TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 24/01994 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZAXW

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.C.I. DJS IMMO

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. TOSTAIN LAFFINEUR REAL ESTATE

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Amélie MACHEZ, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 25 Mars 2025

ORDONNANCE du 29 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI du [Adresse 6] a acquis auprès de la SCI DJS Immo, par l’intermédiaire de la SAS Tostain & Laffineur Real Estate chargée d’un mandat de vente du propriétaire, suivant acte authentique de vente reçu le 10 octobre 2022, par Me [X] [J], Notaire à Lille, un bien immobilier situé à [Adresse 11], moyennant le paiement de la somme de 650000 euros. Le local commercial était alors donné en location, à la SAS Les P’tits Chefs, qui s’est trouvée ultérieurement en état de cessation de paiement.

Exposant s’opposer au paiement du solde de facture de l’agent immobilier et invoquant l’état de l’immeuble en fond de parcelle menaçant d’effondrement, la SCI du [Adresse 6] a par actes des 11 et 13 décembre 2024 fait assigner la SCI DJS Immo et la SAS Tostain & Laffineur Real Estate devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens étant réservés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025 et renvoyée au 25 mars 2025, pour y être plaidée.

A cette date, la SCI du [Adresse 6] représentée par son avocat forme aux termes de conclusions déposées à l’audience et reprises oralement, les prétentions suivantes :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 835 du même code

— Constater, dire et juger que la SCI du [Adresse 6], justifie d’un intérêt légitime aux fins de désignation d’un expert à ses frais avancés.

En conséquence,

— Désigner un expert avec la mission proposée au dispositif de ses écritures,

— Débouter la sociétéTostain Laffineur Real Estate de sa demande reconventionnelle,

— Débouter la sociétéDJS Immo et la société Tostain Laffineur Real Estate de tous moyens, fins et conclusions.

— Condamner la société DJS Immo et la société Tostain Laffineur Real Estate à payer à la SCI du [Adresse 6] une somme de 1.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Réserver les frais et dépens.

La SCIDJS Immo représentée sollicite du juge des référés, aux termes de ses dernières écritures de :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les explications apportées, la jurisprudence visée et les pièces versées aux débats,

A titre principal,

— Juger que la SCI du [Adresse 6] ne justifie pas d’un motif légitime à solliciter, avant dire droit, une expertise judiciaire au contradictoire de la SCIDJS Immo,

Par conséquent,

— Mettre la SCIDJS Immo hors de cause et débouter de toutes ses demandes

— Condamner la SCI du [Adresse 6] à verser à la SCIDJS Immo une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SCI du [Adresse 6] aux dépens d’instance

A titre subsidiaire,

Pour le cas où par impossible le Juge des référés faisait droit à la demande de la SCI du [Adresse 6], ce qui ne pourra à l’égard de la SCIDJS Immo être le cas en l’espèce, sans aucune reconnaissance de responsabilité et/ou de garantie,

— Compléter la mission d’expertise des chefs suivants :

— Examiner les désordres invoqués par la SCI du [Adresse 6], en rechercher l’origine ou les causes, en précisant notamment s’ils proviennent d’une non-conformité aux règles de l’art, s’ils trouvent leur origine dans les travaux et interventions réalisés par le vendeur ;

— Préciser la date d’apparition des désordres

— Donner son avis sur le caractère apparent ou non de ces désordres, vices, malfaçons, à l’occasion des diligences nécessaires incombant à l’acquéreur lors des visites préalables à la vente et lors de la vente

En tout état de cause,

— Débouter la SCI du [Adresse 6] et la société Tostain Laffineur Real Estate de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCIDJS Immo fait protestations et réserves d’usage.

La SAS Tostain & Laffineur Real Estate, représentée, forme les prétentions suivantes:

— Débouter la SCI [Adresse 6] de sa demande d’expertise à l’encontre de la SARL Tostain Laffineur Real Estate ;

À titre reconventionnel

— Condamner la SCI [Adresse 6] au paiement d’une provision à hauteur de 39.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024, à la société Tostain Laffineur Real Estate,

En tout état de cause

— Condamner la SCI [Adresse 6] et la SCI DJS Immo in solidum ou tout succombant à verser à la SARL Tostain Laffineur Real Estate la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI [Adresse 6] et la SCI DJS Immo in solidum ou tout succombant en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

La SCI du [Adresse 6] sollicite la désignation d’un expert au motif que l’immeuble en fond de parcelle est en très mauvais état, menace ruine et est dangereux suivant avis du 16 octobre 2024 de M. [E].

La SAS Tostain-Laffineur conclut au rejet de la demande d’expertise à son égard, exposant que sa responsabilité, en qualité d’agent immobilier intermédiaire, ne peut être recherchée que pour faute, alors par ailleurs que le gérant de la SCI du [Adresse 6] exerce en parallèle de son activité de dentiste, une véritable activité de professionnel de l’immobilier, étant gérant d’au moins 9 SCI.

Dès lors qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, dans l’exécution du mandat de vente qui lui a été confié, une éventuelle action au fond du demandeur à son encontre est nécessairement vouée à l’échec.

Par ailleurs, si elle a été chargée d’un mandat en vue de la mise en location du local commercial, par le précédent propriétaire, elle n’a en revanche pas assuré une mission de gestion locative et n’a eu aucune relation avec le locataire commercial.

Elle n’a été informée des difficultés alléguées que dans le cadre de sa demande en paiement de ses honoraires.

La SCI DJS Immo conclut également pour sa part au rejet de la demande de désignation d’un expert, en l’absence de motif légitime, exposant que le vendeur n’est tenu à garantie légale qu’au titre des vices cachés et non pas des vices apparents et qu’en outre la clause contractuelle d’exclusion de garantie s’applique lorsque le vendeur et l’acquéreur sont comme en l’espèce des professionnels de l’immobilier.

Par ailleurs il n’a jamais été caché au futur acquéreur les difficultés financières du locataire commercial, qui sont mentionnées à l’acte authentique. Enfin le demandeur ne dispose d’aucune action, au titre de la garantie décennale à l’égard de son vendeur compte tenu de la nature des travaux réalisés qui ne constituent pas des “ouvrages”.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’occurrence, il résulte des éléments de la procédure que le demandeur, acquéreur du bien, ne s’est pas déplacé pour visiter le bien. Néanmoins, l’acte de vente mentionne expressément l’état particulièrement vétuste de l’immeuble en fond de parcelle (pièce DJS n°7, page 17), l’immeuble n’ayant par ailleurs fait l’objet d’aucune construction ou rénovation, au cours des dix précédentes années (pièce DJS n°7, page 21), sauf des travaux d’entretien et de réparation, en 2021 et 2022 et des travaux de couverture à la demande du locataire, dont les factures sont annexées à l’acte. L’état des lieux d’entrée du locataire commercial également annexé à l’acte (pièce DJS n°7, page 220) est aussi particulièrement parlant sur la vétusté des lieux, dont certains éléments y sont qualifiés de ”hors d’age”, vétuste, plancher troué du 1er étage…)

L’acte de vente mentionne également, sans dissimulation, la situation délicate du locataire commercial, suivant bail du 03 décembre 2021, pour lequel la garantie à première demande a été activée plusieurs fois.

Il s’ensuit que l’acquéreur au demeurant particulièrement averti compte tenu du nombre de SCI dans lesquelles il est associé, et ayant acquis le bien litigieux, pour revente, ne peut décemment soutenir qu’il n’avait aucune connaissance de l’état de vétusté de l’immeuble, dès lors qu’une simple lecture de l’acte authentique de vente, agrémenté d’annexes dont des photographies, lui permettait de se faire une opinion de la situation du bien.

Les actions éventuelles, à l’égard du vendeur en garantie des vices cachés ou sur le fondement de l’article 1792 du code civil, sont donc manifestement vouées à l’échec. La SCI du [Adresse 4] ne dispose d’aucun motif légitime à ce titre.

Il n’y a pas lieu dès lors d’ordonner une expertise au contradictoire de la SCI DJS.

De même l’action future éventuelle à l’égard de la SAS Tostain Laffineur Real Estate, sur le seul fondement d’une faute contractuelle de l’agent immobilier a peu de chances d’aboutir, pour les mêmes raisons que précédemment, dès lors que tous les éléments prétendument cachés se trouvent dans l’acte authentique de vente et qu’aucun manquement allégué de cet intermédiaire n’est établi.

La demande de mesure d’instruction à l’égard de ce défendeur sera rejetée, étant observé que la SCI demanderesse n’a formé une réclamation qu’après avoir été sollicitée en paiement des honoraires de l’agent immobilier.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des honoraires de la SAS Tostain-Laffineur

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le mandat de vente confié par la SCI DJS à la SAS Tostain-Laffineur prévoit la mise à la charge de l’acquéreur des honoraires correspondant à 5 % du prix de vente, soit 39.000 euros, ce dont l’acquéreur a été parfaitement informé et ce qu’il a parfaitement intégré dans son offre d’achat. Tant la promesse de vente, que l’acte authentique reprennent ces modalités. La SCI du [Adresse 4] a également remis un chèque en paiement de la somme de 39.000 euros, qui a fait l’objet d’une opposition pour vol…

Les allégations de manquement de l’agent immobilier dans l’exécution de ses obligations, au demeurant peu convaincantes eu égard à ce qui précède, ne constituent pas une contestation sérieuse opposable à l’obligation certaine du demandeur de payer le prix du service rendu par l’agent immobilier.

La SCI [Adresse 4] sera par conséquent condamnée à payer à la SAS Tostain-Laffineur la provision sollicitée, à valoir sur ses honoraires.

Sur les autres demandes

La SCI du [Adresse 6] qui succombe supportera les dépens, ainsi que ses propres frais. La demande en paiement pour frais irrépétibles sera rejetée.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI DJS Immo et à la SAS Tostain-Laffineur Real estate, la somme à chacune d’entre elles de 2000 euros, au titre des frais irrépétibles que celles-ci ont été contraintes d’exposer pour assurer leur défense et leur représentation et préserver leurs droits et qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Rejetons la demande de désignation d’un expert, tant à l’égard de la SCI DJS Immo, que de la SAS Tostain-Laffineur Real Estate,

Condamnons la SCI du [Adresse 5] à payer à la SAS Tostain-Laffineur Real Estate, une provision de 39.000 euros (trente-neuf mille euros) correspondant au solde des honoraires restant dus,

Déboutons la SCI du [Adresse 6] de sa demande pour frais irrépétibles,

Condamnons la SCI du [Adresse 5] à payer à la SCI DJS Immo et à la SAS Tostain-Laffineur Real estate, la somme de 2000 euros (deux mille euros) chacune, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI du [Adresse 6] aux dépens de la présente instance,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET