TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à Mme [C]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 décembre 2025

à M^e DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07383 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YBA

PARTIES :

DEMANDERESSE

L’Office Public de l’Habitat PROVENCE PETROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [V] [C] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [S] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2018, l’établissement HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE a consenti un bail d’habitation à M. [S] [W] sur des locaux situés au [Adresse 7] [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 313,44 euros et d’une provision pour charges de 120,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 143,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [S] [W] le 11 avril 2023.

Par assignation du 26 novembre 2024, l’établissement HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE MÉTROPOLE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 402,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été fait état.

À l’audience du 25 septembre 2025, l’établissement HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE indique que la dette des arriérés de loyers est désormais réduite à la somme de 106,77 euros, selon décompte en date du 22 septembre 2025. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. L’établissement HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [W] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 80 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 143,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 septembre 2025, M. [S] [W] lui devait la somme de 106,77 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 528,22 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juin 2018 entre l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE, d’une part, et M. [S] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] [Adresse 3] est résilié depuis le 24 octobre 2024,

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE la somme de 106,77 euros (cent six euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2025,

AUTORISE M. [S] [W] à se libérer de sa dette selon le plan d’apurement établi entre le bailleur et le locataire le 10 décembre 2024, en réglant chaque mois pendant 17 mois à compter du 1er décembre 2024, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [S] [W] sera condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, à savoir 528,22 euros (cinq-cent-vingt-huit euros et vingt-deux centimes),

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE MÉTROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2024 et celui de l’assignation du 26 novembre 2024.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge