TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à Me [U] [H]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M. [O] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05436 – N° Portalis DBW3-W-B7J-667J

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1] [Adresse 2], domiciliée : chez La société POURTAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 4]

assisté par son fils Monsieur [O] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er octobre 2010, M. [G] [F] et Mme [X] [F], représentés par leur mandataire, la société Pourtal, ont consenti à M. [V] [O] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 5] étage, dans le seizième arrondissement de [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

L’immeuble sis [Adresse 6] a été vendu à la SCI [Adresse 7] selon acte notarié du 18 octobre 2022.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [V] [O] le 3 avril 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.670,74 euros en principal.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [V] [O] le 3 avril 2025 aux fins de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, la SCI [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé M. [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [V] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,la condamnation de M. [V] [O] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.469,36 euros due au titre des loyers et charges impayés au 16 septembre 2025,la condamnation de M. [V] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,la condamnation de M. [V] [O] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 11 décembre 2025, la bailleresse, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 4.470,74 euros.

Comparaissant en personne, assisté de son fils, M. [V] [O] sollicite :

— à titre principal, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il soutient qu’une assurance contre les risques locatifs couvre l’appartement. Il reconnaît la dette. Il fait état de désordres et une procédure antérieure de surendettement, en 2023. Il ne verse aucune pièce au débat.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 30 septembre 2025 a été dénoncée le 2 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 7] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, La SCI [Adresse 7] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er octobre 2010 contient une clause résolutoire (article 13 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 1.670,74 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2025.

M. [V] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [V] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [V] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 491,46 euros à ce jour, et de condamner M. [V] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [V] [O] reste devoir, après déduction de la régularisation de charges au titre de l’année 2024, non justifiée (288,86 euros), la somme de 4.181,88 euros, à la date du 3 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

M. [V] [O] reconnaît la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.181,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, M. [V] [O] ne justifie pas de la reprise du versement du loyer avant l’audience, le dernier versement, hors aide au logement, maintenue, intervenant le 25 juin 2025 pour une somme de 1.000 euros.

Ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront par conséquent rejetées.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du bail et du caractère relativement récent de la situation d’impayés, outre les difficultés manifestées par M. [V] [O], il convient de lui accorder un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il sera en outre condamné à payer à La SCI [Adresse 7] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er octobre 2010 entre M. [G] [F] et Mme [X] [F] aux droits desquels vient la SCI [Adresse 7] d’une part et M. [V] [O] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 8], dans le seizième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 4 juin 2025;

ACCORDE à M. [V] [O] un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quatre mois et quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SCI [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de quatre cent quatre-vingt-onze euros et quarante-six centimes (491,46 euros) à ce jour, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [V] [O] à verser à La SCI [Adresse 7], à titre provisionnel, la somme de quatre mille cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-huit centimes (4.181,88 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 3 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [V] [O] aux dépens ;

CONDAMNE M. [V] [O] payer à La SCI [Adresse 7] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,