TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— M^e Nathalie BUNIAK

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/06729

N° Portalis 352J-W-B7H-CZXLK

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et [Adresse 4]

Agissant poursuites et diligences de son syndic le Cabinet CRAUNOT,

Dont le siège social se trouve [Adresse 3],

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

Madame [U] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/06729 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXLK

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Maïssam KHALIL, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition

Réputé contradictoire

En premier ressort

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [U] [L] est propriétaire des lots de copropriété n°5, 22 et 31 d’un immeuble situé au [Adresse 7].

Par un jugement du 3 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné Mme [U] [L] au paiement de la somme de 15 735,66 euros, au titre de charges de copropriété impayées au 1er juillet 2019.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 février 2023 et remise au destinataire le 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [U] [L] de payer la somme de 21 014,04 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner Mme [U] [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 14 décembre 2023.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, et au visa des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [U] [L] au paiement de la somme de 25 032,35 euros, au titre des charges de copropriété et cotisations au fonds travaux arrêtées au 26 avril 2023, et avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 – ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Mme [U] [L] au paiement de l a somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [U] [L] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [U] [L] au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires indique se désister de sa demande principale, mais maintient ses autres prétentions.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [U] [L] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 12 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est par ailleurs constaté qu’aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires indique renoncer à sa demande principale envers Mme [U] [L], dans la mesure où celle-ci s’est acquittée du montant réclamé au titre des charges de copropriété.

1 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [U] [L] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [U] [L] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’octobre 2021.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [U] [L] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 juin 2020, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [U] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [L], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la

situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [U] [L] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

—  1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [U] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise M^e Nathalie Buniak à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 12 Juin 2025

La Greffière Le Président