise en la personne de son président en exercice

représenté par Maître Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [S]

demeurant [Adresse 11]

Madame [C] [L] épouse [S]

demeurant [Adresse 11]

Monsieur [M] [V]

demeurant [Adresse 11]

venant aux droits de la S.C.I. LES BARLENES

Monsieur [B] [X]

demeurant [Adresse 11]

Madame [D] [A] épouse [X]

demeurant [Adresse 11]

tous représentés par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

ASSOCIATION SYNDICALE AUTORISÉE DU [Adresse 18]

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.I. MASLIAH

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 442 024 816

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

LE DÉPARTEMENT DES BOUCHES-DU-RH NE

domicilié sis [Adresse 15]

prise en la personne de sa Présidente en vertu de la délibération du 1er juillet 2021

représenté par Maître Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU PRINCE DE GLOUPIR, dont les gérants sont Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N], possède en indivision avec Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] les lots 1010, 1011, 1012, 1013, 1014 et 1015 de la copropriété [Adresse 14], sis [Adresse 12], cadastré section 833 E [Cadastre 9].

La copropriété horizontale [Adresse 14] constitue le lot n°42 de l’association syndicale autorisée [Adresse 14].

Par acte du 20 février 2006, la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR a acquis de Monsieur [F] [G] la parcelle cadastrée section 833 E [Cadastre 3] attenante à son terrain. Cette parcelle n’est pas comprise dans la copropriété [Adresse 14]. Elle est cependant intégrée dans l’association syndicale autorisée [Adresse 14].

Cette parcelle initialement inconstructible a bénéficié d’une “fenêtre de constructibilité” à l’occasion d’une révision du PLU.

Un litige est survenu au sujet de l’accès à cette parcelle, rachetée par Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] par acte du 30 juillet 2021.

Par assemblée générale du 23 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 14] a octroyé aux propriétaires de la parcelle E[Cadastre 3] un droit de passage sur ses parties communes.

Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] s’opposent au passage sur cette partie commune à usage exclusif.

*

Suivant exploits du 1er août 2014, la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 14], Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], la SCI [Adresse 16], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A].

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°14/10749.

Par jugement du 2 avril 2019, le présent tribunal a sursis à statuer sur l’intégralité des demandes et ordonné avant dire droit une expertise, confiée à Monsieur [R]. Monsieur [E] a été désigné en remplacement de Monsieur [R].

Suivant exploit du 18 septembre 2020, la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR a fait assigner devant le présent tribunal l’association syndicale autorisée du [Adresse 18] et l’établissement public du Conseil départemental des Bouches-du-Rhône.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°20/8585 et a été jointe à l’affaire principale par ordonnance du 5 janvier 2021.

Suivant exploit du 25 novembre 2020, Monsieur [B] [X], Madame [D] [X] née [A], Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S] et Monsieur [M] [V] ont fait assigner la SCI MASLIAH venant aux droits de Monsieur [G].

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°20/11167 et jointe à la procédure principale par ordonnance du 18 mai 2021.

Par ordonnance d’incident du 17 décembre 2021, le juge de la mise en état a déclaré communes et opposables à la SCI MASLIAH, au Conseil départemental des Bouches-du-Rhône et à l’association syndicale autorisée du [Adresse 18] les opérations d’expertise.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2023, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] sont intervenus volontairement à la procédure.

Par ordonnance d’incident du 23 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et a retiré du rôle l’affaire.

Les parties ayant informé le juge de la mise en état du dépôt du rapport d’expertise le 15 mai 2023, l’affaire a été remise au rôle le 26 mai 2025 sous le RG 23-5866.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 682, 683 et 684 du code civil, de :

— à titre principal,

— dire que la parcelle n°[Cadastre 3] appartenant à Monsieur et Madame [N] est enclavée et qu’à cette fin elle bénéficie du droit à être désenclavée,

— juger que le désenclavement de la parcelle n°[Cadastre 3] appartenant à Monsieur et Madame [N] se fera, conformément à la solution n°3 décrite dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E],

— fixer la servitude réclamée par la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J], selon la solution n°3 prescrite par l’expert [E], à savoir le passage actuellement utilisé par les requérants empruntant les trois parties suivantes :

— partie 1 : la voie commune de la copropriété qui permet d’accéder à l’ensemble des lots depuis l'[Adresse 13],

— partie 2 : au droit du lot 8 en servitude réciproque avec le lot 9 sur deux bandes de terrain en partie commune en jouissance exclusive de 2 mètres de large chacune,

— partie 3 : composée de l’aire de retournement pour les copropriétaires indivis du lot 9 et dans son prolongement dans la partie du lot 9 en jouissance exclusive de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR définie par le règlement intérieur,

— condamner Monsieur et Madame [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude, à verser une somme de 20.000 euros à la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR,

— condamner Monsieur et Madame [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude à verser une somme de 10.000 euros au profit de Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A],

— condamner Monsieur et Madame [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude à payer la somme de 3.750 euros au profit de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR,

— condamner Monsieur et Madame [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude à payer la somme de 3.750 euros à Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A],

— condamner Monsieur et Madame [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude à payer la somme de 3.750 euros à la SCI LES BARLENES,

— condamner Monsieur et Madame [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude à payer la somme de 3.750 euros à la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR,

— condamner Monsieur et Madame [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude à payer la somme de 3.750 euros à Monsieur [U] [S] et Madame [C] [L] épouse [S],

— condamner Monsieur et Madame [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude à payer la somme de 46.200 euros au profit de la copropriété [Adresse 14],

— à titre subsidiaire, si le tribunal entendait fixer la servitude sur l’une des solutions n°2 (2A ou 2B) ou n°4 envisagées par l’expert [E], constater que les demandeurs renoncent à leur demande de fixation de servitude,

— en tout état de cause,

— dire que les servitudes ainsi créées devront être régularisées devant notaire dans un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] à payer chacun une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14] demande au tribunal de :

— rejeter toute prétention contraire,

— donner acte au syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14] de ce qu’il s’en rapporte sur la solution à retenir suite au dépôt du rapport de l’expert,

— dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la solution n°3, condamner Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] en contre-partie de l’octroi de la servitude, à lui verser la somme de 46.200 euros,

— en tout état de cause, exonérer le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur le fond, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la SCI MASLIAH demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [B] [X], Madame [D] [X] née [A], Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S] et Monsieur [V] de leur demande principale tendant à fixer la servitude réclamée par Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] au bénéfice du fonds E[Cadastre 3] dont ils sont propriétaires conformément à la solution n°1 de l’expert sur le fonds de la SCI MASLIAH,

— condamner solidairement Monsieur [B] [X], Madame [D] [X] née [A], Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S] et Monsieur [V] à lui payer la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître TARI de la SCP BBLM.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, le Département des Bouches-du-Rhône demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR, Monsieur [R] [N], Madame [P] [J] épouse [N], Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, fixer la servitude réclamée par la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] selon la solution n°3 prescrite par l’expert [E], à savoir le passage actuellement utilisé par les requérants empruntant les trois parties suivantes :

— partie 1 : la voie commune de la copropriété qui permet d’accéder à l’ensemble des lots depuis l'[Adresse 13],

— partie 2 : au droit du lot 8 en servitude réciproque avec le lot 9 sur deux bandes de terrain en partie commune en jouissance exclusive de 2 mètres de large chacune,

— partie 3 : composée de l’aire de retournement pour les copropriétaires indivis du lot 9 et dans son prolongement dans la partie du lot 9 en jouissance exclusive de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR définie par le règlement intérieur,

— à titre encore plus subsidiaire, fixer les indemnités devant être versées par Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] au département des Bouches-du-Rhône ainsi qu’il suit :

— dans l’hypothèse où la solution n°2 serait retenue par le tribunal :

—  30 % de la valeur du bien du département, à savoir 1.280.400 euros au titre de la perte de valeur de la propriété, et,

— a minima 171.988,76 euros au titre des travaux de reconfiguration des voies d’accès ainsi que des portails,

— dans l’hypothèse à la solution 2b serait retenue par le tribunal :

—  101.340 euros au titre de la perte d’usage du bien,

—  15 % de la valeur du bien du département à savoir 640.200 euros au titre de la perte de valeur de la propriété,

— a minima à 140.882,99 euros au titre des travaux portant sur la réalisation du nouveau tracé de chemin privé de chemin à l’intérieur de la propriété pour accéder au portail Ouest, le déplacement des portails et la pose d’une clôture tout le long du chemin,

— dans l’hypothèse où la solution n°4 serait retenue par le tribunal :

—  213.400 euros au titre de la perte de valeur causée par la nuisance de la proximité d’une voie de passage,

—  200.000 euros au titre des travaux portant sur la réalisation de cette solution, en ce compris le décaissement et la pose d’une clôture,

— en tout état de cause, condamner tout succombant à la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans la mesure où elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V] venant aux droits de la SCI LES BARLENES, Monsieur [B] [X], Madame [D] [X] née [A] et l’association syndicale autorisée du [Adresse 18] demandent au tribunal de :

— à titre principal, sur le fondement de l’article 684 du code civil, fixer la servitude réclamée par Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] au bénéfice du fonds E [Cadastre 3] dont ils sont propriétaires conformément à la solution n°1 sur le fonds de la SCI MASLIAH dont la division est à l’origine de l’enclave,

— subsidiairement, si le tribunal faisait application des dispositions des articles 682 et 683 du code civil, fixer l’assiette de la servitude au bénéfice de la parcelle E [Cadastre 3] selon la solution 2A préconisée par l’expert, à défaut par le chemin déjà existant d’accès à la parcelle E [Cadastre 5] du département, permettant de rejoindre la parcelle E [Cadastre 6] appartenant à Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] (détachée de la parcelle E [Cadastre 5]) pour rejoindre la parcelle E [Cadastre 3],

— plus subsidiairement, fixer l’emprise de la servitude de passage selon la solution n°4 envisagée par l’expert,

— encore plus subsidiairement, si la solution n°3 était envisagée,

— fixer les indemnités dues en application de l’article 682 du code civil ainsi qu’il suit :

— la somme de 11.250 euros pour chacun des concluants en réparation du dommage occasionné par le passage,

— en réparation du préjudice causé par l’exécution des travaux en sous-sol, de voirie et de passage pour et pendant la construction de la villa sur la parcelle E [Cadastre 3] déjà exécutés la somme de 10.000 euros pour chacun des concluants,

— condamner Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à leur payer lesdites sommes à chacun des concluants,

— statuer ce que de droit sur la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14] qu’éventuellement par la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR,

— condamner Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à participer aux frais d’entretien et de réparation du chemin dont les concluants ont la jouissance privative (avec la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR) aux droits des lots 8 et 9 de la copropriété [Adresse 14] sur lequel serait constituée ladite servitude selon la solution 3 au bénéfice du fonds E [Cadastre 3] :

— à proportion de 1/5 sur la première partie du chemin aux droits du lot n°8,

— à proportion de 1/3 sur la deuxième partie du chemin aux droits du lot n°9,

— dans le cas où ce serait la solution 3 mais dans le cas aussi où ce serait la solution 4 qui serait retenue par le tribunal, supposant dans les deux cas un passage sur le parking et la voie commune de la copropriété,

— dire que cette servitude de passage ainsi consentie au fonds parcelle E [Cadastre 3], dont Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] sont propriétaires, ne comporte aucun droit de stationnement et faire par conséquent interdiction à Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] ainsi qu’à leurs ayants droits et leurs ayant causes de stationner sur le parking et la voie commune de la copropriété horizontale [Adresse 14] et ce sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée,

— dans tous les cas,

— débouter Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] de leur demande de condamnation de chacun des requis à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer à chacun des concluants la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise,

— débouter la SCI MASLIAH de sa demande de condamnation à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dirigée (exclusivement) à l’encontre des concluants.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 mars 2025.

Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] ont renoncé à leur demande de retrait des conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025 par la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR et par les époux [N]. Ces dernières ont été admises aux débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application des dispositions de l’article 684 du code civil

L’article 684 du Code civil dispose que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

En l’espèce, Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] estiment que la parcelle 833 E n°[Cadastre 3] provient de la division d’une parcelle plus grande et que le passage ne peut être demandé que sur cette dernière.

Il résulte de l’acte de vente du 20 février 2006 conclu entre Monsieur [F] [G] et la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR que la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] est issue d’une division parcellaire du lot 29 du lotissement [Adresse 22]. L’acte de vente stipule que la parcelle vendue provient de la division de la parcelle 833 E n°[Cadastre 1] en deux parcelles [Cadastre 3] pour 10 a et [Cadastre 4] pour 23 a 70 ca suivant plan établi par Monsieur [K], géomètre expert le 24 janvier 2005.

Il est stipulé que la parcelle ne dispose d’aucun accès d’aucune sorte sur une voie publique ou privée. L’acquéreur déclare que la parcelle acquise est destinée à être rattachée à sa propriété contiguë, par la partie en jouissance privative dont Monsieur [R] [N] bénéficie dans l’immeuble cadastré 833 E n°[Cadastre 9].

La SCI MASLIAH fait valoir que l’état d’enclave de la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] n’est pas le résultat de la division du fonds [G] mais de l’absence de rattachement à la parcelle de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR.

Toutefois, cette argumentation ne peut prospérer car il résulte de l’acte du 20 février 2006 que la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] a bien été créée par détachement de la parcelle 833 E n° [Cadastre 1] appartenant à Monsieur [G].

Si la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR a déclaré que l’accès se ferait par sa parcelle contigue, cette affirmation n’est pas susceptible de modifier l’origine de la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3]. La situation de la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] a été modifiée depuis la vente car initialement non constructible et destinée à agrandir un jardin d’agrément, la modification du PLU et la possibilité d’édifier une habitation a reposé la question de son accès.

L’acte de vente du 20 février 2006 ne contient aucune servitude non aedificandi ni aucun engagement de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR à ne pas solliciter un droit de passage.

Les dispositions de l’article 684 du code civil sont alors applicables.

Monsieur [E] dans son rapport exclut immédiatement toute création d’un passage par la parcelle de la SCI MASLIAH. En effet, il indique qu’actuellement aucun chemin ne permet l’accès à la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] à partir de la parcelle de la SCI MASLIAH et que cette dernière est située dans un espace boisé classé, rendant tout aménagement du sol impossible suivant les termes de l’article L130 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, il indique que le fonds de la SCI MASLIAH présente une déclivité importante d’environ 16 % et des murs de restanque.

La création d’un accès par la parcelle de la SCI MASLIAH supposerait de créer un chemin contournant la maison d’habitation de la SCI MASLIAH d’une longueur de 30 mètres environ dans une zone EBC. Le chemin à créer serait en dévers et imposerait une adaptation du terrain et le passage sur un bassin ancien.

S’agissant de l’espace boisé classé, Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] n’apportent aucune pièce pour démontrer de la possibilité réglementaire de créer un chemin d’accès en espace boisé classé.

Ils évoquent une fenêtre de constructibilité sur la parcelle 833 E n°[Cadastre 2] qui serait à la SCI MASLIAH. Toutefois cette parcelle n’est pas celle dont est issue la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3]. Cette argumentation au titre de l’article 864 du code civil n’est pas opérante. Par ailleurs, l’expert a écarté toute hypothèse de désenclavement par cette parcelle 833 E n°[Cadastre 2] compte tenu de la configuration des lieux, la déclivité de la parcelle et le fait que cette parcelle est desservie uniquement par un chemin piétonnier avec escaliers.

Par ailleurs, la voie à créer pour rejoindre l’aire de retournement déjà existante aurait pour conséquence de couper la propriété de la SCI MASLIAH en deux. L’expert indique que l’utilisation commune de cette voie très proche de la villa aurait pour conséquence une dévalorisation importante de la propriété, qu’il évalue entre 20 et 30 % de perte de valeur, la propriété étant estimée à plusieurs millions d’euros.

Les photographies produites par l’expert montrent la configuration des lieux et le caractère exceptionnel de la propriété de la SCI MASLIAH.

Les dispositions de l’article 684 du code de procédure civile doivent être appliquées à l’aune du principe de proportionnalité. En effet, l’obligation de créer une voie d’accès à partir du fonds dont est originaire la parcelle enclavée n’est pas absolue et le tribunal exerce une appréciation in concreto des contraintes de création d’un chemin sur ce fonds.

Dans le contexte particulier du domaine des [Adresse 14] constitué exclusivement de maisons d’exception, il peut être considéré comme proportionné un accès portant une atteinte grave à la configuration du fonds servant et à sa valeur, surtout en présence d’autres options moins dommageables pour les propriétaires susceptibles de souffrir de la servitude de passage.

L’ensemble de ces éléments impose de rejeter la demande de création d’un accès par la parcelle de la SCI MASLIAH et de faire application des dispositions des articles 682 et 683 du code civil.

Sur les autres solutions de désenclavement

L’article 682 du Code civil énonce que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle, ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En l’espèce, l’expert a mis en évidence plusieurs possibilités matérielles de création de chemins d’accès à la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3].

Deux accès appelés 2A et 2B sont envisageables en passant par la parcelle E [Cadastre 5] appartenant au Conseil départemental des Bouches-du-Rhône, sur laquelle est construite la maison du Préfet.

Les deux accès se réaliseraient à partir de la voie publique dénommée d’abord [Adresse 21] puis [Adresse 19].

Le tracé 2A part du portail de la propriété de la maison du Préfet et coupe la parcelle en deux en diagonale compte tenu de la présence d’un espace boisé classé en limite Est de la propriété. L’expert indique que cette coupure de la propriété en deux porte une très grave atteinte à la parcelle et à sa valeur, induisant une perte de valeur comprise entre 20 et 30 %, cette bâtisse étant comme celle de la SCI MASLIAH exceptionnelle et d’une valeur de plusieurs millions d’euros.

Le tracé 2B longe pour sa part les limites Nord et Ouest de la parcelle E [Cadastre 5]. Cette solution est problématique pour des raisons de sécurité car elle impose des dispositions particulières de sécurité afin d’éviter les intrusions compte tenu de l’accueil en son sein de personnes publiques et de chefs d’Etat. L’expert indique qu’elle nécessitera de déplacer les clôtures et de créer un autre portail. Or, ce chemin passe très près de la bastide et de la piscine. La création de cette voie d’accès aura des conséquences sur la valeur du bien et sa jouissance.

La troisième option qualifiée de solution n°3 est le chemin d’accès qui aboutit à la propriété de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR et que Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] utilisent actuellement sans autorisation pour accéder à section 833 E n°[Cadastre 3]. Cet accès passe par la copropriété horizontale [Adresse 14] puis au droit des lots 8 et 9 de la copropriété.

Cette option ne nécessite aucun travaux d’aménagement.

La quatrième option traverse la parcelle 833 E n°[Cadastre 9] de la copropriété horizontale [Adresse 14] puis la parcelle 833 E n°[Cadastre 5] du Conseil départemental. Le droit de passage serait assis sur la voie située dans le lot 9, propriété de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR et des époux [X], d’une largeur minimale de 2,50 m, puis sur une partie déjà grevée d’une servitude de passage au profit du lot 8 d’une largeur de 2 m. Cette assiette est en partie commune à jouissance exclusive du lot n°9 de la copropriété [Adresse 14].

Cette assiette trop étroite à elle seule nécessiterait un élargissement par une bande de 2 mètres prise le long de la propriété du Conseil départemental. Cette dernière se terminerait avant le portail du conseil départemental, qui resterait privatif. Cette partie devrait être décaissée pour ramener la hauteur du terrain au niveau de la voie existante des lots 8 et 9.

Cette solution obligerait toutefois le conseil départemental à modifier la voie privée accédant au portail, possiblement en passant de l’autre côté du bâtiment. L’autre moitié de la servitude serait constituée par une voie déjà existante. Le reste de l’assiette de la servitude de passage serait constitué par la voie existante dans la copropriété.

L’expert indique que cette solution est beaucoup moins dommageable pour le conseil départemental mais nécessite des travaux de voirie importants compte tenu du décaissement.

En conclusion, l’expert expose que le chemin d’accès le plus court pour rejoindre la voie publique est la solution 2B. Toutefois, cette solution est très préjudiciable au conseil départemental et pose des difficultés de sécurité.

Elle porte aussi atteinte à la tranquillité d’usage des lieux en ce qu’elle impose la création d’un chemin d’accès à proximité de l’habitation et de la piscine.

L’assiette de la servitude représente 563 m2, ce qui est conséquent. La perte de valeur pour la propriété du conseil départemental est évaluée par l’expert à 5 à 15 % de sa valeur, outre l’indemnisation de la création de servitude, estimée à 101.340 euros.

La solution n°4 est proche de la solution n°3 en ce qu’elle part des parties communes de la copropriété horizontale [Adresse 14] et aboutit sur les parties communes à usage exclusif des lots 8 et 9 mais procède à un élargissement de la voie par usage d’une partie de la parcelle du conseil départemental.

Il convient de constater qu’aucune partie ne sollicite cet élargissement. Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] déclarent explicitement ne pas souhaiter cette solution.

Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] n’évoquent cette possibilité qu’à titre subsidiaire.

Cette solution implique d’importants frais de terrassement et voirie compte tenu de la configuration des fonds et de la différence de niveau entre celui du conseil départemental et de la voie de la copropriété au droit des lots 8 et 9.

Par ailleurs, l’expert évalue à 5% le perte de valeur vénale imputable à cette solution de désenclavement, ce qui représente une importante somme compte tenu de la valeur du bien.

Il n’apparaît pas opportun de choisir cette solution qui en tout état de cause ne pourrait pas être financée que par Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] alors que Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] utilisent également ce passage et bénéficieraient de l’élargissement. Dans la mesure où ces derniers n’évoquent aucune participation aux frais et où Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] déclarent ne pas souhaiter la mise en oeuvre de cette solution de désenclavement, solution également rejetée par le Conseil départemental, il n’y a pas lieu de la retenir.

Les solutions 2A et 2B imposent des travaux qui seront de nature à porter des atteintes disproportionnées à la propriété du Conseil départemental, qu’il s’agisse de la valeur vénale que de l’usage du bien. Elles ne seront pas retenues.

Il apparaît que la solution la moins dommageable est la solution n°3. Si les défendeurs qui s’y opposent ont raison de constater que Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] usent déjà de ce passage en toute illégalité, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de la solution la plus appropriée à la configuration des lieux et respectant les propriétés de l’ensemble des riverains.

Les arguments tendant à dire que le passage est trop étroit ne sont pas opérants dans la mesure où ce passage est déjà utilisé et qu’il ne s’agit que de l’augmentation de trafic que pour une habitation.

Les argumentations relatives à l’absence d’adoption en assemblée générale de l’accord de droit de passage sur les parties communes de la copropriété horizontale [Adresse 14]

doivent également être écartées dans la mesure où dans le cadre de la présente procédure le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14] ne s’y oppose pas et se borne à réclamer une indemnisation du fait de la création de la servitude.

La solution de désenclavement retenue est la solution n°3.

Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] devront faire publier le présent jugement à la conservation des hypothèques. Il n’y a pas lieu de fixer un délai pour comparaître devant un notaire, la publication du présent jugement rendant la servitude opposable à toutes les parties et aux tiers.

Sur les indemnités

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14] réclame le paiement de la somme de 46.200 euros à titre d’indemnité telle que calculée par l’expert.

Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] offrent de payer cette somme.

C’est le montant qui sera retenu au titre de l’indemnité versée au syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14].

S’agissant des indemnités dues à Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A], Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] offrent de leur allouer 3.750 euros chacun suivant calcul de l’expert.

La servitude de passage va concerner la bande de terrain au droit du lot n°8 appartenant à Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S] et Monsieur [M] [V] venant aux droits de la SCI LES BARLENES, puis au droit du lot n°9 appartenant à la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR et à Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A].

L’expert a mesuré à 36 ml la bande longeant le lot n°8 et à 41 ml celle longeant le lot n°9.

Il a proposé une indemnisation sur la base de 1.500 euros par ml la base indemnitaire, tout en la tempérant compte tenu de l’existence actuelle de servitudes de passage sur ces voies à usage exclusif.

Au sein du lot n°9 l’expert a fait une différence entre les situations de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR dont la propriété donne directement sur le chemin grevé de servitude et la situation de Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] qui sont en retrait.

Toutefois, l’indemnité prévue au titre de la constitution de servitude vient davantage indemniser la perte de valeur vénale du bien que la gêne occasionnée. La distinction opérée par l’expert entre les copropriétaires du lot n°9 n’a pas lieu d’être retenue.

La demande des époux [S], des époux [X] et de Monsieur [M] [V] tendant à obtenir le paiement chacun de 11.250 euros sera accueillie au titre de l’indemnisation de la création de servitude au bénéfice de la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3].

La SCI DU PRINCE DE GLOUPIR, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] sont représentées par le même conseil et réclament une indemnisation de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR sur la base de 20.000 euros. Le principe du dispositif impose au tribunal de retenir cette indemnité.

En outre, Monsieur [U] [S], Madame [C] [L] épouse [S], Monsieur [M] [V], Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] réclament des dommages et intérêts pour les préjudices subis au cours des travaux et notamment la réalisation de travaux sur leur voie privative sans autorisation.

Il n’est pas contesté que la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR alors propriétaire de la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] a fait procéder aux travaux de viabilisation de la parcelle et de construction sans aucun droit de passage. Elle a installé ses tuyaux d’arrivée d’eau, d’eaux usées et gaines électriques dans le sous-sol de la voie d’accès sans aucune autorisation préalable.

Cette faute a nécessairement causé un préjudice à ces derniers. Il convient de leur allouer chacun la somme de 5.000 euros.

Sur les frais d’entretien de la voie

Il convient de dire que les propriétaires de la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] devront contribuer aux frais d’entretien et de réparation du chemin grevé de la servitude de passage à hauteur de :

—  1/5 sur la partie du chemin au droit du lot n°8,

—  1/3 sur la partie du chemin au droit du lot n°9.

Sur le stationnement sur l’assiette de la servitude

Il est constant qu’un droit de passage ne confère pas un droit de stationner sur l’assiette de la servitude.

La parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] ne faisant pas partie de la copropriété de la copropriété horizontale [Adresse 14], ses propriétaires ne pourront faire usage des places de parking situées sur les parties communes.

En l’absence de toute pièce venant démontrer que Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] usent régulièrement de ces places, il n’y a pas lieu à fixation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La constitution de servitude étant prononcée dans leur intérêt exclusif, la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] seront tenus aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire.

L’équité n’impose pas de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront toutes rejetées.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] sise [Adresse 21] enclavée,

Dit que le désenclavement de la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] sise [Adresse 21] se fera conformément à la solution n°3 de l’expertise judiciaire de Monsieur [E], suivant le cheminement suivant :

— partie 1 : la voie partie commune de la copropriété qui permet d’accéder à l’ensemble des lots depuis l'[Adresse 13],

— partie 2 : au droit du lot 8 en servitude réciproque avec le lot 9 sur deux bandes de terrain en partie commune en jouissance exclusive de 2 mètres de large chacune,

— partie 3 : composée de l’aire de retournement pour les copropriétaires indivis du lot 9 et dans son prolongement dans la partie du lot 9 en jouissance exclusive de la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR définie par le règlement intérieur,

Rappelle que la servitude de passage comprend une servitude de tréfonds,

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer à la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR la somme de 20.000 euros à titre d’indemnité de constitution de servitude,

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale [Adresse 14] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 46.200 euros à titre d’indemnité de constitution de servitude,

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer à Monsieur [U] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] la somme de 11.250 euros à titre d’indemnité de constitution de servitude,

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer à Monsieur [M] [V] venant aux droits de la SCI LES BARLENES la somme de 11.250 euros à titre d’indemnité de constitution de servitude,

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] la somme de 11.250 euros à titre d’indemnité de constitution de servitude,

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer à Monsieur [U] [S] et Madame [C] [L] épouse [S] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la réalisation des travaux sans autorisation,

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer à Monsieur [M] [V] venant aux droits de la SCI LES BARLENES la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la réalisation des travaux sans autorisation,

Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [D] [X] née [A] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la réalisation des travaux sans autorisation,

Dit que les propriétaires de la parcelle 833 E [Cadastre 3] devront contribuer aux frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude à proportion de :

—  1/5 sur la première partie du chemin aux droits du lot n°8,

—  1/3 sur la deuxième partie du chemin aux droits du lot n°9,

Rappelle que les propriétaires de la parcelle section 833 E n°[Cadastre 3] ne disposent pas d’un droit de stationnement sur l’assiette de la servitude de passage, ni sur les parties communes de la copropriété horizontale [Adresse 14],

Dit n’y avoir lieu à fixer une astreinte venant sanctionner toute violation des interdictions de stationnement,

Dit que Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] devront faire publier le présent jugement à la conservation des hypothèques,

Condamne la SCI DU PRINCE DE GLOUPIR, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

Rejette l’intégralité des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE