TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 22/07196

N° Portalis 352J-W-B7G-CXGRM

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet CABINET FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720

DÉFENDERESSE

S.C.I. CRAY IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 25 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/07196 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGRM

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Novembre 2023

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société CRAY Immobilière est propriétaire des lots de copropriété n°3 et 58 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 05 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la société CRAY Immobilière de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 1.843,55 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5] a fait assigner la société CRAY Immobilière en paiement d’arriérés de charges de copropriété impayées au 1er avril 2022 devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 19 octobre 2022.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que l’article 1231-5 du code civil, il demande au tribunal de:

— condamner la société CRAY Immobilière au paiement de la somme de 7.765,71 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner la société CRAY Immobilière au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société CRAY Immobilière au paiement des entiers dépens ;

— condamner la société CRAY Immobilière au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles .

Citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile, la société CRAY Immobilière n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 mai 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 23 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 25 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/07196 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGRM

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société CRAY Immobilière est propriétaire des lots 3 et 58 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2020 et 29 juin 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 7 juin 2022.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société CRAY Immobilière, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur au 1er avril 2022 de 6.375,50 euros.

la société CRAY Immobilière ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 16 juin 2022.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société CRAY Immobilière de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la société CRAY Immobilière a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès avril 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société CRAY Immobilière a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

La société CRAY Immobilière, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société CRAY Immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes de :

—  6.375,50 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété au 1er avril 2022 , avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022 ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société CRAY Immobilière aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024

La Greffière La Présidente