TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame BERKANI, Greffier lors des débats

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à Mme [R] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06521 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TFM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA REGIONALE DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [R]

née le 06 Mai 1959, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 28 mars 1994, la société REGIONALE DE L’HABITAT, dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, a donné à bail à Madame [B] [R] épouse [M] et Monsieur [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Suite au divorce des époux [M], par avenant du 29 novembre 2016, le bail a été transféré à Madame [B] [R] seule, aux mêmes conditions qu’au bail initial.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL venant aux droits de la société REGIONALE DE L’HABITAT, a fait signifier à Madame [R], par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024 un commandement de payer la somme de 1.768,86 euros, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 16 octobre 2024, la SA UNICIL venant aux droits de la société REGIONALE DE L’HABITAT, a attrait Madame [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre:

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [R] à lui payer :* une provision de 2.827,16 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 27 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer avec charges, avec indexation, jusqu’à complète libération des lieux ;

* 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée en raison de la grève du greffe, et plaidée le 6 mars 2025.

Représentée par son conseil, la SA UNICIL a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 1.346,43 euros au 28 février 2025. Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement dérogatoires, avec suspension de la clause résolutoire au bénéfice de sa locataire, sous réserve d’une clause irritante.

Madame [B] [R] a comparu en personne pour demander des délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [R] n’a pas contesté la dette locative mais a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Elle a déclaré percevoir 1.000 euros d’allocations adulte handicapé pour son fils qui vit avec elle. Elle doit percevoir un rappel CAF de 2.100 euros.

Le rapport de diagnostic financier et social de Madame [R] indique qu’elle a cessé de payer son résiduel de loyers suite à la suspension des allocations de la CAF, ce qui a majoré la dette. Elle a rencontré des difficultés importantes et doit s’occuper de son fils handicapé de 35 ans. Un dossier de retraite est en cours.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 28 mars 1994 et modifié par avenant du 29 novembre 2016, contient une clause résolutoire (article X), qui prévoit une résiliation de plein droit un mois uniquement après un commandement resté infructueux, et non deux mois comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989. L’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse. A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le nouveau délai de six semaines exigé par la loi actuelle, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail, comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La SA UNICIL produit le bail et son avenant, le titre de propriété et les actes prouvant qu’elle est devenue propriétaire suite à des fusions et apports d’actifs, enfin un commandement de payer délivré le 17 avril 2024 à Madame [R], un justificatif de la régularisation des charges de l’année 2023 et des décomptes de la locataire dont celui actualisé au 28 février 2025 qui fait apparaître que Madame [R] reste à devoir un montant de 1.346,43 euros d’arriéré locatif.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 368,85 euros, correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative, et de « pénalités locataire non assuré » qui ne sont pas justifiés et que le bailleur ne peut percevoir conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Pour le reste, Madame [R] qui comparaît, ne contredit pas le principe ou le montant de cette dette, n’apporte pas la preuve de sa libération. Elle sera donc condamnée à payer une somme de 977,58 euros à la SA UNICIL à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation de Madame [R], de la durée du bail et de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement sur 19 mois, dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [R] devra supporter la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à la SA UNICIL somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens compte tenu des diligences exposées pour la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation en l’état d’une contestation sérieuse sur la régularité de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] à payer à SA UNICIL venant aux droits de la société REGIONALE DE L’HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 977,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2024, au titre des loyers, charges impayés au 28 février 2025 ;

AUTORISONS Madame [B] [R] à s’acquitter de la dette par 19 échéances successives et mensuelles de 50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] à payer à SA UNICIL venant aux droits de la société REGIONALE DE L’HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président