Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 16 janvier 2025, n° 23/07385

TJ Marseille 16 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Qualité de copropriétaire défaillant ou opposant
La cour a jugé que Madame [Z], ayant voté en faveur de la résolution, n'avait pas la qualité d'opposante ou défaillante, rendant son action irrecevable.
Rejeté
Manœuvres dolosives du syndic
La cour a estimé que Madame [Z] ne prouvait pas les faits allégués, ni le lien de causalité entre le dol et le préjudice, rendant sa demande infondée.
Rejeté
Droit à la dispense de frais
La cour a rejeté cette demande, considérant que Madame [Z] n'avait pas droit à cette dispense.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 16 janv. 2025, n° 23/07385
Numéro(s) :	23/07385
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	21 janvier 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laura SARKISSIANCharles TROLLIET-MALINCONI
Cabinet(s) :	GAZIELLO SARKISSIAN
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 16 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 23/07385 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3UQZ

AFFAIRE : Mme [M] [Z] ( M^e Charles TROLLIET-MALINCONI)

C/ S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2] (la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Janvier 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [M] [Z], née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 5] (Tunisie), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SIGA IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 305 233 850 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [M] [Z] est propriétaire dans un immeuble sis [Adresse 2], dont la gestion est assurée par le syndic SIGA IMMOBILIER.

Par courrier du 27 février 2023, le syndic lui adressait une convocation pour une assemblée générale qui s’est tenue le 30 mars 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 juin 2023 [M] [Z] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SIGA IMMOBILIER aux fins de :

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, et notamment de ses articles 22 et suivants, 42 et suivants,

Vu les dispositions du Code de procédure Civile et notamment de son article 700, et 1240 du code civil,

VENIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] entendre prononcer la nullité de la délibération n°17 de l’assemblée générale du 3o mars 2023 en ce qu’elle mentionne :

« Mme [Z], propriétaire du 5e étage, a réalisé des travaux dans son appartement. Suite au retrait d’une cloison, des désordres ont été constatés dans l’appartement du 4ème étage (salle de bain, cuisine, et WC, voir constat d’huissier).

Mme [Z] ne pouvant nous fournir le devis, la facture et les moyens de paiement, l’assemblée propose un diagnostic technique pour prendre les mesures de sécurité et de confortement à la charge de Mme [Z].

Mme [Z] accepte sa responsabilité mais refuse de payer en estimant que la prise en charge revient à son assureur. Le syndic octroi à Mme [Z] un délai de 2 mois pour obtenir un accord avec son assureur pour la prise en charge du diagnostic technique et des travaux de confortement à venir.

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés. »

VENIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] s’entendre condamner à payer à Mme [M] [Z] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

VENIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] s’entendre condamner à payer à Mme [M] [Z] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 7oo du code de procédure civile.

Dispenser Mme [M] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG23/07385.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 16 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, [M] [Z] maintien ses demandes comme suit :

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, et notamment de ses articles 22 et suivants, 42 et suivants,

Vu les dispositions du Code de procédure Civile et notamment de son article 700, 1137 et 1240 du code civil,

VENIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] entendre prononcer la nullité de la délibération n°17 de l’assemblée générale du 30 mars 2023 en ce qu’elle mentionne :

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés. »

VENIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] s’entendre condamner à payer à Mme [M] [Z] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

VENIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] s’entendre condamner à payer à Mme [M] [Z] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispenser Mme [M] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions en défense régulièrement signifiées au RPVA le 21 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires représenté par la société SIGA IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Marseille de :

A titre principal,

JUGER que Madame [Z] n’est pas fondée à demander l’annulation d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en sa qualité de copropriétaire ayant participer au vote,

Par conséquent :

REJETER la demande de Madame [Z] d’annulation de la résolution n°17adoptée à l’unanimité de l’Assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2023 de l’ensemble immobilier du [Adresse 2].

A titre subsidiaire,

JUGER que la délibération n°17 votée à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2023 de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] est valide,

Par conséquent :

DEBOUTER Madame [Z] de sa demande d’annulation de la résolution n°17 adoptée à l’unanimité de l’Assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2023 de l’ensemble immobilier du [Adresse 2].

En tout état de cause,

JUGER que Madame [M] [Z] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral, ni lien de causalité et faits générateurs du préjudice dont elle prétend demander indemnisation,

Par conséquent :

DEBOUTER Madame [Z] de sa demande d’indemnisation d’un montant de 2.000 euros au titre d’un préjudice moral à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la Société SIGA.

DEBOUTER Madame [Z] de sa demande de se voir dispenser de participation à la dépense commune au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

DEBOUTER Madame [Z] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la Société SIGA à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [M] [Z] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier représenté par son syndic en exercice la Société SIGA, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

********

La procédure a été clôturée le 26 septembre 2024 et fixée à l’audience du 24 octobre 2024.

Le délibéré interviendra à la date du 16 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur l’annulation de la résolution 17 de l’assemblée générale tenue le 30 mars 2023 :

Il résulte des éléments de la procédure que la résolution17 est liée à la résolution 16 relative à des travaux à réaliser :

Résolution 16) Travaux – rapport sur les désordres et mesures à prendre concernant l’affaissement de plancher constaté entre l’appartement de M. [W] (4ème étage) et Mme [Z] (5ème étage) Art 24

Était par ailleurs joint à la convocation un devis « offre de prestation » de M. [R] [V] architecte intitulé « rapport des désordres et mesures à prendre »

Cette même offre précisait que « Ce rapport permettra de déterminer la ou les causes de la flexion constatée et les mesures à prendre. »

Madame [Z] a voté favorablement à cette résolution numéro 16.

Elle conteste en revanche le contenu de la résolution 17, affirmant qu’elle contient un paragraphe dont elle conteste l’exactitude qui aurait été ajouté en plus des résolutions votées, dans le procès-verbal qui lui a été notifié.

La délibération 17 est rédigée comme suit :

Résolution 17) Travaux – choix de l’entreprise et budget (selon devis et texte de résolution) Art 24

Après débat, l’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles, des devis, contrats et marchés joints à la convocation :

Réalisation du diagnostic par [R] [V] pour un montant de 2280 euros TTC, Décide d’effectuer les travaux suivants : réalisation d’un diagnostic technique par l’entreprise [V] suivant le devis numéro….. du ../../.. pour un montant de 2280 euros TTC et fixe le budget correspondant à 2280 euros TTC.Vote pour 754/754

Vote contre 0/754

Vote abstention : 0/754

« Mme [Z], propriétaire du 5e étage, a réalisé des travaux dans son appartement.

Suite au retrait d’une cloison, des désordres ont été constatés dans l’appartement du 4e étage (salle de bain, cuisine, et WC). Mme [Z] ne pouvant nous fournir le devis, la facture et les moyens de paiement, l’assemblée propose un diagnostic technique pour prendre les mesures de sécurité et de confortement à la charge de Mme [Z].

Mme [Z] accepte sa responsabilité mais refuse de payer en estimant que la prise en charge revient à son assureur. Le syndic octroi à Mme [Z] un délai de 2 mois pour obtenir un accord avec son assureur, pour la prise en charge du diagnostic technique et des travaux de confortement à venir.

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés. »

Madame [Z] soutient que la délibération telle que modifiée et augmentée par le syndic ne saurait qu’être annulée en ce qu’elle n’a aucun fondement, n’est absolument pas conforme au texte de résolution prévu à la convocation, et résulte enfin d’un dol manifeste, si ce n’est d’une intention malhonnête de la part du syndic et d’une volonté d’abuser de sa situation de faiblesse.

Elle ajoute par ailleurs n’avoir jamais reconnu sa responsabilité, ni accepté d’assumer personnellement les frais de diagnostic et de travaux.

Enfin, elle affirme que le syndic a travesti ses propos en ajoutant un paragraphe à la délibération, qu’il s’agit d’une manœuvre dolosive, ce d’autant que ce paragraphe n’a jamais été soumis à un quelconque vote.

Toutefois elle reconnait avoir voté favorablement aux résolutions 16 et 17.

Il sera à titre liminaire rappelé aux parties que le tribunal n’est pas saisi du contentieux relatif aux désordres affectant l’immeuble et aux responsabilités et imputabilités éventuelles.

Sa saisine est limitée à la régularité de la résolution 17 de l’assemblée générale du 30 mars 2023.

Il sera rappelé aux parties qu’aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation, des décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites, par les copropriétaires défaillants ou opposants, dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal de ladite assemblée.

Ce texte étant d’ordre public, il appartient au tribunal de vérifier la recevabilité de l’action de Madame [Z].

Le syndicat des copropriétaires affirme que Madame [Z] s’est vue notifier par courrier le procès-verbal de l’assemblée générale le 14 avril 2023, ce qui impliquerait que son action introduite par assignation en date du 27 juin 2023 serait forclose, le délai de deux mois ayant expiré. Pour autant, ce dernier ne produit aucun élément venant justifier d’une notification du procès-verbal à cette date, alors que la charge de la preuve sur ce point lui incombe. De sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier si la déchéance du terme affecte l’action de la demanderesse. Ainsi, à défaut d’avoir la preuve (copie d’un recommandé) d’une telle signification à la date alléguée, l’action ne peut qu’être considérée comme recevable pour ne pas être forclose.

En revanche, il ressort des éléments produits, que ne conteste pas la demanderesse, que cette dernière a voté favorablement à la résolution litigieuse. Or, il convient de rappeler que la recevabilité de l’action, est également conditionnée (outre le respect du délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal) à la qualité d’opposant ou défaillant du demandeur à l’instance.

Il s’agit d’une condition de recevabilité. De sorte que Madame [Z], qui a voté favorablement à la résolution 17, n’est pas recevable à venir la contester, celle-ci n’étant ni opposante ni défaillante.

En conséquence son action tendant à voir annuler la résolution 17 n’est pas recevable.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manœuvres dolosives du syndic :

Madame [Z] agit au visa de l’article 1240 du code civil et 1137 du code civil, pour réclamer la somme de 2000 euros à ce titre.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Elle soutient que ses propos ont été travestis dans le paragraphe ajouté à la résolution 17, et qu’il y a une discordance entre la résolution telle que rédigée dans l’ordre du jour et celle se trouvant dans le procès-verbal. Elle indique que le fait de rajouter en fin de résolution des propos susceptibles d’accabler une copropriétaire de plus de 80 ans et lui faire supporter la charge et le cout d’une intervention constitue en soit le dol dont elle a été victime.

Il sera rappelé à Madame [Z], comme le souligne fort légitimement le syndicat des copropriétaires, qu’il lui appartient de rapporter la preuve des faits qu’elle allègue, et donc du fait que ses propos auraient été travestis, et du fait que le procès-verbal en sa résolution 17 contiendrait une mention fausse et mensongère au terme de laquelle elle reconnaitrait sa responsabilité. Elle agit au visa de l’article 1240 du code civil, et à ce titre il lui appartient de rapporter la preuve de la faute (dolosive), de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

De même qu’elle semble établir un lien entre son âge et le dol qui aurait été commis, arguant d’un abus de faiblesse, or là aussi, il lui appartient de démontrer qu’elle était à la date du 30 mars 2023 en situation de faiblesse et que celle-ci était connue du syndic et de la copropriété, ce qu’elle ne fait pas.

A titre surabondant, il sera rappelé que malgré l’obligation de procéder à leur rédaction, les résolutions ne sont pas pour autant figées : l’assemblée générale conserve son pouvoir d’amendement, le texte pouvant évoluer au fil des débats. Aucune disposition légale n’impose la stricte identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte finalement adopté. La limite toutefois est de ne pas dénaturer la question initiale dans la mesure où elle pourrait alors s’apparenter à une nouvelle résolution qui n’aurait pas été finalement inscrite à l’ordre du jour.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [M] [Z] succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, et à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ;

Déclare irrecevable Madame [M] [Z] en son action tendant à voir annuler la résolution 17 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 30 mars 2023, pour ne pas avoir la qualité de copropriétaire défaillant ou opposant à la résolution contestée,

Rejette sa demande tendant à obtenir des dommages et intérêts au visa de l’article 1240 du code civil,

Condamne [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [M] [Z] aux entiers dépens

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 16 janvier 2025.

Le Greffier Le Président