TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 25/00043 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXLL

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 08 Juillet 2025

réputé contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société VILOGIA

DEFENDEUR(S) :

[Z] [R]

[J] [V] [R]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le HUIT JUILLET

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 20 Mai 2025 ;

Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société VILOGIA

S.A. D’HLM au capital de 5 870 040,00€, immatriculée au RCS de [Localité 6] METROPOLE sous le n° 475 680 815, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [Z] [R]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Mme [J] [V] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 10 août 2022, la SA [Adresse 5] a donné à bail à M. [Z] [R] et Mme [M] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 817,92 € et 212,27 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [Z] [R] et Mme [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte du 20 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20 mai 2025, la SA [Adresse 5], représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation ; d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [R] et Mme [M] [R] sous astreinte ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [M] [R] au paiement de la somme actualisée de 4828 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement et de l’assignation ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

La SA D’HLM VILOGIA indique toutefois être favorable à l’octroi de délais de paiement et au maintien des locataires dans les lieux.

Convoquée par acte remis à étude, Mme [M] [R] ne comparait pas. M. [Z] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il explique ne plus cumuler deux emplois comme avant, ce qui a généré une perte de revenus et donc créé la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions, à savoir que le couple a 5 enfants à charge, des ressources mensuelles de l’ordre de 3100€, pour des charges de 2300 € par mois environ.

Le juge a soulevé d’office toute les causes d’irrecevabilité des demandes liées à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n’y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA [Adresse 5] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 17 september 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 août 2022 contient une clause résolutoire en page 3 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 4779,89 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA D’HLM VILOGIA produit un décompte démontrant que M. [Z] [R] et Mme [M] [R] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4633,60 € à la date du 19 mai 2025.

M. [Z] [R] et Mme [M] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, que Monsieur reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4633,60 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. En effet, une clause de solidarité est prévue à l’article 3 des conditions générales du bail.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [Z] [R] et Mme [M] [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, l’astreinte, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de M. [Z] [R] et Mme [M] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Z] [R] et Mme [M] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 5], M. [Z] [R] et Mme [M] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2022 entre la SA D’HLM VILOGIA et M. [Z] [R] et Mme [M] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [Z] [R] et Mme [M] [R] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 4633,60 € (décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE M. [Z] [R] et Mme [M] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Z] [R] et Mme [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM VILOGIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Z] [R] et Mme [M] [R] soit condamnés in solidum à verser à la SA [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Z] [R] et Mme [M] [R] à verser à la SA D’HLM VILOGIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Z] [R] et Mme [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 8 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Amandine DUPLEIX, Juge, et Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Amandine DUPLEIX