TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/11/25

à : Maître Sophie COMMERCON

Monsieur [T] [D]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/11/25

à : Maître Natacha LOREAU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05051

N° Portalis 352J-W-B7J-C75HA

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. QUATRE R, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par Maître Natacha LOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2108

DÉFENDEURS

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Maître Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C75056-2025-015570 du 20/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05051 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75HA

EXPOSE DES MOTIFS

La société QUATRE R (SCI QUATRE R) venant aux droits de Monsieur [N] [A], décédé, est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], donné à bail à Monsieur [T] [D] et Madame [E] [F] par acte sous seing privé du 5 mars 1993.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 25 novembre 2016, les copropriétaires ont voté des travaux de remplacement des colonnes montantes d’eau froide dans l’immeuble nécessitant des interventions dans les parties communes et les parties privatives afin de raccorder les appartements au nouveau réseau.

Ces travaux ont été réalisés au cours de l’année 2017.

A compter du 11 septembre 2017, le syndic de l’immeuble a sollicité du bailleur l’accès à l’appartement aux fins de raccordement aux nouvelles colonnes. Cette demande a été répercutée par le bailleur à Madame [E] [F], relancée amiablement par ce dernier à plusieurs reprises entre juin 2017 et novembre 2023, sans que Madame [E] [F] donne suite aux demandes d’accès à l’appartement.

Par courrier du 22 novembre 2023, le syndic de l’immeuble mettait en demeure la SCI QUATRE R d’effectuer les travaux de raccordement de son appartement à la colonne d’eau disposée dans les parties communes.

Ne parvenant pas à avoir accès à l’appartement, par courrier du 9 janvier 2024, la SCI QUATRE R a alors saisi la Commission Départementale de Conciliation de Paris qui a rendu un avis le 11 mars 2024 considérant que la locataire devait laisser l’accès libre au logement, sans délai, pour la réalisation des travaux.

En l’absence de réaction de Madame [E] [F], les copropriétaires ont voté à l’Assemblée Générale du 12 mars 2024 l’autorisation au syndic d’agir en justice contre le bailleur pour défaut de raccordement de son appartement sur le nouveau réseau d’eau.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, la SCI QUATRE R a fait signifier à Madame [E] [F] une sommation d’avoir à laisser l’accès à l’appartement. Cette sommation a fait l’objet d’un procès-verbal de signification 659.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la SCI QUATRE R a fait citer Monsieur [T] [D] et Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— Condamner le Preneur à laisser l’accès à son appartement pour permettre la réalisation des travaux de raccordement au réseau d’eau potable, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du jour de l’intervention programmée par le Bailleur et/ou le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ;

— Dans l’hypothèse où le Preneur ne laisserait pas l’accès à l’appartement pour la date d’intervention prévue, autoriser le Bailleur et/ou le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à pénétrer dans l’appartement, accompagné des hommes de l’art, afin d’effectuer les travaux nécessaires à la connexion au réseau d’eau potable, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion du Preneur et de tout occupant de son chef, sans délai, avec au besoin le concours de la force publique,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets pouvant se trouver dans les locaux dans un garde meuble, au choix du Bailleur, aux frais, risques et périls du Preneur,

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05051 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75HA

— Condamner le Preneur à régler au Bailleur la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 4 septembre 2025 dans l’attente de la décision d’octroi de l’aide juridictionnelle aux défendeurs, puis, à l’audience du 4 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un second renvoi à l’audience du 7 octobre 2025, le Conseil de Madame [E] [F] ayant indiqué au Tribunal qu’elle demeurait dans l’attente de sa désignation au titre de l’aide juridictionnelle.

Le Bureau d’Aide Juridictionnelle avait en réalité rendu une décision le 20 juin 2025.

A l’audience du 7 octobre 2025, la société SCI QUATRE R représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle a précisé que Monsieur [T] [D] n’occupait plus l’appartement depuis plusieurs années et que Madame n’était plus non plus dans les lieux qui étaient désormais occupés par ses deux filles. Elle a déploré l’absence de réponse du preneur malgré de multiples tentatives d’accéder aux locaux pour un raccordement qui ne devait prendre qu’une vingtaine de minutes, et a expliqué qu’aujourd’hui le bailleur avait été assigné par la copropriété car les propriétaires règlent des frais d’abonnement à des compteurs individuels qui ne peuvent être mis en service en raison de l’absence de raccordement de l’appartement occupé par les filles de Madame [E] [F].

Elle s’est également opposée à la demande de délais pour l’intervention formulée par le Conseil de la défenderesse.

Madame [E] [F] représentée par son Conseil a soulevé l’incompétence du juge des référés pour conclure au rejet de la demande de résiliation du bail, faisant valoir que le manquement ne présentait pas le caractère de gravité suffisant pour prononcer la résiliation et insistant sur le fait que le bail était particulièrement ancien, qu’elle réglait régulièrement son loyer malgré une retraite très minime, et qu’elle avait 71 ans.

Elle a également demandé au Tribunal d’accorder à Madame [E] [F] et ses filles, toutes trois gravement malades, un délai de 2 mois pour l’intervention ainsi qu’un délai de prévenance de 15 jours par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [F] n’ayant pas d’adresse mail.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 4 novembre 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire, Monsieur [T] [D], étant absent et non représenté à l’audience du 7 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient en liminaire de préciser que la demande de Madame [E] [F] tendant à voir mettre hors de cause Monsieur [D] si elle est bien visée au corps des conclusions de la défenderesse n’est pas reprise dans son dispositif de sorte qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur ce point.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande de condamnation du Preneur à laisser l’accès à son appartement sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’intervention programmée par le Bailleur

Aux termes de l’article 7, e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux.

Les travaux de remplacement des colonnes montantes d’eau froide devant être considérés comme des travaux d’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble, ils entrent dans le champ d’application de l’article 7 précité de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats par la SCI QUATRE R et non contesté par la défenderesse que des travaux de remplacement des colonnes montantes d’eau froide ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble où sont situés les locaux donnés à bail aux défendeurs, et que malgré de très nombreuses sollicitations et relances de son bailleur dont une sommation par acte de commissaire de justice, Madame [E] [F] n’a pas rendu possible l’accès à son appartement pour y réaliser le raccordement nécessaire pendant une durée particulièrement longue de près de huit années.

Il est également établi par la demanderesse que cette inertie du preneur a conduit au déclenchement d’une autorisation donnée au syndic de copropriété d’assigner le bailleur en raison du défaut d’accès à son appartement, cet accès étant indispensable à la mise en service des nouvelles installations de distribution d’eau.

En défense, Madame [E] [F] fait valoir qu’elle est très souvent hospitalisée et a difficilement pris connaissance des demandes d’intervention formulées par le bailleur. Elle sollicite l’octroi d’un délai en exposant qu’elle ne peut porter de charges lourdes, qu’elle doit se reposer et qu’il lui faut du temps pour pouvoir « débarrasser le logement ».

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05051 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75HA

Madame [E] [F] verse aux débats divers certificats médicaux établis par le Dr [K] [U] attestant que ses filles Madame [H] [D] [F] et Madame [V] [D] [F] n’ont pu s’inscrire à l’université pour l’année 2023-2024 en raison de leur état de santé. Elle produit également un certificat médical établi par le Centre médical [7] [Localité 6] daté du 3 septembre attestant que l’état de santé de Madame [E] [F] contre indiquait le port de charges lourdes ainsi qu’un certificat du 3 octobre 2025 établi par le même Centre médical concluant que l’état de santé de Madame [E] [F] justifiait son repos à domicile pendant six mois à compter du jour d’établissement du certificat.

Si ces certificats médicaux font état d’une santé fragile de Madame [E] [F], ils n’apparaissent pas suffisamment circonstanciés pour justifier l’inertie de celle-ci pendant une durée de huit années, étant ici rappelé que Madame [E] [F] et Monsieur [T] [D] sont seuls titulaires du bail et que les certificats produits concernant Mesdames [H] et [V] [D] [F] n’ont pas d’incidence dans la présente procédure.

En outre, aucun élément produit en défense ne permet de démontrer la prétendue complexité de l’accès à l’appartement, dont l’encombrement éventuel ne saurait être invoqué par la défenderesse pour justifier une telle inertie pendant une durée de huit années.

Ainsi, le refus, même passif, du preneur, de laisser l’accès au bien donné à bail pour y réaliser des travaux nécessaires constitue une violation manifeste des dispositions du bail et par conséquent un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

L’urgence de la situation justifie par ailleurs que l’injonction de laisser l’accès à l’appartement sans délai soit assortie d’une astreinte qui sera fixée à la somme de 50 euros par jour de retard à compter de l’intervention programmée.

Par conséquent, Monsieur [T] [D] et Madame [E] [F] seront condamnés à laisser l’accès libre à l’appartement donné à bail par la SCI QUATRE R afin de permettre la réalisation des travaux de raccordement, sous astreinte de 50 € par jour de retard commençant à courir à compter du jour de l’intervention programmée par le bailleur ou par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, pendant une durée d’un mois.

A défaut, la SCI QUATRE R ou le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sera autorisée à pénétrer dans l’appartement accompagnée des hommes de l’art afin d’effectuer les travaux nécessaires, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Madame [E] [F] étant déboutée de sa demande de délais laquelle apparaît totalement injustifiée et ce d’autant qu’il est acquis aux débats qu’elle fait obstacle à la réalisation des travaux depuis 8 ans et ce au préjudice de l’ensemble des occupants de l’immeuble.

Enfin, il convient de rappeler que conformément à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

S’agissant de travaux d’entretien courant, le propriétaire n’est pas tenu de respecter un délai légal précis pour informer le locataire des travaux et Madame [E] [F] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir fixer un délai de prévenance de 15 jours.

Sur la demande de résiliation du bail et sur la demande d’expulsion et de séquestration des meubles

S’il relève bien de l’office du juge des référés de mettre fin au trouble manifestement illicite que constitue le refus du preneur de laisser l’accès au bien donné à bail pour y réaliser les travaux nécessaires, le prononcé d’une injonction, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, constitue une mesure suffisant à faire cesser ce trouble.

Il n’appartient pas dès lors au juge des référés de se prononcer sur le caractère de gravité du manquement que constitue cette inertie pour statuer sur une demande de résiliation judiciaire du bail, laquelle relève, en l’absence d’évidence, de la compétence du juge du fond.

Par conséquent, la SCI QUATRE R sera renvoyée à mieux se pourvoir concernant sa demande de résiliation du bail et ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [D] et Madame [E] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS à Madame [E] [F] et Monsieur [T] [D] de laisser l’accès à son appartement sis [Adresse 3]- [Localité 5] afin de permettre la réalisation des travaux de raccordement, sous astreinte de 50 € par jour de retard commençant à courir à compter du jour de l’intervention programmée par le bailleur ou par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, pendant une durée d’un mois ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [F] et Monsieur [T] [D] d’avoir volontairement laissé libre accès à l’appartement donné à bail par la SCI QUATRE R, celle-ci, ou le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, sera autorisée à pénétrer dans l’appartement accompagnée des hommes de l’art afin d’effectuer les travaux nécessaires, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTONS Madame [E] [F] de sa demande de délais et de sa demande tendant à voir fixer un délai de prévenance de quinze jours ;

Pour le surplus des demandes,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DÉBOUTONS la SCI de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de séquestration des meubles, le juge des référés étant incompétent pour en connaître ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] et Monsieur [T] [D] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] et Monsieur [T] [D] à verser à la société SCI QUATRE R une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,