5AC Minute N°

N° RG 24/00358 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMCH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 10 OCTOBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [O] [N]

DEMANDEURS

Monsieur [W] [E]

né le 24 Janvier 1963 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [H]

née le 09 Février 1974 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Nicolas GILLET, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Olivier SALOMON, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [J]

né le 31 Juillet 1970 à [Localité 6],

et

Madame [P] [R]

née le 04 Avril 1967 à [Localité 9],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Caroline MAISSIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 10 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DES MOYENS ET DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2011, [G] [H] et [W] [E], par l’intermédiaire de leur mandataire la SARL LES 3A, AKERYS Immobilier, ont donné à bail à [P] [R] et à [Z] [J] une maison d’habitation située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 995 euros.

Par acte du 22 mai 2024, [W] [E] et [G] [H] ont assigné en référé [Z] [J] et [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.

Ils demandent de :

Constater que le congé délivré le 8 février 2023 est valide ; Constater que le bail d’habitation conclu entre eux et [Z] [J] ainsi que [P] [R], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] est résilié depuis le 16 septembre 2023, date d’effet du congé pour vendre qu’ils ont délivré ; En conséquence,

Ordonner à [Z] [J] et à [P] [R], ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer et de restituer les lieux, objets du bail, libres de toute occupation dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 500 euros par jour, passé ce délai ; Ordonner l’expulsion de [Z] [J] et de [P] [R], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, outre le transport des meubles à leurs frais, dans tel garde meubles désigné par les bailleurs, ou à défaut, désigné par le juge des contentieux de la protection ; Condamner solidairement [Z] [J] et [P] [R], à compter de la décision à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le loyer s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ; Dire qu’il sera procédé à un constat de l’état des lieux contradictoirement avec [Z] [J] et [P] [R], après libération de la maison d’habitation, ou qu’à défaut, il sera dressé procès-verbal de constat par commissaire de justice dont les frais seront mis à la charge de [Z] [J] et de [P] [R] ; Condamner solidairement [Z] [J] et [P] [R] à leur payer les sommes de : 3 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice ; 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner solidairement [Z] [J] et [P] [R] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocats, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. Le diagnostic social et financier des locataires n’a pas pu être établi, faute pour ceux-ci de se présenter au rendez-vous qui leur a été fixé.

Appelée à l’audience du 13 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience de renvoi du 8 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour le même motif à l’audience du 13 décembre 2024, date à laquelle elle a de nouveau été renvoyée à l’audience du 14 février 2025, les bailleurs précisant par la voix de leur Conseil que les locataires avaient quitté les lieux.

A l’audience du 14 février 2025, les parties sollicitaient un nouveau renvoi, en présence de discussions ; un renvoi était sollicité à l’audience du 13 juin 2025.

A l’audience du 12 septembre 2025, [W] [E] et [G] [H], par l’intermédiaire de leur Conseil, déposent leurs écritures et sollicitent l’autorisation de produire une note en délibéré pour répliquer aux conclusions adverses. Autorisation leur était donnée de faire parvenir une note en délibéré avant le 19 septembre 2025.

[Z] [J] et [P] [R], par l’intermédiaire de leur Conseil, déposent leurs écritures. Autorisation leur était donnée de répliquer sous huitaine à l’éventuelle note en délibéré présentée par les demandeurs.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 10 octobre 2025.

Par courriel reçu au greffe le 19 septembre 2025, les consorts [E] et [H] ont adressé une note en délibéré, dont le contenu sera développé ci-après.

Par conclusions, [W] [E] et [G] [H] demandent de :

Juger que le congé délivré le 8 février 2023 est valide ; Juger que le bail d’habitation conclu entre eux, en tant que propriétaires, et [Z] [J] ainsi que [P] [R], en tant que locataires, portant sur l’immeuble sis [Adresse 4], est résilié depuis le 16 septembre 2023, date d’effet du congé pour vente qu’ils ont délivré ; Juger que [Z] [J] et [P] [R] ont occupé sans droit ni titre la maison d’habitation sise [Adresse 4] entre septembre 2023 et juin 2024 ; Condamner solidairement [Z] [J] et [P] [R] à leur payer la somme totale de 4 786,85 euros dont : 2 618,40 euros au titre des deux factures d’entretien et de nettoyage ; 1 631,45 euros (1 031,45 + 600 euros) au titre des différentes prestations de remise en état ; 537 euros au titre des frais des interventions du commissaire de justice (357 + 180 euros) ; Condamner solidairement les mêmes à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral ; Condamner solidairement [Z] [J] et [P] [R] à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Juger ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions, [Z] [J] et [P] [R] demandent de :

Juger qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande en résiliation du bail en raison de la nullité affectant le congé pour vendre ; Juger qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives ; Juger qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ; En conséquence,

Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de [W] [E] et [G] [H], et en conséquence les en débouter dans leur intégralité ; Y ajoutant,

Condamner solidairement [W] [E] et [G] [H] à leur verser la somme de 3 500 euros chacun à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance, soit la somme de totale de 7 000 euros ; Condamner solidairement [W] [E] et [G] [H] à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la résiliation du bail

Sur la validité du congé pour vendreL’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

En l’espèce, la validité du congé délivré est discutée par [Z] [J] et par [P] [R], en ce que celui-ci leur a été délivré par la SAS GROUPE IMMOBILIER AMI, exerçant sous l’enseigne AMI, laquelle n’avait pas mandat pour représenter [W] [E] et [G] [H], ceux-ci ayant au contraire mandaté la SARL LES 3A, AKERYS Immobilier, en qualité de gestionnaire du bien, à l’occasion de la prise à bail.

Ils en concluent à la nullité du congé délivré.

[G] [H] et [W] [E], qui justifient en cours de délibéré d’un mandat spécial portant avenant n°1 au mandat de gestion n°99, daté et signé du 6 février 2023, confiant mandat d’administration et mandat pour délivrer congé pour vendre du bien litigieux à l’AGENCE AMI [Localité 7], exploitée par la SAS GROUPE IMMOBILIER AMI, critiquent cette argumentation.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe que le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 février 2023, distribuée le 10 février 2023 à [P] [R], d’une part, et à [Z] [J], d’autre part, mentionne explicitement l’existence d’un mandat pour vendre donné par [W] [E] et par [G] [H] au GROUPE IMMOBILIER AMI ; et qu’à l’occasion de la délivrance de ce congé pour vendre, le bien a été proposé à l’acquisition par les locataires au prix principal de 290 000 euros, outre les honoraires de 10 000 euros.

Ce congé précise la validité de l’offre pendant une durée de deux mois, incluse dans le préavis de six mois pour quitter les lieux, ceux-ci devant être libres de toute occupation au plus tard le 16 septembre 2023.

Les dispositions textuelles, qui sont respectées, sont par ailleurs reproduites, s’agissant des paragraphes requis.

Il ne peut qu’être observé qu’un courriel du 11 septembre 2023 rend compte d’échanges d’offres, au moins jusqu’à cette date, par l’intermédiaire du mandataire, entre les propriétaires et les occupants, s’agissant de la vente de l’immeuble.

Un courriel de [Z] [J], en date du 15 septembre 2023, directement adressé à l’agence AMI, débute ainsi : « nous avons poursuivi des discussions avec les propriétaires pour le rachat de la maison mais elles n’ont pas abouti à un accord à ce stade ».

Il s’en déduit que la réalité du mandat délivré n’est ni sérieusement contestable, ni sérieusement contestée. Si elle est établie par la pièce versée en cours de délibéré, il apparaît surtout que la qualité du mandataire n’a souffert d’aucun doute au cours de l’opération pour les occupants de l’immeuble ; ceux-ci ayant d’ailleurs directement échangé au sujet de la vente avec le mandataire des bailleurs ; ladite vente, à leur bénéfice, n’ayant d’ailleurs pas prospéré pour des motifs étrangers à la qualité du mandataire.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur les effets du congéLe congé ayant régulièrement été délivré, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 juillet 2011 entre [G] [H] et [W] [E], d’une part, en qualité de bailleurs ; et [P] [R] et à [Z] [J], d’autre part, en qualité de locataires, portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4], en date du 16 septembre 2023.

Il est constant que [P] [R] et [Z] [J] ont quitté les lieux le 26 juin 2024.

Ils ont donc occupé les lieux sans droit ni titre du 16 septembre 2023 au 26 juin 2024.

Sur les demandes indemnitaires

Il est constant que [P] [R] et [Z] [J] ne restent devoir aucune somme à [G] [H] et à [W] [E] au titre d’un arriéré locatif.

Les sommes réclamées par [G] [H] et [W] [E] relèvent exclusivement de frais de nettoyage, de remise en état et d’entretien de la maison, dont ils sollicitent qu’elles soient mises à la charge de [P] [R] et de [Z] [J] au titre des dégradations locatives.

Sur ce point, les dispositions de l’article 7 de la loi précitée dispose que « le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

[G] [H] et [W] [E] comparent l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal d’état des lieux de sortie pour fonder leurs prétentions, formées tant pour ce qui concerne la remise en état de l’intérieur de l’immeuble que de ses extérieurs.

Sur l’entretien des extérieursStéphane [J] et [P] [R] contestent les sommes sollicitées au titre des travaux extérieurs. Ils soutiennent que les conditions météorologiques ont favorisé la repousse du gazon pour ce qui concerne le jardin du bas, et que les difficultés d’accès au jardin arrière sont à l’origine de son état.

Ils suggèrent que cet état de fait soit directement imputable aux bailleurs puisqu’il leur a été refusée la possibilité de supprimer un arbuste piquant empêchant l’accès audit jardin, entraînant d’ailleurs un préjudice de jouissance. Ils ajoutent ne pas avoir eu connaissance d’une demande afférente à l’entretien des bambous, dont les modalités de plantation leur apparaissent par ailleurs discutables.

Ils en déduisent que l’existence d’une contestation sérieuse formée à l’endroit des demandes des bailleurs ne peut que conduire au rejet de leur demande.

Sur quoi, le juge des contentieux de la protection observe que, s’agissant des extérieurs, l’état des lieux d’entrée indique que la pelouse est tondue sur l’avant ; que le sumac est juste élagué, qu’est relevée la présence d’un if ; que les bambous, glycine, chèvrefeuille sont « en bon état – à entretenir » ; que la terrasse en pin est pourvue de deux petits abat-jour sur l’avant et de 2 gros sur la terrasse ; que les rambardes en aluminium sont en état neuf, et munies d’une voile d’ombrage fixé ; que le jardin en terrasses est planté d’arbres et arbustes divers, outre d’arbres fruitiers ; enfin, il est fait mention d’un brasero, d’un tuyau d’arrosage et d’un pot alu, d’un pin dans un pot, d’un parasol sur pied, d’une poubelle métallique, et d’un laurier rose dans un pot sur la courette, outre enfin d’une tondeuse électrique sous un abri en tôle.

Cet état des lieux a été signé le 17 septembre 2011 par les deux locataires, lesquels ont annoté « bon pour accord ».

Le procès-verbal de constat établi le 26 juin 2024 par Maître [X] [Y], commissaire de justice à [Localité 7], expose que pour ce qui concerne le jardin avant, de nombreux bambous, sur la périphérie du jardin, sont non taillés, a l’instar des arbres dont les branches dépassent sur la voie publique et sur la terrasse. Par ailleurs, l’herbe n’est pas tondue.

Le jardin arrière est difficilement accessible à cause de la végétation.

De nombreuses lattes de bois de la terrasse sont noircies, avec présence de mousse. Des deux luminaires, un seul est fonctionnel.

Au total, il n’est ni sérieusement contestable, ni sérieusement contesté que l’entretien du gazon du jardin du bas était à refaire, [Z] [J] et [P] [R] n’apportant pas, sur ce point, la démonstration de ce que l’entretien aurait été fait à une date antérieure au constat dressé par le commissaire de justice.

Au demeurant, la restitution des lieux étant entérinée au jour de l’établissement dudit constat, la circonstance, au demeurant non établie, d’un passage de tondeuse antérieur au déplacement du commissaire de justice est sans effet sur la réalité de ses constatations.

La luxuriance des arbres et arbustes, par ailleurs illustrée par des clichés, ne suscite aucune discussion de la part de [Z] [J] et [P] [R] ; ce point apparaît donc acquis.

Pour ce qui concerne spécifiquement la question des bambous, les mentions explicites de l’état des lieux d’entrée, dont il est spécifié qu’il a été établi en double exemplaire, excluent toute incertitude sur la nécessité de leur entretien.

Enfin, les occupants de l’immeuble, qui soutiennent n’avoir pu entretenir le jardin arrière à raison des difficultés d’accès, ne contestent pas réellement, ce faisant, les constations du commissaire de justice, telles que précédemment rapportées.

[Z] [J] et [P] [R] seront donc solidairement condamnés à verser à [G] [H] et à [W] [E] la somme provisionnelle de 2 380,80 euros au titre des frais de débroussaillage, de taille des végétaux et d''évacuation des déchets verts.

Sur les frais relatifs à l’entretien de l’intérieur de l’immeubleAnne [H] et [W] [E] prétendent à l’indemnisation des frais de nettoyage de la maison.

Sur ce point, l’état des lieux d’entrée rapporte un état général de propreté très bon, alors que le procès-verbal d’état des lieux de sortie rend compte notamment de traces d’usure (sol du séjour) ; d’encadrement et de vitres sales (baies vitrées du séjour) ; de peinture usée (cuisine) ; de tâches par endroits (plafond de la cuisine, parquet du bureau, murs des sanitaires, sol de la chambre en mezzanine, sol de la chambre, rideaux de la salle de bain, sol du garage) ; de traces de meubles (sol de la chambre) ; de saleté (tringle à rideaux de la chambre, vitres de la baie vitrée de la chambre, prises électriques de la chambre, vitres de la salle de bain, WC de la salle de bain, porte du garage) ; de salissures (bar de la cuisine) ; de bois non entretenu (placards de la cuisine, porte du bureau) ; de traces de moisissures (montant des fenêtres du bureau, porte de la buanderie menant à la terrasse, murs de la buanderie, plan de travail de la buanderie, porte des sanitaires, murs et plafond des sanitaires, plan de travail du meuble du lavabo, murs de la chambre en mezzanine, fenêtre de toit de la chambre en mezzanine, porte de son dressing attenant, sol, murs, étagères et plafond de ce dressing, baie vitrée de la chambre, encadrement de la fenêtre de la salle de bain) ; de peinture qui se décolle (plafond de la buanderie) ; de traces de calcaire (cuvette des sanitaires, bac de la douche, robinetterie de la baignoire, WC de la salle de bain).

Pour autant, aucun élément fourni aux débats ne permet d’établir que la somme de 237,60 euros sollicitée par [G] [H] et [W] [E] correspond aux frais de nettoyage du logement, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les frais de remise en état de l’intérieur de l’immeuble

[G] [H] et [W] [E] prétendent à la condamnation solidaire de [Z] [J] et de [P] [R] au paiement de la somme de 1 631,45 euros, correspondant à des frais de bricolage divers, d’une part, et de dépose sans repose d’une partie du plancher devant la baie coulissante, à des fins de recherche de l’origine du problème d’infiltration, d’autre part.

Or, ainsi que le soutiennent [Z] [J] et [P] [R], le logement a été occupé par ceux-ci pendant une durée de 11 ans, de sorte que la réfection des peintures procède nécessairement de l’usage normal des lieux.

En outre, le sèche serviettes apparaît fonctionnel, sous les mêmes observations, s’agissant de son aspect ; la cheminée ne fait l’objet d’aucune remarque relative à son cache.

En fait de quoi, les demandes élevées par [G] [H] et [W] [E] se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’elles seront rejetées.

Il en va de même pour les frais spécifiquement engagés aux fins de recherche des causes de l’infiltration, couplées à une inspection de la structure sous la baie, dont aucun élément n’établit de lien avec le comportement des occupants, ou à un éventuel manquement à leurs obligations, en leur qualité de locataires.

Sur les frais de procédure

[G] [H] et [W] [E] prétendent à la condamnation solidaire de [Z] [J] et [P] [R] au paiement de 537 euros, correspondant aux frais engagés dans le cadre des deux interventions d’un commissaire de justice.

[Z] [J] et [P] [R] ne répliquent pas spécifiquement sur ce point ; ils concluent néanmoins au rejet de l’ensemble des demandes indemnitaires formées par [G] [H] et [W] [E], en présence d’une contestation sérieuse. Ils se défendent par ailleurs de toute résistance malicieuse à libérer les lieux, et soutiennent à cet égard avoir engagé des négociations avec les propriétaires de l’immeuble, aux fins d’acquérir le bien qu’ils occupaient. Ils exposent que l’insuccès de ces démarches ayant été consommé mi-septembre, aucune réticence ne peut leur être reprochée, dès lors que jusqu’à cette date, ils étaient susceptibles de se maintenir dans les lieux qu’ils envisageaient d’acquérir.

Sur quoi, le juge des contentieux de la protection rappelle, ainsi que précédemment exposé, que le congé pour vendre a été délivré par courriers datés du 8 février 2023, distribués le 10 février 2023, et à effet du 16 septembre 2023.

La réalité des discussions entre les parties a également été évoquée précédemment.

En revanche, [G] [H] et [W] [E] fondent leurs prétentions sur un procès-verbal de constat du 9 octobre 2023 (leurs pièces n°8 et 24), établi par Maître [X] [Y], commissaire de justice, lequel a prétendu à des honoraires de ce chef à hauteur de 357,26 euros. Ce procès-verbal confirme qu’à cette date, les occupants n’ont pas quitté les lieux, qu’ils déclarent entendre libérer courant janvier 2024.

La réalité de cette démarche et son caractère postérieur aux discussions évoquées n’est donc pas sérieusement contestable ni même contesté, de sorte que la somme provisionnelle de 357 euros sera acquise à [G] [H] et à [W] [E].

Par ailleurs, il est établi que le procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par ce même commissaire de justice en date du 26 juin 2024, pour des honoraires de 360 euros, qu’il convient donc d’affecter de manière provisionnelle par moitié à chaque partie intéressée par cet acte.

La somme provisionnelle de 180 euros sera donc allouée à [G] [H] et à [W] [E].

Sur la demande formée au titre du préjudice moral

[G] [H] et [W] [E] prétendent à la condamnation solidaire de [Z] [J] et de [P] [R] au paiement de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils expliquent que l’attitude des occupants les a placés dans l’incertitude de leur dessein, compromettant la possibilité de la cession de l’immeuble à des tiers. Ils ajoutent que les réticences du couple à laisser l’agence accéder au bien a retardé la publication de l’annonce ; compliqué l’organisation des visites ; avant de rendre indispensable la remise en état du logement libéré, ce qui n’a pas permis la vente rapide de l’immeuble.

[Z] [J] et [P] [R] contestent cette argumentation, pour les motifs qui précèdent, s’agissant de leur projet d’acquisition de l’immeuble jusqu’à la mi-septembre 2023.

Ils contestent avoir compliqué les visites du bien, excipant de leurs propres obligations personnelles et familiales, et de la mobilisation de créneaux pour les visites. Ils ajoutent avoir été frappés par un problème de santé, indépendant de leur volonté.

Sur quoi, le juge des contentieux de la protection observe que [G] [H] et [W] [E] versent au soutien de leur argumentation :

Un courriel de l’agence AMI en date du 15 septembre 2023 aux termes duquel les locataires déclinent un rendez-vous d’état des lieux de sortie au 18 septembre 2023, et indiquent transmettre ultérieurement une nouvelle date, laquelle dépend de leurs recherches de logement (pièces [G] [H] et [W] [E] n°6 et 7) ;Le procès-verbal de constat du 9 octobre 2023, précédemment évoqué, confirmant la présence des occupants, et leurs déclarations tendant vers un départ en janvier 2024 (pièce [G] [H] et [W] [E] n°8) ; Un courriel de l’agence AMI en date du 9 janvier 2024, déplorant l’incommunication avec les locataires, et s’interrogeant sur la date de leur départ, afin de prendre les clichés nécessaires à la vente du bien (pièce [G] [H] et [W] [E] n°15) ; Un courriel de l’agence AMI en date du 10 janvier 2024, indiquant n’avoir pu accéder aux lieux, y compris pour réaliser les photographies indispensables à leur mise en vente (pièce [G] [H] et [W] [E] n°9) ; Un courriel de l’agence AMI en date du 17 janvier 2024, sollicitant des instructions relatives à la prise de clichés, et soulignant la nécessité de formaliser un nouveau mandat de vente, le premier étant caduc (pièce [G] [H] et [W] [E] n°16) ; Un courriel de l’agence AMI en date du 18 janvier 2024, sollicitant du gestionnaire de bien la communication d’une éventuelle clause du bail obligeant à l’accès aux lieux pour des visites (pièce [G] [H] et [W] [E] n°19) ; Un échange de courriels entre [W] [E] et [Z] [J], en dates des 18 et 21 janvier 2024, dont il résulte la difficulté d’accéder au bien pour y réaliser des photographies ou pour y effectuer des visites, et confirmant l’incertitude sur la date de départ des occupants (pièce [G] [H] et [W] [E] n°23) ; Un courriel de l’agence AMI en date du 24 janvier 2024, indiquant avoir procédé à la prise de clichés extérieurs par drone, et sollicitant des propriétaires la transmission de clichés établis à l’occasion de la mise à bail, sauf à ce que les locataires prennent eux-mêmes des clichés de l’intérieur rangé, ce dernier étant évocateur d’une « aire de jeux » ; l’agent indique tenir des occupants qu’ils pensent quitter les lieux sous 2 mois (pièce [G] [H] et [W] [E] n°17) ; Un courriel de [W] [E] en date du 6 février 2024 demandant aux occupants de laisser l’accès à l’immeuble deux heures par jour ouvrable, et de laisser leur mandataire prendre des clichés ; il est enfin demandé des précisions sur la date de départ escomptée (pièce [G] [H] et [W] [E] n°18) ; Un courriel de [Z] [J] en date du 6 février 2024 indiquant ne pas connaître la date de libération des lieux ; qu’un créneau hebdomadaire de 2 heures a été modifié pour des motifs de convenance personnelle, puis d’impératifs de santé (pièce [G] [H] et [W] [E] n°20) ; Un courriel de [W] [E], en date du 7 février 2024, invitant à un échange avec l’agence AMI pour rendre possible la tenue des rendez-vous pris pour visiter l’immeuble (pièce [G] [H] et [W] [E] n°10) ;Un courriel de l’agence AMI, en date du 7 février 2024, déplorant auprès de [Z] [J] les difficultés d’échange et les rigidités ou changements d’emploi du temps, l’empêchant d’exécuter son mandat de vente (pièce [G] [H] et [W] [E] n°21) ; Un courrier du Conseil de [G] [H] et [W] [E], en date du 8 avril 2024, adressé par pli recommandé non réclamé, déplorant la difficulté d’accès à l’immeuble, ce qui compromet sa visite par d’éventuels acquéreurs, et mettant en demeure ses occupants de le quitter (pièce [G] [H] et [W] [E] n°11) ; Un second courrier du même auteur et établi le 18 avril 2024 selon les mêmes formes, ayant connu le même devenir, réitérant les termes du premier courrier (pièce [G] [H] et [W] [E] n°12). Il s’en déduit que [G] [H] et [W] [E] démontrent la réalité de vaines démarches amiables, postérieures à l’échec des négociations entreprises avec les occupants de l’immeuble alors qu’ils envisageaient l’acquisition du bien, rendant compte des difficultés d’accès aux lieux, y compris pour y prendre les clichés indispensables à la mise en vente de la maison.

[Z] [J] et [P] [R], qui ne contestent pas réellement les difficultés d’accès à l’immeuble, tant pour ce qui concerne la réalisation des clichés que l’organisation des visites, ne justifient pas des impossibilités dont ils allèguent.

La somme provisionnelle de 800 euros sera allouée à [G] [H] et à [W] [E] de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les locataires

[Z] [J] et [P] [R] prétendent à la condamnation solidaire de [G] [H] et de [W] [E], à hauteur de 3 500 euros chacun, à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance subi.

Ils expliquent avoir déploré et signalé de nombreux désordres au cours de l’occupation des lieux, à commencer par un dégât des eaux causé en raison de défauts d’étanchéité de la douche et de la baignoire.

Ils soutiennent que ce problème d’humidité n’a jamais été réellement résolu, les bailleurs s’étant abstenus de procéder à la pose d’une VMC pourtant rendue nécessaire en raison de la présence d’un champignon dans le parquet de la salle de bain.

Ils ajoutent que le concours d’une expertise amiable, et de recommandations de travaux pour pallier le problème d’étanchéité de la baie vitrée à l’air froid ; d’infiltration abondante d’eau de pluie dans la cuisine en raison d’un défaut de conception du toit ; d’affaissement important du plancher du salon ; d’enfoncement du robinet de la cuisine dans le plan de travail est resté sans effet, les travaux n’ayant jamais été réalisés.

Ils soutiennent que l’explicable abstention des propriétaires du bien a présidé à la dégradation de leur immeuble, d’une part, et à l’apparition de problèmes d’asthme, d’autre part, déplorés tant sur la personne de [Z] [J] à compter de 2024 que sur la personne de sa fille.

[G] [H] et [W] [E] concluent à l’irrecevabilité de ces demandes, qui se heurtent à l’acquisition de la prescription, s’agissant de désordres déplorés en 2014 ou en 2021. Ils ajoutent que le débat afférent au préjudice de jouissance est périphérique aux prétentions initialement élevées.

Sur quoi, le juge des contentieux de la protection rappelle que selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Conformément à l’article 2240 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, [Z] [J] et [P] [R] versent au soutien de leurs prétentions :

Un courriel du 13 août 2014 aux termes duquel BELVIA IMMOBILIER informe les locataires de l’accord de [W] [E] pour faire procéder à des travaux d’étanchéité du pourtour de la baignoire et de la vasque ; de pose d’une VMC ; et d’orientations diverses aux fins de déclaration de sinistre aux organismes d’assurance ; Un courrier de mise en demeure d’effectuer des travaux, daté du 21 février 2020, adressé par [Z] [J] et [P] [R] à [Z] [A] Immobilier, exigeant, au visa des dispositions de l’article 6a) et c) de la loi précitée la réalisation de travaux de réfection ou de remplacement : de la toiture de la cuisine ; de la baie vitrée de la chambre à coucher et de son encadrement ; de l’escalier en bois entre la maison et le jardin, dans sa partie supérieure, celui-ci s’étant écroulé ; de la peinture noire extérieure des boiseries des fenêtres de la cuisine et de la bibliothèque ; des fenêtres, vétustes et mal ajustées, de la bibliothèque ; de la ventilation de la partie ancienne de la maison ; des toilettes de la maison ancienne, cassés par vétusté ; du revêtement du sol de la cuisine ; de planches de la terrasse avant du salon ; et, enfin, de travaux de séparation des eaux de pluie et des eaux usées. Un courrier de la MACIF, en date du 7 mai 2020, rendant compte d’une démarche amiable entreprise auprès de [W] [E] à la suite du dépôt du rapport de POLYEXPERT, lequel relève : un mécanisme de chasse d’eau à remplacer ; la nécessité de travaux sur la toiture de la cuisine, qui ne garantit pas l’étanchéité de la pièce ainsi que du bureau, ce qui y occasionne des désordres ; la nécessité d’un remplacement du lino de la cuisine. Un courrier de l’agence AMI à POLYEXPERT, en date du 27 mai 2020, relatif au changement d’une chasse d’eau, au remplacement du sol de la cuisine, et à l’entretien de la toiture de la cuisine, à défaut d’y effectuer des travaux ; Un courriel de relance du 2 octobre 2020 ; Un courriel du 18 octobre 2020, aux termes duquel les locataires déplorent une validation de principe à la réalisation de travaux uniquement pour la toiture, à l’exclusion des autres désordres (baie vitrée de la chambre ; réparation du WC ancien ; escalier en bois ; porte d’entrée et rampe rouillées ; partage des eaux ; lino abîmé du salon ; affaissement du sol devant la baie vitrée de la terrasse ; descellement de la prise électrique de la cuisine ; usure du lino dans cette pièce ; fonctionnement erratique et dangereux des plaques au gaz) ; Un courriel du 16 juillet 2021 déplorant l’absence de réalisation de travaux sur la baie vitrée de la chambre.L’ensemble de ces éléments est rassemblé sous la pièce n°1 de [Z] [J] et de [P] [R].

Or, l’assignation ayant été délivrée le 22 mai 2024, et les demandes ayant été élevées par voie de conclusions à cette occasion, les prétentions de [Z] [J] et de [P] [R] se heurtent dès lors à la prescription.

Au demeurant, les éléments médicaux des 21 août 2024 et 30 septembre 2024, relatifs à l’état de santé de [Z] [J], rendent compte de difficultés respiratoires en lien avec une infection à covid sévère, avec persistance de symptômes respiratoires et d’infections à répétition, l’histoire médicale du patient mettant en évidence une allergie aux graminées, un tabagisme sevré, une consommation quotidienne de cannabis, sevrée.

Ces constatations apparaissent donc assez éloignées de l’argumentation élevée par [Z] [J] et par [P] [R].

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable que [G] [H] et [W] [E] supportent la charge des frais qu’ils ont engagés pour être rétablis dans leurs droits. [Z] [J] et [P] [R] seront condamnés in solidum à leur verser une indemnité qui sera fixée à 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, [Z] [J] et [P] [R] seront condamnés in solidum aux dépens.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de [G] [H] et de [W] [E] ;

DECLARONS que le congé délivré le 8 février 2023 est valide ;

CONSTATONS à la date du 16 septembre 2023 la résiliation du bail conclu entre [G] [H] et [W] [E], d’une part ; et [Z] [J] et [P] [R], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

CONSTATONS qu’à compter de cette date, [Z] [J] et [P] [R] en étaient occupants sans droit ni titre, et ce jusqu’au 26 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement [Z] [J] et [P] [R] à verser à [G] [H] et à [W] [E] la somme provisionnelle de :

2 380,80 euros au titre de la facture d’entretien ; 537 euros au titre des honoraires et frais induits par l’intervention d’un commissaire de justice ;

REJETONS les autres demandes indemnitaires sollicitées au titre des frais de remise en état ;

CONDAMNONS solidairement [Z] [J] et [P] [R] à verser à [G] [H] et à [W] [E] la somme provisionnelle de 800 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral ;

DECLARONS irrecevable comme prescrite la demande reconventionnelle formée par [Z] [J] et [P] [R] afférente à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS in solidum [Z] [J] et [P] [R] à payer à [G] [H] et à [W] [E] une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNON in solidum [Z] [J] et [P] [R] aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES