Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 3 avril 2025, n° 24/04108

TJ Marseille 3 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de remise des documents par l'ancien syndic
La cour a jugé que l'ancien syndic n'a pas respecté son obligation de remise des documents, justifiant ainsi la demande de remise sous astreinte.
Accepté
Droit à la réparation des frais exposés
La cour a estimé que le Syndicat a droit à une indemnisation pour les frais de justice, en raison de la décision favorable rendue en sa faveur.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Marseille, le Syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société LAUGIER-FINE à remettre divers documents relatifs à la gestion de la copropriété, sous astreinte, et à rejeter les demandes reconventionnelles de cette dernière. Les questions juridiques portent sur l'obligation de l'ancien syndic de transmettre les documents au nouveau syndic, conformément à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal déclare irrecevables certaines demandes de communication de documents pour des années antérieures à 2013, ordonne la remise de plusieurs pièces dans un délai d'un mois, et impose une astreinte de 100 euros par jour de retard. La demande reconventionnelle de LAUGIER-FINE est rejetée, et celle-ci est condamnée à payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 3 avr. 2025, n° 24/04108
Numéro(s) :	24/04108
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel CHARBONNELFabien BOUSQUET
Cabinet(s) :	ATORI AVOCATS
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 5 ] c/ SARL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2025

N° RG 24/04108 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NXH

PARTIES :

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

représenté par la SCP [F] [I] BONETTO, dont le siège social est sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

La S.C.P. [F] – [I] – BONETTO

dont le siège social est sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

représentés par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Cabinet LAUGIER-FINE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble du [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété.

La société LAUGIER-FINE était le syndic de copropriété, jusqu’à la désignation de la SCP [F], en qualité d’administrateur provisoire, par décision du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, datée du 17 avril 2024.

Le 21 mai 2024, une partie des archives de la copropriété a été remise par la société LAUGIER-FINE à la SCP [F]. Par lettres datées du 04 juin 2024, l’administrateur provisoire a sollicité auprès de la société LAUGIER-FINE, la remise des pièces obligatoires comme prévu par les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette demande a été renouvelée par lettre daté du 6 aout 2024. Par lettre daté du 13 aout 2024, la société LAUGIER FINE a communiqué les convocations aux assemblées générales pour les années 2018 et 2019.

Par assignation du16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par la SCP [F] [I] BONETTO et la SCP [F] [I] BONETTO ont fait attraire la SAS LAUFIER-FINE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir prononcer

— sa condamnation sous astreinte à remettre un certain nombre de pièces.

A l’audience du 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par la SCP [F] [I] BONETTO et la SCP [F] [I] BONETTO, par l’intermédiaire de leur conseil, réitèrent leurs demandes, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter. Ils demandent au tribunal de :

— DECLARER irrecevable la demande de condamnation pécuniaire formulée par la société LAUGIER FINE à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— REJETER toutes les demandes formulées par la société LAUGIER FINE ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société LAUGIER FINE à remettre au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], et à la SCP [F] [I] BONETTO, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, les pièces suivantes :

— Procès-verbaux des années : 1998 / 1999 /2002 / 2005 / 2008 / 2010 / 2015 / 2017/2018/ 2020/2023;

— Convocations aux Assemblées générales des années : 2014 / 2015 / 2017 / 2020 / 2021/ 2023;

— Etat des dépenses et Annexes SRU des exercices : 2012-2013 / 2014-2015 ;

— Annexes SRU des exercices : 2018-2019 / 2023-2024 ;

— Factures des exercices : 2013-2014 / 2016-2017 / 2017-2018 ;

— Relevés bancaires : Tous les relevés établis avant octobre 2023 ;

— Grands Livres et balances des exercices : 2012-2013 / 2013-2014 / 2018-2019 ;

— Redditions des comptes des exercices : 2018-2019.

— CONDAMNER la société LAUGIER FINE à payer aux requérantes la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens;

Le cabinet LAUGIER-FINE sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter :

— DECLARER irrecevables les demandes de communication des procès-verbaux des années 1998/1999/2002/2005/2008/2010 ainsi que les grands livres et balances des exercices 2012-2013 ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires requérant et la SCP [F] [I] BONETTO du surplus de ses demandes de communications de pièces ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à titre provisionnel la somme de 874,11 € correspondant aux honoraires dus à l’Immobilière [J] pour un montant de 395 euros et aux honoraires dus au Cabinet Laugier Fine pour un montant de 479.11 euros

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires requérant et la SCP [F] [D] BONETTO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires requérant et la SCP [F] [D] BONETTO à payer au Cabinet LAUGIER-FINE le somme de 1 500,00€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande de communication de pièces

Sur la demande principale

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur du 01 juin 2020 au 11 avril 2024, applicable à la présente espèce, dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises : « Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.

Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic.»

Selon l’article 33-1 du même décret, “En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical”.

Selon l’article 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, “les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions contraires.

En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient”.

D’autre part, il appartient à l’ancien syndic qui se prétend libéré de son obligation de restitution d’en rapporter la preuve.

Il résulte des débats que suite à un versement de pièces en cours de procédure, ne sont plus concernés que :

— Procès-verbaux des années : 1998 / 1999 /2002 / 2005 / 2008 / 2010 / 2015 / 2017/2018/

2020/2023 ;

— Convocations aux Assemblées générales des années : 2014 / 2015 / 2017 / 2020/ 2021/

2023 ;

— Etats des dépenses et Annexes SRU des exercices : 2012-2013 / 2014-2015 ;

— Annexes SRU des exercices : 2018-2019 / 2023-2024 ;

— Factures des exercices : 2013-2014 / 2016-2017 / 2017-2018 ;

— Relevés bancaires : Tous les relevés établis avant octobre 2023 ;

— Grands Livres et balances des exercices : 2012-2013 / 2013-2014 / 2018-2019 ;

— Redditions des comptes des exercices : 2018-2019

La société LAUGIER-FINE soutient dans un premier temps, qu’elle ne peut communiquer les procès-verbaux des assemblées générales des années 1998 / 1999 /2002 / 2005 / 2008 / 2010 ainsi que les grands livres et balance des exercices ; qu’il ressort des textes que les procès-verbaux des assemblées générales des années 1998 / 1999 /2002 / 2005 / 2008 / 2010 ainsi que les grands livres et balance des exercices 2012-2013, que ces documents sollicités ont plus de 10 ans ; en conséquence, ces demandes seront déclarées irrecevables.

Dans un second temps, la société LAUGIER FINE soutient qu’elle aurait perdu un certain nombre de pièces, que de jurisprudence constante Il n’est pas possible d’ordonner à une partie qui n’en dispose pas la production de pièces encore faut il que cette impossibilité soit prouvée par celui qui l’invoque.

La société LAUGIER-FINE soutient qu’un incendie aurait eu lieu, le 14 mars 2013, dans les locaux de la société [J], endommageant le local et brulant les dossiers. Cependant la société LAUGIER-FINE ne rapporte aucune preuve de la réalité de cet incendie. Elle verse une attestation de Monsieur [J] établie en 2024, qui indique qu’un incendie a eu lieu le 14 mars 2013 sans verser a minima une attestation d’assurance alors que cette même attestation indique que la totalité des locaux ont été détruits. Par ailleurs, la majorité des pièces sollicitées par le syndicat sont des pièces postérieures à la date de l’incendie.

La société LAUGIER-FINE soutient que les archives auraient été « égarées » pendant le déménagement entre les deux sièges. Aucun élément produit ne permet de soutenir que ces archives ont disparu, là encore la société LAUGIER-FINE verse une attestation de Monsieur [T] [E] qui déclare « j’atteste avoir réalisé le déménagement des bureaux de l’immobilière [M] situé [Adresse 1] le lundi 2 janvier 2022 à destination du cabinet laugier-Fine, [Adresse 3], » mais il n’atteste pas avoir égaré ou perdu des dossiers. Que là encore, la preuve n’est pas rapportée.

En conséquence, la société LAUGIER-FINE devra communiquer au syndicat de copropriétaires les documents suivants :

— Procès-verbaux des années : 2015 / 2017/2018/

2020/2023 ;

— Convocations aux Assemblées générales des années : 2014 / 2015 / 2017 / 2020/ 2021/

2023 ;

— Etats des dépenses et Annexes SRU des exercices : 2012-2013 / 2014-2015 ;

— Annexes SRU des exercices : 2018-2019 / 2023-2024 ;

— Factures des exercices : 2013-2014 / 2016-2017 / 2017-2018 ;

— Relevés bancaires : Tous les relevés établis avant octobre 2023 ;

— Grands Livres et balances des exercices : 2013-2014 / 2018-2019 ;

— Redditions des comptes des exercices : 2018-2019

Au regard de la difficulté dans la communication d’un dossier complet résultant des débats et des pièces, il convient d’assurer la bonne exécution de la présente décision par le prononcé d’une astreinte.

Par ailleurs, la demande reconventionnelle de la société LAUGIER-FINE sera rejetée n’ayant pas de lien suffisant avec la demande initiale en communication de pièces.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le cabinet Laugier-Fine supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARONS irrecevables les demandes de communication des procès-verbaux des assemblées générales des années 1998 / 1999 /2002 / 2005 / 2008 / 2010 ainsi que les grands livres et balance des exercices 2012-2013.

ORDONNONS à la société SAS LAUGIER-FINE, de transmettre au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par la SCP [F] [I] BONETTO et à la SCP [F] [I] BONETTO les documents suivants et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance :

— Procès-verbaux des années : 2015 / 2017/2018/ 2020/2023 ;

— Convocations aux Assemblées générales des années : 2014 / 2015 / 2017 / 2020/ 2021/

2023 ;

— Etats des dépenses et Annexes SRU des exercices : 2012-2013 / 2014-2015 ;

— Annexes SRU des exercices : 2018-2019 / 2023-2024 ;

— Factures des exercices : 2013-2014 / 2016-2017 / 2017-2018 ;

— Relevés bancaires : Tous les relevés établis avant octobre 2023 ;

— Grands Livres et balances des exercices : 2013-2014 / 2018-2019 ;

— Redditions des comptes des exercices : 2018-2019

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons la société SAS LAUGIER-FINE, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la SCP [F] [I] BONETTO et à la SCP [F] [I] BONETTO une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, et ce pendant 12 mois ;

REJETONS la demande de provision de la SAS LAUGIER-FINE ;

CONDAMNONS la société SAS LAUGIER-FINE, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la SCP [F] [I] BONETTO et à la SCP [F] [I] BONETTO la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SAS LAUGIER-FINE aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT