TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/01500 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3G2

Minute : 24/1054

Société Anonyme D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [O] [S] [L]

Madame [S] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société Anonyme D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [S] [L],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

Décédé le 04 février 2010

Madame [S] [L],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2009, la SA HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [O] [S] [L] et Madame [S] [L] un logement et un parking situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 406,40 euros et 36,83 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SA HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [O] [S] [L] et Madame [S] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4159,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés dus au 16 octobre 2023.

La SA HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la Caisse d’allocations familiales de la Seine-Saint-Denis par courrier reçu le 23 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, la SA HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [O] [S] [L] et Madame [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] [L] et Madame [S] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et de celle d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [O] [S] [L] et Madame [S] [L] au paiement de la somme de 4159,33 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement Monsieur [O] [S] [L] et Madame [S] [L] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 02 février 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, la SA HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4412,95 euros arrêtée au 31 août 2024, loyer du mois d’août inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [S] [L] et Madame [S] [L] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 octobre 2023. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [L], comparante en personne, déclare que son époux est décédé depuis 2010. Elle conteste le montant de la dette expliquant avoir effectué un versement de 678,72 euros au titre du loyer du mois de septembre 2024 qui n’a pas été comptabilisé par le bailleur. Elle sollicite par ailleurs le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire, déclarant des revenus mensuels de l’ordre de 1200 euros au titre de sa pension de retraite.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 11 octobre 2024, la SA HLM IMMOBILIERE 3F a produit un relevé de compte actualisé incluant le versement de 678,72 euros dont Madame [S] [L] a fait état à l’audience ainsi que la copie de la déclaration de décès de Monsieur [O] [S] [L], décédé le 04 février 2010.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validité de l’assignation délivrée à Monsieur [O] [S] [L] :

Selon l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité d’ester en justice est une irrégularité de fond affectant la validité d’un acte.

Selon l’article 30 du même code, l’action est tant le droit pour l’auteur d’une prétention d’être entendu par le juge pour qu’il la dise bien ou mal fondée que le droit pour le défendeur de discuter du bien-fondé de cette prétention, de sorte que la régularité de la procédure implique la capacité d’ester en justice tant du demandeur que du défendeur.

Il en résulte qu’une assignation est atteinte d’une irrégularité de fond insusceptible de régularisation en ce qu’elle est dirigée contre une personne décédée, et ce, nonobstant l’ignorance du décès par l’auteur de l’acte, mais que cette irrégularité n’affecte pas la validité de l’acte introductif d’instance à l’égard des autres parties assignées ayant capacité à agir.

En l’espèce, la SA HLM IMMOBILIERE 3F a assigné Monsieur [O] [S] [L] par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, alors qu’il s’avère qu’il est décédé le 04 février 2010.

Il convient donc de prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 1er février 2024 à Monsieur [O] [S] [L], acte qui forme des demandes notamment solidaires à l’encontre de celui-ci, et dire que la validité de l’acte n’est pas affectée à l’égard de Madame [S] [L] pour laquelle l’instance se poursuit.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par la SA HLM IMMOBILIERE 3F le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 octobre 2009, du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la SA HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [L] à payer à la SA HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4282,31 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 sur la somme de 4159,33 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 05 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2009 à compter du 06 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [L], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [S] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SA HLM IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [S] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [S] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la nullité de l’assignation en date du 1er février 2024 uniquement en ce qu’elle vise Monsieur [O] [S] [L], décédé le 04 février 2010, en qualité de défendeur,

DECLARE recevable la demande de la SA HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 octobre 2009 entre la SA HLM IMMOBILIERE 3F et Madame [S] [L] concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 06 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [S] [L] à payer à la SA HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4282,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 4159,33 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [S] [L] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [S] [L] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [S] [L] à payer à la SA HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 06 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [S] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE