TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Avril 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 03 Février 2025

GROSSE :

Le 28/04/25

à M^e DE [Localité 5]

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06324 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5R3J

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [H]

né le 16 Mars 1961 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

La société UNICIL a consenti, par bail verbal, à Mr [N] [H] un bail portant sur un appartement situé au sein de [Adresse 3].

Invoquant des loyers impayés à compter du mois d’avril 2023, la société UNICIL a fait délivrer à Mr [N] [H], par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, un commandement de payer la somme principale de 4 037,78 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la société UNICIL a fait assigner Mr [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;déclarer Mr [N] [H] occupant sans droit ni titre de l’appartement sis , [Adresse 4] ;condamner Mr [N] [H] à vider et évacuer les lieux dès signification du jugement à intervenir lui précisant que, faute pour lui de ce faire, il en sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique ;autoriser la partie requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tek garde-meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsé ;condamner Mr [N] [H] à payer la somme principale d’un montant de 4 902,57 euros arrêtée au 31 janvier 2024, avec intérêt aux taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153-3 du code civil ;condamner Mr [N] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux ;condamner Mr [N] [H] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mr [N] [H] aux entiers dépens de l’instance et ses suites.

A l’audience du 3 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 536,71 euros au 31 décembre 2024.

Régulièrement assignée suivant acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 2 octobre 2024, Mr [N] [H] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au Préfet le 4 octobre 2024. L’audience a eu lieu le 3 février 2025, soit plus de deux mois après cette transmission. En conséquence, le délai de deux mois a été respecté. La demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en résiliation judiciaire

Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose l’établissement d’un écrit en matière de baux d’habitation, il est néanmoins de jurisprudence constante qu’un bail peut être conclu verbalement et que la preuve peut en être rapportée par tous moyens lorsqu’il a reçu un commencement d’exécution comme l’occupation des lieux, le paiement des loyers et la production de quittances.

En l’espèce, le bailleur se prévaut de l’existence d’un bail verbal avec Mr [N] [H] établi le 1er mars 2008. Il produit un courrier adressé à la CAF en date du 22 juin 2023 informant l’organisme du retard de paiement des loyers du requis avec son numéro allocataire n°0398755 Z, le courrier en réponse de la CAF du 4 juillet 2024 indiquant verser son aide logement directement au bailleur et l’invitant a établir un plan d’apurement avec son locataire, une relance après commandement de payer du 4 janvier 2024. Il fournit également un commandement de payer au titre des loyers impayés remis à étude avec constatation du nom du destinataire sur la boite aux lettres et confirmation par le facteur. Il produit enfin un relevé de compte depuis mars 2023 jusqu’en décembre 2024 au nom de Mr [N] [H] faisant apparaitre un prélèvement accompagné d’un décompte de régularisation de charges. Au demeurant, l’existence du bail verbal n’est pas contestée par le défendeur qui ne comparait pas.

L’existence du bail verbal est donc établie.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Enfin, l’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 26 octobre 2023, Mr [N] [H] n’a pas réglé la dette locative de 4 037,78 euros qui y était mentionnée. Il ressort des pièces produites que la dette locative a augmenté et que le défendeur est désormais redevable de la somme 8 422,05 euros selon décompte arrêté au 3 février 2025 et déduction faite des pénalités locataire non assuré et des frais de non réponse d’enquête non justifiés.

Mr [N] [H] sera donc condamné à payer cette somme à la société UNICIL avec intérêts au taux légal avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 037,78 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Au regard du montant de la dette locative, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mr [N] [H]. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de condamner Mr [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des provisions sur charges qui auraient été dus à défaut de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mr [N] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société UNICIL sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail verbal conclu entre la société UNICIL et Mr [N] [H] portant sur le logement sis [Adresse 3],

ORDONNE en conséquence à Mr [N] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mr [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société UNICIL, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mr [N] [H] à payer à la société UNICIL, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Mr [N] [H] à payer à la société UNICIL, la somme de 8 422,05 € selon décompte arrêté au 3 février 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 037,78 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus,

CONDAMNE Mr [N] [H] aux dépens,

DEBOUTE la société UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT