TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06625 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TU7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 9] [Localité 7] SOCIETE D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [O]

né le 01 Mai 1980, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privé en date du 25 octobre 1978 suivi d’un avenant du 13 novembre 2009 et du 24 février 2021, la SA UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 6] [Localité 7], a consenti à Monsieur [L] [O] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] dans le onzième [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 394 francs outre 108 francs de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [L] [O] le 25 juillet 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4 442,42 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la SA UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 6] [Localité 7], représentée par son conseil, a fait assigner en référé Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection, sous le fondement de la loi du 6 juillet 1989, afin d’obtenir :

– le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

– que Monsieur [L] [O] soit déclaré occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] dans le [Localité 8] ;

– qu’il vide et évacue les lieux dès la signification de l’ordonnance à intervenir, faute par lui de se faire, d’obtenir son expulsion immédiate, et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

– sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5 615,69 euros due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer

– sa condamnation au paiement à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus et accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux ;

– l’autorisation à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde- meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsé ;

sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 9 janvier 2025, la SA UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 6] [Localité 7], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance au montant de 7 594,35 euros au 31 décembre 2024, terme de décembre inclus.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [L] [O] n’a pas comparu, n’a pas été représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la première audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 6] [Localité 7] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Bouches-du-Rhône le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire en date du 25 juillet 2024, la SA UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 6] [Localité 7] a fait commandement à Monsieur [L] [O] d’avoir à payer la somme en principal de 4 442,42 euros.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties du 25 octobre 1978, prévoit que « un mois après un commandement resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit et l’expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé (…) ».

Les avenants du 13 novembre 2009 et du 24 février 2021 ont maintenu les conditions du bail en rappelant que « les conditions de locations demeurent inchangées ».

Même si en l’espèce le commandement de payer du 25 juillet 2024 a bien respecté le délai légal de six semaines donné au locataire pour régulariser l’impayé, la rédaction la clause résolutoire ne satisfait pas aux exigences des dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et la locataire et les avenants ne modifiant pas la clause résolutoire présente dans le contrat initial, il existe une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

En effet, cette clause, en ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [O] reste devoir la somme de 7 244,78 euros, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus et déduction faite des frais de procédure (182,74 euros et 166,83 euros).

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [L] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de

7 244,78 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 442,42 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [L] [O] sera en outre condamnée à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 6] [Localité 7] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties, l’expulsion de Monsieur [L] [O], et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 6] [Localité 7], à titre provisionnel, la somme de sept mille deux cent quarante quatre euros et soixante-dix-huit centimes (7 244,78 euros) décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 442,42 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 6] [Localité 7] la somme de cent euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE