TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Charles ROMINGER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Anne CARUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01711 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ADU

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 18 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de Maître Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0543

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Charles ROMINGER de la SELEURL ROMINGER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E2005

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2025 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01711 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ADU

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 1999 M. [X] [E] donnait à bail d’habitation à M. [U] [P] un studio sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Suite au décès de M. [E] en décembre 2017, M. [J] héritait dudit logement.

Par exploit de Commissaire de Justice du 30 novembre 2022, M. [J] a donné congé, conformément aux dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, à M. [P] pour le 31 mai 2023 afin de reprendre le logement pour y faire habiter sa fille étudiante et pour qu’elle puisse prendre son indépendance.

.

Par acte de Commissaire de Justice du 22 décembre 2023, M. [M] [J] a fait assigner M. [U] [P] devant le tribunal judiciaire de PARIS, afin que celui-ci:

— juge que M. [P] s’est maintenu illégalement dans le logement à l’issue du congé pour reprise, soit à compter du 1er juin 2023, et qu’il est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date;

— ordonne en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de M. [P] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à compter de la signification de la décision à venir;

— condamne M. [P] au paiement d’une indemnité d’occupation représentant le double du montant du loyer, soit un montant de 1047,36€, augmenté de la provision pour charges de 50€, à compter du 1er juin 2023;

— condamne M. [P] au paiement d’une somme de 2640€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 18 août 2023 pour un montant de 38,87€.

A l’audience du 13 janvier 2025, M. [J] assisté de son conseil a maintenu ses demandes.

M. [P], représenté par son conseil a soulevé aux termes d’écritures non visées à l’audience:

— la nullité du congé pour reprise, la possibilité pour un bailleur, de délivrer congé à son locataire étant suspendue dès lors que l’immeuble dans lequel se situe le logement a fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou de péril, comme en l’espèce mais aucune visite n’ayant encore été réalisée concernant l’insalubrité;

— la nullité du congé car délivré pour un motif fallacieux, étant allégué que le motif de reprise par la fille étudiante du bailleur serait erroné et uniquement destiné à contourner la règle de droit, et un congé pour vendre ayant été délivré antérieurement et M. [J] ayant également hérité de plusieurs lots dans l’immeuble; qu’ainsi le congé en apparence motivé par le souhait de sa fille de 26 ans de prendre son indépendance ne serait qu’un nouveau prétexte fallacieux afin de faire expulser son locataire; que le congé doit dès lors être considéré comme frauduleux et à ce titre être nécessairement annulé;

— le débouté de l’ensemble des demandes de M. [J]

Et à titre subsidiaire il a sollicité :

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer convenu dans le contrat, soit 573,68€,

— l’octroi d’un délai de grâce d’un an pour quitter le logement, à compter du jugement ordonnant son expulsion, ayant de lourds problèmes de santé et étant handicapé et des démarches ayant été effectuées auprès de la ville de [Localité 6] afin d’obtenir un logement social, et enfin parceque l’expulsion engendrerait pour M. [P] une situation particulièrement délicate étant handicapé avec de très faibles revenus; il est allégué en outre, que compte tenu des intérêts en balance, il apparaît manifestement disproportionné d’expulser un locataire reconnu comme handicapé et ne faisant pas l’objet d’un relogement de la ville de [Localité 6].

à titre reconventionnel:

— la condamnation de M. [J] à faire exécuter, à ses frais, la totalité des travaux qui seront jugés nécessaires pour satisfaire à ses obligations en tant que bailleur,

Enfin et en tout état de cause:

— la condamnation de M. [J] à payer à M. [P] la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamnation de M. [J] aux entiers dépens de l’instance , d’action et d’exécution.

— la condamnation de M. [J] à verser à M. [P] la somme de 8000€ au titre du préjudice de jouissance du bien.

MOTIVATION

Sur le congé

M. [M] [J] verse aux débats:

— l’acte notarié en date du 6 novembre 2018 concernant la succession de M. [X] [E],

— le contrat de bail en date du 1er juin 1999

— le congé pour reprise en date du 30 novembre 2022,

— la sommation de quitter les lieux en date du 18 août 2023 et sa facture ,

— le courriel de M. [J] à M. [P] en date du 25 octobre 2023,

— un message WhatsApp en date du 15 novembre 2023,

— la copie de la pièce d’identité de Mme [D] [J],

— le certificat de scolarité de l’Université [Localité 6] Cité en date du 22 août 2023,

— l’attestation de l’entreprise TED ayant réalisé les travaux concernant la douche, en date du 5 décembre 2024;

— la carte d’invalidité de M. [J]

— l’avis de pensions de M. [J]

M. [P] ne produit pas de pièces pour attester de nouveau désordres, ni de l’état d’insalubrité du logement, notamment depuis l’arrêt rendu par la Cour d’Appel en date du 17 novembre 2022.

Il est produit en outre par M. [P] lui même un courrier de la Direction du logement et de l’Habitat de la ville de [Localité 6] en date du 27 juin 2024 selon lequel il est procédé au classement administratif du dossier au titre de la police des édifices menaçant ruine, les travaux destinés à remédier aux désordres structurels étant achevés concernant l’immeuble du [Adresse 4].

Dans ces conditions le tribunal constate qu’il n’y pas de nouvelle procédure de péril ou d’insalubrité en cours et que les travaux préconisés par le jugement du 24 février 2020 rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de PARIS ont été réalisés selon l’arrêt de la Cour d’Appel du 17 novembre 2022.

Il n’y a pas lieu en conséquence de prononcer la nullité du congé reprise délivré à M. [P], à ce titre.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989:

Version en vigueur du 01 juillet 2021 au 21 juillet 2023

Modifié par LOI n°2020-936 du 30 juillet 2020 – art. 11

Modifié par Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 – art. 5

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II…

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

****

Il est précisé dans le congé délivré, que le logement est destiné à être occupé par la fille de M. [J], Mme [D] [J], étudiante qui vit à la même adresse que son père et qui souhaite prendre son indépendance.

La copie de sa pièce d’identité permet de constater que Mme [D] [J] est née le 10 août 1997 et qu’elle a au moment du congé 25 ans.

Il est justifié en outre d’un certificat de scolarité de Mme [D] [J] à l’Université [Localité 6] Cité, [Adresse 5] à [Localité 8], en tant qu’étudiante aux fins de diplôme de Docteur en chirurgie dentaire, et thèse d’Odontologie pour l’année 2023/2024.

M. [J] est lui même titulaire d’une carte d’invalidité et perçoit une très faible retraite.

Il a certes bénéficié d’un legs de plusieurs lots dans le même immeuble mais M. [O] a du les vendre pour régler les droits de succession et peut quoi qu’il en soit légitimement choisir un logement pour mettre à disposition de sa fille.

La fraude ne se présume pas et M. [J] justifie ainsi du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

M. [P] malgré le congé délivré et une sommation de delaisser les lieux en date du 18 août 2023, n’a pas libéré les lieux;

Il convient donc de valider le congé, régulier en la forme et de dire que M. [P] est déchu de tout droit d’occupation sur les lieux à compter du 1er juin 2023;

En cas de besoin, l’expulsion de M. [P] est ordonnée dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

La suppression du délai de deux mois n’est toutefois pas justifiée, en l’absence d’une urgence particulière invoquée par la partie demanderesse.

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

L’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer, majoré des charges récupérables, mais sans la majoration sollicitée, qui revêt un caractère excessif.

M. [P] sera donc condamné au paiement de cette indemnité

mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délai de grâce:

M. [P] effectue des démarches en vue de se reloger, mais sans qu’aucun terme à ces recherches ne puisse être fixé et sa situation financière n’ayant pas non plus vocation à s’améliorer dans les mois à venir, étant désormais retraité. Il a en outre déjà bénéficié d’un délai de plus de 18 mois depuis la date d’effet du congé délivré et il n’y a pas lieu en conséquence de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [P]

Sur la mise en conformité du logement et le trouble de jouissance:

M. [P] indique produire de nouvelles photos du logement démontrant que le logement est délabré et qu’il porte atteinte à sa santé physique déjà amoindrie.

Il prétend que le logement n’est toujours pas décent et qu’il nécessite que soient réalisés des travaux, sans toutefois pouvoir détailler dans sa demande les travaux qu’il qualifie de nécessaires dans le logement ( descriptif, liste, devis etc )

Il invoque enfin des désordres structurels affectant l’immeuble, ainsi que le suivi par le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 6] à ce titre, et l’attente d’une visite au titre de l’insalubrité du logement.

Cependant, en l’absence de la production de nouvelles pièces à l’appui de ses dires, et lui même produisant le courrier de la Direction du logement et de l’Habitat de la ville de [Localité 6] en date du 27 juin 2024 selon lequel il est procédé au classement administratif du dossier au titre de la police des édifices menaçant ruine, les travaux destinés à remédier aux désordres structurels étant achevés concernant l’immeuble du [Adresse 4], il n’ya pas lieu d’ordonner la réalisation de nouveaux travaux dans le logement étant rappelé également que M. [P] est désormais occupant sans titre du logement depuis le 1er juin 2023.

Concernant le préjudice de jouissance invoqué, il a lieu de constater que la somme de 3000€ lui a été accordée à ce titre par la Cour d’Appel dans son arrêt rendu le 17 novembre 2022, et qu’il n’y a pas de nouveaux désordres de justifiés par M. [P].

En conséquence M. [P] sera débouté de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [J] les frais non compris dans les dépens qui ont été engagés dans la présente instance.

M. [P] sera condamné à y participer à hauteur de 500€.

Sur les dépens

M. [P] qui succombe à la présente procédure, sera enfin condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe;

DIT valable et régulier le congé de reprise pour habiter donné le 30 novembre 2022 à M. [U] [P].

CONSTATE que M. [P] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 1er juin 2023.

AUTORISE à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [P] et celle de tout occupant de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, et dans les conditions et délais légaux.

CONDAMNE M. [P] à payer à M. [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges en sus, à compter du 1er juin 2023.

DÉBOUTE les parties de toute autres demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

CONDAMNE M. [P] à payer à M. [J] la somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [P] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 18 août 2023 pour un montant de 38,87€.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DES PARTIES LE 18 MARS 2025

LE GREFFIER LE JUGE