TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/51332 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AFM

N° : 14

Assignation du :

17 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 novembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [Z] [C] épouse [D]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [G] [K]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [U] [C] épouse [K]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [N] [C]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [L] [X] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentés par M^e Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS – #A0942

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LA FABBRICA

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS – #D1878

DÉBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Suivant acte sous seing-privé du 11 mai 2009, l’indivision formée par M. [V] [D], Mme [Z] [C], épouse [D], M. [N] [C], Mme [L] [X], épouse [C], M. [G] [K] et Mme [U] [C], épouse [K], a consenti à la société La Fabbrica un contrat de bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 11 mai 2009, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 37.200 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme échu.

Ce contrat de bail a fait l’objet d’un renouvellement à la suite d’une demande formée en ce sens par la société La Fabbrica, par acte extrajudiciaire 23 février 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont, par exploit délivré le 23 mai 2024, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 62.045,79 euros, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les consorts [D]- [A] ont, par exploit du 17 février 2025, fait citer la société La Fabbrica devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de leurs conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 6 octobre 2025, M. [V] [D], Mme [Z] [C], épouse [D], M. [N] [C], Mme [L] [X], épouse [C], M. [G] [K] et Mme [U] [C], épouse [K], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

« – CONSTATER et PRONONCER la résiliation du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— ORDONNER la libération des lieux par la société LA FABRICA et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ORDONNER l’expulsion de la société LA FABRICA, ainsi que de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police s’il y a lieu et de la force publique,

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société LA FABRICA,

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNER, à titre de provision, la société LA FABRICA à verser aux consorts [D], [C] ET [K] la somme de la somme de 78.175,26 €, octobre2025 inclus, au titre des arriérés de loyers et charges locatives

— ASSORTIR cette somme d’intérêts au taux légal, et ce à compter du commandement de payer en date du 23 mai 2024,

— CONDAMNER la société LA FABRICA à payer aux consorts [D], [C] ET [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 33.872,48 € par mois, à laquelle s’ajoutent les provisions pour charges locatives à hauteur de 860 € par mois et la provision sur impôt foncier de 243,75 € par mois, ainsi que la TVA sur les loyers et charges à hauteur de 972,47 €. Soit un total de 5.971,48 € par mois,

— DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,

— ENTENDRE rappeler que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé,

— CONDAMNER la société LA FABRICA à verser aux consorts [D], [C] ET [K] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société LA FABRICA aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ».

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société La Fabbrica, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« – DECLARER la société LA FABRICA recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions;

Y faisant droit,

A titre principal,

— JUGER qu’il existe une contestation sérieuse sur les causes du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 à la société LA FABRICA:

— PRONONCER en conséquence la nullité dudit commandement de payer, les sommes réclamées n’étant pas dues, ou à tout le moins, DECLARER sans effet ledit commandement de payer ;

— JUGER en conséquence l’absence de trouble manifestement illicite pour Monsieur [V] [D], Madame [Z] [C] épouse [D], Monsieur [G] [K], Madame [U] [T] [H] [C] épouse [K], Monsieur [N] [W] [C] et Madame [L] [X] épouse [C] ;

En conséquence,

— JUGER n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— ACCORDER les délais de paiement les plus larges à la société LA FABRICA pour les besoins de l’apurement de la provision accordée, à raison de 24 mensualités égales, et ORDONNER que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital;

— ORDONNER la suspension et les effets de la clause résolutoire du Bail commercial ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER Monsieur [V] [D], Madame [Z] [C] épouse [D], Monsieur [G] [K], Madame [U] [T] [H] [C] épouse [K], Monsieur [N] [W] [C] et Madame [L] [X] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [D], Madame [Z] [C] épouse [D], Monsieur [G] [K], Madame [U] [T] [H] [C] épouse [K], Monsieur [N] [W] [C] et Madame [L] [X] épouse [C] à payer à la société LA FABRICA la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. ».

Selon l’article R.145-36 du même code : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.

Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule en son article 14 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, y compris les charges et autres sommes accessoires, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 23 mai 2024, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité.

La société La Fabbrica soulève, à titre principal, l’existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle soutient que le commandement de payer a été établi, en partie, sur des montants qu’elle conteste depuis plusieurs années. Elle indique qu’elle a sollicité à plusieurs reprises les justificatifs des régularisations de charges pour les années 2016 à 2018, notamment les régularisations de charges concernant la consommation d’eau qui lui ont été facturées alors que ces montants dépassent sa consommation d’eau réelle. Elle souligne que les bailleurs ont reconnu que le calcul des charges relatif à la consommation d’eau pour les années 2016 à 2019 n’est pas clair, de telle sorte qu’ils ont reporté le paiement de la régularisation de charges appelée en 2020 en attendant qu’un audit soit réalisé et le temps de trouver « une issue » avec le syndic de l’immeuble, sans pour autant qu’aucune explication ne lui soit donnée par la suite.

La société défenderesse indique qu’une fuite d’eau dans la canalisation commune a été découverte en 2022, ce qui a aggravé sa consommation d’eau. Elle considère que les justificatifs de charges transmis par les bailleurs ne lui ont pas permis de comprendre les montants réclamés, le décompte comportant des sommes injustifiées et des doublons dans les sommes appelées.

Enfin, la société défenderesse soutient être à jour du paiement de tous ses loyers.

En réplique, les bailleurs expliquent avoir transmis tous les justificatifs afférents aux régularisations de charges intervenues entre 2020 et 2023 et s’être mis d’accord avec le preneur sur l’ensemble des éléments lui permettant de solder sa dette.

Ils indiquent que la consommation d’eau de la société La Fabbrica n’est pas anormale et que le décompte joint au commandement de payer permet précisément au preneur d’identifier l’objet de chacun des montants dont il est sollicité le paiement.

Au cas particulier, l’article 11 du contrat de bail prévoit que « En sus du loyer, le preneur prendra directement à sa charge et/ ou remboursera au bailleur sa quote-part des charges et prestations ci-après :

— gardiennage

— éclairage des parties communes

— les frais d’entretien de maintenance totale, de ravalement, de remplacement, de réparation des équipements de toute nature et des parties communes à l’exception des travaux relevant de l’article 606 du code civil dans les conditions prévues à l’article 6, les honoraires du syndic de copropriété de l’immeuble,

— des dépenses d’eau relevées au compteur divisionnaire

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

— des impôts, contributions ou taxes existants ou futurs, pouvant être mis à la charge du bailleur.

(…)

la taxe sur les ordures ménagères.

Il sera demandé au preneur de verser d’avance, et au début de chaque mois, une provision égale au un douzième de la détermination des prestations, charges et investissements définis comme il est dit ci-dessus ; le bailleur devant mettre à disposition du locataire, lors de l’établissement de la régularisation annuelle des charges – tout justificatif du montant de ces prestations, charges et investissements ».

Il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 11], 7 avril 2021, n°18/14694).

S’agissant des provisions pour charges et régularisations appelées entre 2019 et 2023, le juge des référés observe que les bailleurs produisent les redditions sur charges pour les périodes d’octobre 2018 à septembre 2019, octobre 2019 à septembre 2020, octobre 2020 à septembre 2021, octobre 2021 à septembre 2022 et octobre 2022 à septembre 2023, qui ont été adressées au preneur par courrier du 12 juillet 2024, avec le relevé général et le relevé individuel des dépenses comprenant la synthèse des charges générales et des charges exceptionnelles.

En conséquence, dès lors que le seul retard dans l’émission des redditions de charges ne remet pas en cause leur exigibilité, le preneur ne peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour cette période.

En revanche, s’agissant de la régularisation de charges d’un montant de 9.197,90 euros, appelée le 5 mars 2020 pour la période courant du mois d’octobre 2016 au mois de septembre 2018, force est de constater que bien que les bailleurs aient été interpellés à plusieurs reprises par la société défenderesse sur ce point, ceux-ci ne produisent pas aux débats les redditions sur charges pour les périodes courant du 01/01/2016 au 30/09/2017, puis du 01/10/2017 au 30/09/2018.

De plus, par courriel du 26 février 2021, le gestionnaire du local mandaté par les bailleurs a indiqué à la société La Fabbrica avoir « pu recouper les différents éléments du calcul des charges d’eau », que « Ce calcul peut en effet prêter à contestation » et que « Le paiement des charges de 2016 à 2019 est donc reporté le temps de trouver une issue avec ce dernier ».

Dans ces circonstances, à défaut de production de justificatifs afférents à la régularisation de charges opérée le 5 mars 2020, figurant dans le commandement de payer et alors même que les bailleurs ont reconnu que le calcul des charges d’eau n’est pas clair, il existe une contestation sérieuse sur la régularisation de charges opérée par les bailleurs le 5 mars 2020 au titre des années 2016 à 2018.

Il sera également relevé qu’en page 30 du décompte joint au commandement de payer, la TVA appelée au titre de la régularisation de charges 2018-2019 est facturée deux fois au preneur les 19 et 30 novembre 2020 et il ne résulte pas de ce même décompte que cette somme appelée par deux fois aient été re créditée au preneur.

Figurent également au décompte une régularisation de charges « 10/19-09/21 » pour un montant de 1.084,90 euros portée au débit du preneur le 30 septembre 2022, ainsi qu’une régularisation de charges « 10/2020 – 09/2022 » pour un montant de 155,41 euros portée au débit du preneur le 31 juillet 2023, sans que les bailleurs ne s’expliquent sur ces régularisations qui portent toutes les deux en partie sur la même période du 01/10/2020 au 30/09/2021.

En outre, il n’est pas contesté par les bailleurs que l’indexation du loyer pratiquée sur les loyers depuis le renouvellement du contrat de bail en 2018 est erronée, le calcul ayant été opéré sur la base de l’indice ICC qui ne s’applique plus depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel et que les bailleurs étaient redevables d’un trop-perçu de loyers de 8.913,47 euros. Pour autant, cette rectification n’apparaît pas sur le décompte joint au commandement de payer qui fait ainsi mention de loyers indexés sur la base de l’ICC.

Dès lors, tous les irrégularités et incohérences relevées dans le décompte joint au commandement de payer constituent une contestation sérieuse, les bailleurs ne fournissant pas un décompte fiable permettant de déterminer la créance qu’ils imputent à leur preneur.

En conséquence de ce qui précède, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de M. [V] [D], Mme [Z] [C], épouse [D], M. [N] [C], Mme [L] [X], épouse [C], M. [G] [K] et Mme [U] [C], épouse [K], en constatation de la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer délivré le 23 mai 2024, visant la clause résolutoire inscrite au bail, mais également sur leurs demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion sous astreinte, à la condamnation de la société La Fabbrica à leur payer une indemnité d’occupation et à l’indexation de cette indemnité selon les dispositions prévues au bail, ainsi que la demande relative aux meubles.

M. [V] [D], Mme [Z] [C], épouse [D], M. [N] [C], Mme [L] [X], épouse [C], M. [G] [K] et Mme [U] [C], épouse [K] seront renvoyés à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société La Fabbrica de prononcer la nullité du commandement de payer.

Compte tenu du sens de la présente décision ; il n’y a pas de statuer sur la demande subsidiaire de délais de la société La Fabbrica.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

En l’espèce, il résulte du décompte locatif actualisé versé aux débats par les demandeurs que ceux-ci ont procédé au remboursement au preneur de la TVA facturée en double, ainsi qu’au remboursement de la régularisation de charges au titre des années 2019-2020 pour 155,41 euros, et des sommes versées en trop au titre de la mauvaise indexation des loyers.

Dès lors, après déduction de la régularisation de charges appelée pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2018, pour un montant de 9.197,90 euros, sérieusement contestable, la défenderesse apparaît redevable de la somme de 78.715,26 euros – 9.197,90 euros = 69.977,36 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 3 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La société La Fabbrica, qui succombe partiellement, sera tenue aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mai 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer aux requérants la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par M. [V] [D], Mme [Z] [C], épouse [D], M. [N] [C], Mme [L] [X], épouse [C], M. [G] [K] et Mme [U] [C], épouse [K], en constatation de la résiliation du bail, ni sur leurs demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion sous astreinte, à la condamnation de la société La Fabbrica à leur payer une indemnité d’occupation et à l’indexation de cette indemnité, ainsi que sur la demande relative aux meubles;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société La Fabbrica de prononcer la nullité du commandement de payer ;

Condamnons la société La Fabbrica à payer à M. [V] [D], Mme [Z] [C], épouse [D], M. [N] [C], Mme [L] [X], épouse [C], M. [G] [K] et Mme [U] [C], épouse [K] la somme provisionnelle de 69.977,36 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons la société La Fabbrica à payer à M. [V] [D], Mme [Z] [C], épouse [D], M. [N] [C], Mme [L] [X], épouse [C], M. [G] [K] et Mme [U] [C], épouse [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société La Fabbrica aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 10 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON