TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière

Débats en audience publique le : 14 Mars 2025

N° RG 24/03817 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KSC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BEL AIR, dont le siège social est sis [Adresse 4], faisant élection de domicile chez FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. LEANTINE’S BEAUTY, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Mourad MAHDJOUBI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 novembre 1992, Monsieur [D] a consenti un bail commercial d’une durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 1992 pour se terminer le 30 septembre 2021, portant sur un local commercial, destiné à l’activité de salon de coiffure et parfumerie situé [Adresse 3] et contenant une clause résolutoire.

La SCI BEL AIR, qui vient aux droits de Monsieur [P] [X] pour avoir acquis le 21 septembre 2012 le local commercial en cause, représentée par la société FONCIA MARSEILLE, a renouvelé le bail avec la SARL A. [K] selon contrat du 13 avril 2022, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 9000 € et comportant une clause résolutoire

Suivant acte du 31 mars 2023, la société A. [K] a cédé à la société dénommée « LEANTINE’S BEAUTY » le fonds de commerce de salon de coiffure, avec cession du droit au bail, en qualité de successeur du cessionnaire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI BEL AIR a fait délivrer à la SAS LEANTINE’S BEAUTY un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2024 pour la somme de 6401,33 €, qui est resté infructueux.

Suivant lettre recommandée du 21 juin 2024, la SCI BEL AIR, par l’intermédiaire de son gestionnaire, a, de nouveau, attiré l’attention du preneur sur le montant de la dette de locative

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la SCI BEL AIR a fait assigner la SAS LEANTINE’S BEAUTY, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail du 12 novembre 1992, ensemble son renouvellement du 13 avril 2022 et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux loués [Adresse 2] ;

— la condamnation de la SAS LEANTINE’S BEAUTY à lui payer par provision une somme de 8298,41 € arrêtée au 8 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer soit du 14 mai 2024 ;

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, charges en sus, et la condamnation par provision de la SAS LEANTINE’S BEAUTY à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux;

— le paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

Suivant acte du 16 septembre 2024, la SCI BEL AIR a dénoncé la procédure aux créanciers inscrits.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025.

À cette date, la SCI BEL AIR, par l’intermédiaire de son conseil, actualise sa demande principale au titre de l’arriéré locatif à la somme de 12 421,37 €, frais déduits, et maintient l’intégralité de ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

La SAS LEANTINE’S BEAUTY, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en réplique auxquelles il sera renvoyé, et sollicite voir :

À titre principal,

— rejeter la demande de résiliation du bail,

— accorder un délai de 24 mois pour le règlement de la dette locative selon un échéancier de 540 € par mois en plus du loyer courant,

— suspendre toute mesure d’expulsion, dans l’attente du règlement total de la dette,

À titre subsidiaire,

— écarter l’exécution provisoire, celle-ci étant de nature à provoquer des conséquences manifestement excessives,

Dans tous les cas,

— rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens

SUR QUOI

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, de son renouvellement, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS LEANTINE’S BEAUTY a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 12 421,37 € au 3 mars 2025 ;

Que la SAS LEANTINE’S BEAUTY ne peut valablement faire valoir devant le juge des référés, juge de l’évidence, un calcul inadapté du loyer au contexte économique local et la nécessaire adaptation de ce loyer à ce contexte, ensemble de demandes qui relève de la compétence exclusive du juge du fond qu’elle n’a pas saisi ;

Qu’elle ne peut davantage soutenir une gestion administrative fautive du bailleur ayant contribué au retard de paiement, ni soutenir des erreurs de gestion du bail imputant directement les paiements, alors même qu’elle n’en justifie par aucune pièce probante ni aucune réclamation à l’encontre du bailleur ou de son représentant et qu’elle s’est engagée le 25 juin 2024 à respecter un échéancier de 2000 € par mois en plus du loyer courant ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 12 421,37 € au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois de mars 2025 n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’il convient, en conséquence, de condamner la SAS LEANTINE’S BEAUTY à payer à la SCI BEL AIR la somme provisionnelle de 12 421,37 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée à l’échéance du mois mars 2025 incluse ;

Que la somme de 12 421,37 € portera intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 14 mai 2024 ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 12 novembre 1992 et de l’acte de renouvellement du bail du 13 avril 2022 liant les parties « qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du contrat de bail et UN MOI après simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur »;

Que suite au commandement de payer du 14 mai 2024 la somme de 6401,33 € au titre des loyers, visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 14 juin 2024;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 15 juin 2024 et l’obligation de la SAS LEANTINE’S BEAUTY de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil prévoit « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reportez ou échelonné, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

Qu’ainsi, le juge des référés peut accorder des délais, suspendre les effets de la clause de résiliation, dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Attendu qu’en l’occurrence, la SAS LEANTINE’S BEAUTY justifie de la situation médicale de sa représentante ainsi que de son compte de résultat d’activité de l’exercice fiscal 2023;

Que l’examen du compte de résultat 2023 montre que la SAS LEANTINE’S BEAUTY porte notamment au titre des charges externes : la location du salon, dont elle ne s’acquitte pas du paiement régulier, des honoraires de colloques et séminaires pour la somme de 2113 € ainsi que des frais de réception pour la somme de 1694 € ;

Que l’ensemble de ses dernières charges financières, qui ne sont pas indispensables à l’exercice de son activité, ne lui ont pas permis d’assurer le règlement régulier de son loyer, dont la dette, qui n’a cessé d’augmenter depuis le commandement de payer la somme de 6401,33 € du 14 mai 2024, se trouve portée au double de ce montant à l’échéance de mars 2025 ;

Qu’au surplus, la SAS LEANTINE’S BEAUTY, qui n’a pas respecté son engagement du 25 juin 2024 d’apurer la dette à raison de 2000 € par mois en plus du paiement du loyer courant, a déjà, de fait, bénéficié d’un délai de paiement ;

Que sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi des plus larges délais de paiement sera, en conséquence, rejetée ;

Sur les demandes qui découlent des effets de la clause résolutoire

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS LEANTINE’S BEAUTY en sa qualité de locataire des locaux loués et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Qu’il convient de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la SAS LEANTINE’S BEAUTY au bailleur égale au montant du dernier loyer pratiqué de 891,87 € et de condamner la SAS LEANTINE’S BEAUTY à son paiement à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SAS LEANTINE’S BEAUTY sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial situé [Adresse 2] liant les parties;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS LEANTINE’S BEAUTY et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance;

CONDAMNONS la SAS LEANTINE’S BEAUTY à payer, à titre provisionnel, à la SCI BEL AIR la somme de 12 421,37 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée à l’échéance du mois mars 2025 incluse ;

DISONS que la somme de 12 421,37 € portera intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 14 mai 2024 ;

CONDAMNONS la SAS LEANTINE’S BEAUTY à payer, à titre provisionnel, à la SCI BEL AIR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 891,87 € à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux;

DÉBOUTONS la SAS LEANTINE’S BEAUTY de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNONS la SAS LEANTINE’S BEAUTY à payer à la SCI BEL AIR la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SAS LEANTINE’S BEAUTY aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT