TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

Le 18 Mars 2025

à M^e Catherine GAUTHIER Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04935 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JLU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [K] [U]

né le 26 Mai 1996 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 19 octobre 2022, la société MEDIATIO LOGEMENT a donné à bail meublé à Monsieur [K] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Selon acte sous signature privée du 19 octobre 2022, la société MEDIATIO LOGEMENT a conclu une convention VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui s’est ainsi portée caution solidaire du locataire pour le paiement du loyer et des charges.

Selon acte du 15 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [U] un commandement de payer la somme en principal de 1.396 euros en principal, visant la clause résolutoire du bail.

Suivant assignation du 11 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], afin de demander :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour le non-respect par le locataire de son obligation de payer le loyer, l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation du locataire à payer à titre principal une indemnité d’occupation, un arriéré locatif d’un montant de 4.188 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 1.396 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, outre 800 euros de frais irrépétibles et les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 7.692,04 euros conformément à la dernière quittance subrogative du 10 décembre 2024.

Elle a soutenu que, subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire ; qu’au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, les causes dudit commandement n’ont pas été réglées par le locataire, qu’il est donc incontestable que la clause résolutoire est acquise. A titre subsidiaire, elle a demandé de prononcer la résiliation du bail aux griefs de Monsieur [U] pour le manquement à l’obligation principale du preneur de régler le loyer.

Cité à étude, Monsieur [K] [U] n’a pas comparu et personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien-fondée.

Ainsi, l’absence de comparution de Monsieur [U] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la recevabilité des demandes en résiliation du bail, en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle lorsque l’action vise à faire reconnaître un droit purement personnel du créancier.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement au bailleur des loyers dus par le locataire, par le biais du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et elle-même en date du 19 octobre 2022 et de la dernière quittance subrogative du 10 décembre 2024 portant sur une somme de 7.692,04 euros.

La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

Le contrat de cautionnement VISALE n°A10223194933 du 19 octobre 2022 signé entre le bailleur, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, par l’effet de la subrogation, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé des demandes en résiliation du bail, en expulsion et paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 19 octobre par Monsieur [U] prévoit une clause résolutoire en page 2, qui prévoit qu’elle ne prendra effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme de 1.396 euros en principal a été délivré à Monsieur [U] par commissaire de justice le 15 avril 2024.

Force est de constater à la lecture du décompte du locataire, que les causes de ce commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti.

Il convient donc de constater que les conditions de la clause résolutoire sont bien réunies au 15 juin 2024, date à laquelle Monsieur [U] est devenu occupant sans droit ni titre. Il convient donc d’ordonner son expulsion dans les modalités prévues au dispositif, et de le condamner à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, soit 714,04 euros, à compter du 15 juin 2024 et jusqu’à libération effective du logement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le commandement de payer délivré le 15 avril 2024 et les quittances subrogatives établissent que les loyers et charges n’ont pas été scrupuleusement réglés depuis plusieurs mois.

Le locataire qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative qui s’élève à un montant de 7.692,04 euros au 17 décembre 2024.

Monsieur [U] sera par conséquent, condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 1,396 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U], partie qui succombe, sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [U] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre des frais exposés pour la présente instance.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection de [Localité 4], statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail signé le 19 octobre 2022, entre la société MEDIATIO LOGEMENT et Monsieur [K] [U], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies au 15 juin 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [K] [U], ainsi que tout occupant de son chef, de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la société MEDIATIO LOGEMENT, pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit 714,04 euros ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la société MEDIATIO, cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la société MEDIATIO LOGEMENT, la somme de 7.692,04 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 17 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 1.396 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier