TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 février 2025

à Mme [D] et M. [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06743 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UT6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [D]

née le 31 Décembre 1973, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [H] [S] [K]

né le 26 Avril 1968, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 3 janvier 2022 ayant pris effet le 1er janvier 2022, la S.A UNICIL a consenti à Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 566,09 euros outre 138,28 euros de provisions sur charges;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] le 22 novembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2338,87 euros en principal ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 28 novembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 05 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL , a fait assigner en référé Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au juge des référés de :

— juger la SA UNICIL recevable en ses demandes ;

— constater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— déclarer Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4];

— ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] à payer à la société UNICIL , la somme de 2504,55 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code Civil ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation tout comme en matière de loyer ;

— condamner les requis solidairement à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024 ;

A cette audience, la SA UNICIL représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3500,69 euros au 4 décembre 2024.

Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] ont comparu en personne; ils ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que Monsieur travaillait à l’hôpital Edouard [Localité 5] et percevait 2000 euros de revenus mensuels et que Madame percevait 400 euros, qu’ils avaient 3 enfants à charge et 600 euros de prestations familiales;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024 ;

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, la SA UNICIL justifie par la production de la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

La SA UNICIL est en conséquence recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] le 22 novembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2338,87 euros en principal dans un délai de six semaines à compter du commandement;

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, au jour de la signature du contrat, ce texte prévoyait que la clause résolutoire produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi , puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’ effet rétroactif.

Les preneurs disposaient donc un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Une clause de solidarité est prévue au bail ;

La SA UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, les courriers de mise en demeure, des justificatifs de régularisation des charges pour les années 2022 et 2023, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le courrier du 18 mars 2024 concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc locatif social, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3500,69 euros au 4 décembre 2024 ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 165,68 euros et de 169,33 euros correspondant à des frais de procédure ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 4 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, s’élève à la somme de 3165,68 euros ;

Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] ne contestent pas le montant de la dette ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3165,68 euros au 4 décembre 2024, Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] sont au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à la SA UNICIL la somme de 3165,68 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 4 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que Monsieur travaillait à l’hôpital Edouard [Localité 5] et percevait 2000 euros de revenus mensuels et que Madame percevait 400 euros, qu’ils avaient 3 enfants à charge et 600 euros de prestations familiales;

En outre, le décompte actualisé versé aux débats confirme la reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la société bailleresse, il convient d’octroyer à Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

· Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D], devenus occupants sans droit ni titre, seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 761,98 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la S.A. UNICIL qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la S.A. UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 janvier 2024;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] payer à titre provisionnel, à la S.A. UNICIL , la somme de 3165,68 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 4 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] à se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par 35 mensualités successives de 87,93 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

· Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D], devenus occupants sans droit ni titre, seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 761,98 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de la SA UNICIL au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [S] [K] et Madame [O] [D] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE