TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 prorogé 23 Octobre 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 23 Octobre 2025

à M^e François GISBERT

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07662 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZV3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 2], domiciliée : chez Syndic Agence de la Comtesse GIA Mazet,syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [G]

née le 05 Octobre 1992 à [Localité 7], demeurant Chez Madame et Monsieur [G] [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [G] est propriétaire des lots n°233 et 257 au sein de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 1] , soumis au régime de la copropriété.

Après plusieurs relances et une tentative de résolution amiable du litige, un courrier de mise en demeure de payer la somme de 6118,27 euros a été adressé le 20 février 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception, à Madame [L] [G] par le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ;

Ce courrier étant demeuré infructueux, par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Agence de la Comtesse, GIA MAZET, a fait assigner Madame [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

6616,82 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 20242000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025 date à laquelle le syndicat des copropriétaire requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation ;

Madame [L] [G], citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 23 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété versé aux débats que Madame [L] [G] est propriétaire des lots n°233 et 257 au sein de l’immeuble [Adresse 6];

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société Agence de la Comtesse, GIA MAZET est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriété un décompte de charges au 14 octobre 2024 le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2023, et votant divers travauxle procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, et votant divers travauxle procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2025,une attestation de non-recoursLe décompte individuel des charges de l’exercice 2021, de l’exercice 2022 et de l’exercice 2023les appels de fondsle contrat de syndicla mise en demeure et courriersIl ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 6616,82 euros selon décompte arrêté au 14 octobre 2024, provisions charges générales et cotisation fonds de travaux ALUR du dernier trimestre 2024 incluses;

Madame [L] [G] sera dès lors condamnée à payer Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 6616,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 octobre 2024, provisions charges générales et cotisation fonds de travaux ALUR du dernier trimestre 2024 incluses;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sollicite la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, Madame [L] [G] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges et ce depuis l’acquisition des biens objets de la présente procédure, et ne justifie pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Madame [L] [G] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [G] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens;

En outre, il n’est pas inéquitable de condamner Madame [L] [G] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice la société Agence de la Comtesse, GIA MAZET , recevable en ses demandes;

Condamne Madame [L] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Agence de la Comtesse, GIA MAZET, la somme de 6616,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 octobre 2024, provisions charges générales et cotisation fonds de travaux ALUR du dernier trimestre 2024 incluses;

Condamne Madame [L] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice la société Agence de la Comtesse, GIA MAZET, la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne Madame [L] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] Bâtiment 4 situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Agence de la Comtesse, GIA MAZET, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne Madame [L] [G] aux entiers dépens;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE