TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 24/05677 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52AD

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société TRABELSKI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [B] [J] épouse [Z], née le 03 Septembre 1961 à [Localité 5] (MAROC)

demeurant [Adresse 4]

non comparante

La Société CHEZ [Z]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2015, la SCI TRABELSKI a donné à bail commercial à Madame [B] [J] des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 9600€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

La SCI TRABELSKI a fait délivrer à Madame [B] [J] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 21 juin 2024, pour une somme de 2603,17€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024 et le prix de l’acte.

Par actes de commissaire de Justice des 6 et 15 janvier 2025, la SCI TRABELSKI fait assigner Madame [B] [J] et la SARL CHEZ [Z] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [J] et de la SARL CHEZ [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement Madame [B] [J] et la SARL CHEZ [Z] à payer à la SCI TRABELSKI la somme provisionnelle de 5648,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024,

— condamner solidairement Madame [B] [J] et la SARL CHEZ [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er janvier 2025,

— condamner solidairement Madame [B] [J] et la SARL CHEZ [Z] au paiement d’une somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 28 mars 2025, la SCI TRABELSKI, représenté, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se référer, maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Madame [B] [J], bien que régulièrement convoquée (citée à la dernière adresse connue), n’était ni présente ni représentée.

La SARL CHEZ [Z], bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Il convient de relever que le bail commercial a été conclu entre la société demanderesse et Madame [B] [J] uniquement, la SARL CHEZ [Z] n’étant donc pas partie à ce bail.

Par ailleurs, le commandement de payer n’a été délivré qu’à Madame [B] [J] et ce même s’il est mentionné que cette dernière exerce sous l’enseigne [Z].

Par conséquent, les demandes de résiliation et de condamnation formées à l’égard de la SARL CHEZ [Z] seront rejetées.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 21 juin 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 21 juillet 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [B] [J] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Madame [B] [J] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

— Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la Madame [B] [J] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 5648,17€, arrêtée au 10 décembre 2024.

L’obligation du locataire de payer la somme de 5648,17 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 10 décembre 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner Madame [B] [J] à payer à la SCI TRABELSKI la somme provisionnelle de 5648,17 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 10 décembre 2024, mois de décembre inclus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [J], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [B] [J] ne permet d’écarter la demande de DEM1 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes formulées à l’encontre de la SARL CHEZ [Z] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2015 entre la SCI TRABELSKI d’une part, et Madame [B] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 juillet 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [B] [J] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [J], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons Madame [B] [J] à payer à la SCI TRABELSKI à titre provisionnel la somme de 5648,17 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 sur 2462,59 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Condamnons Madame [B] [J] à verser à titre provisionnel à la SCI TRABELSKI, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons Madame [B] [J] à payer à la SCI TRABELSKI la somme de 1000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons Madame [B] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 21 juin 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE