Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b5, 24 février 2025, n° 21/08362

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- — Sur le changement de destination des locaux
- — Sur le manquement à l'obligation d'information
- — Sur le manquement à l'obligation de délivrance
- — Sur les conséquences de l'absence de responsabilité de la SCI SOGARIS [Local...
- — Sur les manquements de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES
- — Sur l'indemnisation du préjudice de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE
- — Sur les autres chefs de demandes
- Dispositif

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TJ Marseille 24 février 2025

Arguments

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Rejeté
Modification unilatérale du bail
La cour a estimé que la modification du régime de déclaration à enregistrement ne modifie pas la destination des locaux, et que la responsabilité de la SCI SOGARIS ne peut être retenue.
Rejeté
Responsabilité contractuelle
La cour a jugé que la responsabilité de la SCI SOGARIS n'était pas engagée, et que les demandes indemnitaires de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES étaient infondées.
Rejeté
Détournement des obligations contractuelles
La cour a conclu que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES était responsable de ses propres manquements, et que la SCI SOGARIS ne pouvait être tenue responsable des pertes subies.
Rejeté
Changement de destination des locaux
La cour a jugé que la destination des locaux n'avait pas été modifiée et que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES était responsable de son propre déménagement.
Accepté
Manquements de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES
La cour a reconnu que les manquements de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES avaient causé un préjudice matériel à la SCI SOGARIS.
Accepté
Atteinte à l'image de l'entreprise
La cour a estimé que les manquements de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES avaient effectivement porté atteinte à l'image de la SCI SOGARIS.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b5, 24 févr. 2025, n° 21/08362
Numéro(s) :	21/08362
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	1 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Sophie FINOCCHIAROHervé FORGEMarine DA CUNHAHedy SAOUDI
Cabinet(s) :	FIDAL
Parties :	S.A.S. PRO ARCHIVES SYSTEMES c/ S.C.I. SOGARIS [ Localité 2 ] PROVENCE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/08362 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZFJI

AFFAIRE :

S.A.S. PRO ARCHIVES SYSTEMES (la SELAS FIDAL)

S.C.I. SOGARIS [Localité 2] PROVENCE (M^e Marine DA CUNHA)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Inès MOUSSA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Février 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 24 Février 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. PRO ARCHIVES SYSTEMES

société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTES sous le numéro 338 183 726, prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Hedy SAOUDI de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Anne-Sophie FINOCCHIARO, avocat au barreau d’ANGERS

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. SOGARIS [Localité 2] PROVENCE

Société civile immobilière au capital de 8.200.000 euros

Immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 445 317 316

Dont le siège social est situé [Adresse 5]

Agissant par son représentant légal la SAEM SOGARIS,

Domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 602 046 112

Dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par Monsieur [H] [C], Directeur Général.

dont le siège social est sis [Adresse 4] / FRANCE

représentée par M^e Marine DA CUNHA, avocat au barreau de MARSEILLE et par Maître Hervé FORGE, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCEDURE

Le 18 novembre 2011, un contrat de bail a été conclu entre la SCI CARREDIS devenue la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE, bailleur, et la société ARCHIVAGE GESTION ORGANISATION devenue la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 1]. Le bail était à effet du 01 décembre 2011 pour se terminer le 30 novembre 2023.

L’activité de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES est la conservation et la gestion d’archives pour des clients publics et privés. Cette activité relève de la nomenclature ICPE 1530 et elle est soumise au régime de la déclaration compte tenu du volume de stockage.

Le 06 mai 2014, la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE a indiqué à la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES qu’elle allait déposer une demande d’enregistrement compte tenu des volumes stockés dans ses locaux par l’ensemble des locataires. La SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES s’est opposée à cette modification du bail.

Le 15 octobre 2019, un contrôle de la DREAL a été effectué.

Le 11 décembre 2020, la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE a informé la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES que son ensemble logistique faisait l’objet d’une mise en demeure en date du 06 mars 2020 relative aux conditions d’exploitation et de stockage.

Le 10 février 2021, la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE a fait délivrer à la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES un commandement de réaliser les travaux de mise en conformité en se référant à quatre solutions qui lui avaient été proposées. Ce commandement visait la clause résolutoire.

Par acte en date du 01 mars 2021, la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES a assigné la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE en référé pour obtenir la nullité du commandement du 10 février 2021.

Le 10 mars 2021, la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE a fait délivrer à la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES un second commandement visant la clause résolutoire.

Le 29 avril 2021, une réunion s’est tenue entre les parties laquelle n’a pas donné lieu à un accord sur :

— la signature d’un bail de 12 ans non soumis au statut des baux commerciaux,

— une franchise de loyer de 12 mois, soit la somme de 311.000,00 Euros;

Par ordonnance en date du 16 août 2021, il a été jugé qu’il n’y avait pas lieu à référé et ordonné la cessation sous astreinte de tout stockage au delà du seuil de 50 %.

Par acte en date du 13 septembre 2021, invoquant sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code Civil, la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES a assigné la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser

— la somme de 47.700,00 Euros au titre des études engagées,

— la somme de 577.238,60 Euros au titre de l’évacuation de 82.000 cartons,

— la somme de 1.474.883,05 Euros au titre de la perte de rentabilité,

— la somme de 1.660.509,30 Euros au titre du déménagement,

— la somme de 20.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES demande :

— la somme de 4.700,00 Euros au titre des études engagées,

— la somme de 523.514,78 Euros au titre de l’évacuation de 82.000 cartons,

— la somme de 1.495.918,94 Euros au titre de la perte de rentabilité,

— la somme de 1.420.189,94 Euros au titre du déménagement anticipé,

— la somme de 40.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES fait valoir :

— que la demande d’enregistrement constituait une modification unilatérale du bail,

— qu’elle s’était opposée à cette demande et qu’elle n’avait plus eu aucune information,

— que les solutions proposées par la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE étaient particulièrement onéreuses,

— que des pourparlers étaient intervenus entre les parties en dépit des procédures judiciaires et qu’elle avait tout mis en œuvre pour concrétiser les avancées transactionnelles,

— que le retard pris dans les travaux était du fait de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE,

— que la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE avait changé unilatéralement la destination du bail en ce :

— qu’elle était passé sous le régime de l’enregistrement alors que le bail prévoyait le régime de la déclaration,

— que cette démarche était motivée par une augmentation de la capacité des autres preneurs,

— qu’aucun avenant n’avait été régularisant sur ce point,

— que la description de sa cellule par la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE était erronée,

— que la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE avait détourné ses obligations contractuelles,

— que la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE avait manqué à son obligation d’information relativement à la mise en demeure concernant les conditions d’exploitation et de stockage,

— que la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE avait manqué à son obligation de délivrance en ce :

— que les travaux prescrits par l’autorité administrative devaient rester à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire,

— que le bail ne comportait pas une telle stipulation,*

— que la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE avait reconnu ce fait puisqu’elle avait proposé une franchise de loyers d’un montant de 311.000,00 Euros,

— que la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE était tenue d’indemniser son préjudice.

La SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE conclut au débouté, faisant valoir :

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES avait renoncé à sa faculté de renouvellement du bail,

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES devait assumer la mise en conformité des locaux,

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES avait été informée des difficultés inhérentes aux capacités de stockage,

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES dénaturait le contrat,

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES avait augmenté ses capacités de stockage au mépris de la réglementation en vigueur,

— qu’elle avait proposé à la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES un accord que celle-ci n’avait pas accepté,

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES avait cherché à gagner du temps,

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES n’avait jamais eu l’intention de modifier son mode d’exploitation,

— qu’il n’y avait pas eu violation de la destination du bail en ce :

— qu’en l’état de l’augmentation de la capacité de stockage, elle était tenue de déposer une demande d’enregistrement auprès de la DRIEE,

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES avait validé cette demande,

— que le sur-stockage avait été constaté,

— qu’il n’y avait pas eu manquement à l’obligation de délivrance en ce :

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES avait stocké plus du double de la capacité prévue au contrat,

— que la mise en conformité était à la charge de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES,

— que les demandes indemnitaires de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES étaient fantaisistes,

Reconventionnellement, elle fait valoir :

— que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES n’avait pas respecté l’arrêté préfectoral d’exploitation,

— que les conditions de stockage en PICKING TOWER constituaient une infraction réglementaire,

— que la poursuite du sur-stockage constituait un trouble manifestement illicite,

— que le non-respect de l’arrêté préfectoral et le refus d’obtempérer constituaient des manquements graves aux obligations du contrat de bail,

La SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE demande :

— la résiliation du bail aux torts de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES,

— la somme de 60.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 20.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

— Sur le changement de destination des locaux

L’article 3 du bail prévoit :

Les locaux loués sont mis à disposition du Preneur, à destination exclusive, pour les surfaces à usage d’entrepôt, de traitement d’opération de stockage, de réception, de transfert de destruction d’archives (papier et/ou dématérialisées). (…)

L’activité du Preneur relève de la nomenclature ICPE 1530 et, compte tenu des volumes annoncés par ce dernier (volume maximum entre 12.000 m3 et 14.000 m3), est soumise au régime de la déclaration.

La SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES a déposé une demande d’enregistrement, compte tenu des volumes de stockage papier par l’ensemble des locataires dans le bâtiment B où se trouvent les locaux de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES. Cette demande ne comporte pas une description erronée des locaux de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES en indiquant un volume de 23.500 m3 dans la mesure où il s’agit d’une évaluation future. Un arrêté préfectoral a été délivré le 21 janvier 2015.

Aucun avenant au bail n’a été établi.

Toutefois, le passage du régime de la déclaration au régime de l’enregistrement ne modifie pas la destination des locaux puisque ceux-ci sont toujours destinés à l’archivage.

La SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES ne fournit aucun élément objectif de nature à démontrer que l’enregistrement aurait modifié les conditions d’exploitation du local si elle respectait le volume indiqué dans le bail. Or, il résulte d’un constat de commissaire de justice en date du 06 octobre 2021 que le volume stocké était de 31.450,00 m3. La modification éventuelle des conditions d’exploitation des locaux est donc imputable à la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES.

En l’état de ces éléments, la destination des lieux figurant dans le bail n’a pas été modifiée et aucune responsabilité ne peut être retenue à l’encontre de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE de ce chef.

— Sur le manquement à l’obligation d’information

La SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES fait grief à la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE de ne pas l’avoir informée :

— du dossier d’enregistrement des activités «dépôts de papiers, cartons ou matériaux analogues» (rubrique 1530) qu’elle a déposé le 2 septembre 2014

— de l’arrêté préfectoral complémentaire adopté le 21 janvier 2015 et actant le passage de la rubrique 1530 dans le régime de l’enregistrement

— des conclusions de l’audit de conformité réalisé par l’APAVE fin 2016

— de la mise en demeure du Préfet en date du 6 mars 2020.

La SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES a été informée le 06 mai 2014 de la volonté de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE de passer sous le régime de l’enregistrement. Par mail daté du 07 mai 2014, la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES s’est opposée à cette modification.

Le 02 avril 2015, la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES a adressé à la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE un mail intitulé 1530 indiquant transmettre l’arrêté du 21 janvier 2015 paraphé.

L’audit de conformité de l’APAVE n’est pas produit.

Le 23 décembre 2019, la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES a été informée de la visite d’inspection de le FRIEE du 15 octobre 2019 et de la nécessité d’établir un diagnostic de ses locaux au regard de la règlementation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement.

L’arrêté préfectoral du 06 mars 2020 a été publié sur le site Internet de la Préfecture des BOUCHES DU RHONE.

En décembre 2020, la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES a été informée des résultats des audits et des études que la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE avait fait réaliser.

Par ailleurs, la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES ne pouvaient pas ignorer que le dépassement très important du volume de stockage et la mise en place du système PICKING TOWER auraient pour conséquences la prescription de mises en conformité.

Aucun manquement à l’obligation d’information ne peut être retenu à l’encontre de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE dont la responsabilité ne sera dès lors pas retenue de ce chef.

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance

L’article 1719 du Code Civil prévoit :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

La SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES invoque l’article 1719 1° du Code Civil soit le manquement à l’obligation de délivrance.

Les locaux donnés à bail sont décrits de la façon suivante :

Les locaux sont délimités sur les plans joints (annexe 3) et sont constitués dans le bâtiment dénommé «Entrepôt b» de:

Une surface locative, à usage d’entrepôt, de 4760 m², dont environ 4589 m² utile, correspondant à la cellule identifiée 3,

Une surface locative, à usage de bureaux et de locaux sociaux de 268 m², dont environ 226 m² utile, répartie sur 2 niveaux

Aucun grief n’est formulé quant à la mise à disposition des locaux.

Pour autant, l’obligation de délivrance ne se limite pas à une mise à disposition du bien. Elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles.

Les travaux à exécuter dans les locaux de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES résultaient du dépassement très important du volume de stockage et de la mise en place du système PICKING TOWER. L’utilisation non conforme des locaux est donc imputable à la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES et non à la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE.

Par ailleurs, l’article 9.2 du bail prévoit :

Le Preneur fera son affaire personnelle au jour de son entrée en jouissance et pendant toute la durée du bail de la mise ou du maintien en conformité des locaux loués avec toutes prescriptions légales ou réglementaires, ainsi que toute mise aux normes strictement inhérentes à l’exercice de son activité.

Le Preneur ne pourra exercer aucun recours à l’encontre du Bailleur, quand bien même l’obligation de les effectuer résulterait de la structure ou de l’état des locaux devant être mis en conformité avec leur utilisation spécifique. Il en sera de même des travaux imposés par voie d’injonction administrative pour les mêmes causes.

La SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE n’était donc pas tenue de faire effectuer ou de prendre en charge les travaux prescrits par le Préfet.

En l’état de ces éléments, aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut être retenu à l’encontre de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE dont la responsabilité ne sera pas retenue.

— Sur les conséquences de l’absence de responsabilité de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE

La responsabilité de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE n’ayant pas été retenue, les demandes indemnitaires formées par la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES entrent en voie de rejet.

— Sur les manquements de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES

La SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES n’a pas respecté le volume de stockage figurant dans le bail et a mis en place un système de PICKING TOWER.

Il résulte du rapport CONTEX du 08 octobre 2020 :

— que le remplissage extrêmement important des racks et les circulations restreintes amenaient des interrogations sur la sécurité incendie du site,

— qu’aucune installation de détection incendie ou RIA en cohérence avec le fonctionnement du site n’avait été mise en œuvre,

— que des travaux de mise aux normes devaient être réalisés par la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES.

Le bail prévoyait que la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES devait se conformer à l’arrêté préfectoral du 17 septembre 2004. Or, l’arrêté préfectoral de mise en demeure du 06 mars 2020 se fonde pour partie sur des manquements de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES à cet arrêté.

En l’état de ces éléments, les manquements de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES sont démontrés.

Le bail ayant pris fin le 30 novembre 2023 et la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES ayant quitté les lieux, la demande de résiliation du bail formée par la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE est sans objet.

— Sur l’indemnisation du préjudice de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE

La facture de GINGER CEBTP concerne une étude de stabilité à la ruine et non les locaux de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES. Elle ne sera donc pas retenue.

Les émoluments des commissaire de justice font partie des dépens.

Le préjudice matériel de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE sera évalué à la somme de Euros, soit 4.841,00 Euros :

— diagnostic conformité : 1.109,00 Euros,

— suivi des travaux preneur : 960,00 Euros,

— honoraires de [X] [M] : 2.772,00 Euros.

Une société commerciale peut subir un préjudice moral résultant d’une dégradation de la vie interne de l’entreprise à travers une baisse de moral ou de motivation, ou encore des démissions ainsi que de l’image de marque de l’entreprise à travers une baisse de sa réputation, de sa crédibilité ou de sa clientèle.

Les manquements de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES ont nécessairement porté atteinte à l’image de la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE au sein de la plateforme logistique d’ARENC et vis à vis des autorités administratives. Il sera alloué à la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE la somme de 20.000,00 Euros au titre du préjudice moral.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE la somme équitable de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES les frais irrépétibles par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DECLARE la demande de résiliation du bail aux torts de la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES formée par la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE sans objet,

CONDAMNE la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES à verser à la SCI SOGARIS [Localité 2] PROVENCE /

— la somme de 4.841,00 Euros au titre du préjudice matériel,

— la somme de 20.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SAS PRO ARCHIVES SYSTEMES aux dépens,