TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à Me [Localité 4] POSTEL-VINAY

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00568 – N° Portalis DBW3-W-B7J-564T

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 1], domicilié : chez CABINET IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. SAINT LOUP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SAINT LOUP est propriétaire du lot n° 1 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a délivré à la SCI SAINT LOUP un commandement de payer la somme de 767,33 euros en principal. Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure cette dernière de payer la somme de 1.433,58 euros en principal suivant décompte de charges du 13 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI SAINT LOUP devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  2.321,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024, date du commandement de payer délivré à la débitrice resté vain à concurrence de la somme de 767,33 euros, et à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus ;

—  591,16 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le syndic ;

—  2.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  997 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance au montant de 3.967,05 euros au 5 septembre 2025 en précisant que des paiements avaient été effectués.

Citée à étude, la SCI SAINT LOUP n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges. Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de la SCI SAINT LOUP ;

— la mise en demeure du 24 septembre 2024 ;

— le commandement de payer les charges de copropriété du 6 mai 2024 ;

— le décompte de la créance ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le contrat de syndic ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— les convocations aux assemblées générales du 16 janvier 2023, 9 octobre 2023 et 2 décembre 2024 ;

— les procès-verbal des assemblées générales du 16 janvier 2023, 9 octobre 2023 et 2 décembre 2024 ;

— l’attestation de non recours à l’endroit des assemblées générales des 16 janvier 2023, 9 octobre 2023 et 2 décembre 2024.

Il ressort des pièces versées, en particulier du décompte actualisé en date du 5 septembre 2025, que la SCI SAINT LOUP s’est acquittée des causes de l’assignation le 31 janvier 2025.

En outre, le requérant n’apporte la preuve ni d’une notification à la partie défenderesse de sa nouvelle créance au titre des appels de fonds du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, des fonds travaux Alur art 58 du 1er avril 2025, du solde de charges du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, des appels du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025, des fonds travaux Alur art 58 du 1er juillet 2025, ni d’une mise en demeure préalable.

S’agissant de l’appel de fonds au titre du contentieux contre la société Foncia du 1er septembre 2025 et d’un montant de 359,38 euros, le demandeur ne produit pas le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant cette dépense.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence sis [Adresse 1] de sa demande de condamnation à la somme de 3.927,4 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 septembre 2025.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 591,16 euros au titre des frais nécessaires. Les frais de relance du 6 novembre 2023, du 12 décembre 2023 et du 20 février 2024 et les frais de commandement huissier du 29 avril 2024 mentionnés dans le décompte n’étant pas justifiés, il ne pourra y être fait droit. Par ailleurs, les frais contentieux relèvent des dépens. Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 214,16 euros correspondant au coût du commandement de payer du 19 juin 2024, des frais de la prise d’hypothèque et des frais de mise en demeure du 24 septembre 2024 somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SCI SAINT LOUP.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de la SCI SAINT LOUP, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Au regard de l’issue du litige et de l’absence de tentative préalable de conciliation alors même que la créance principale était inférieure au seuil de 5.000 euros, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Par ailleurs, au regard de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation à la somme de 3.927,4 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 septembre 2025 ;

Condamne La SCI SAINT LOUP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 214,16 au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence sis [Adresse 1], représenté par son syndic, de sa demande de dommages-intérêts ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence sis [Adresse 1], représenté par son syndic, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE