Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 27 novembre 2025, n° 23/07257

TJ Marseille 27 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des règles de répartition des charges
La cour a estimé que la résolution ne modifiait pas la répartition des charges, mais se contentait d'imputer une facture aux copropriétaires concernés, ce qui ne nécessitait pas un vote à l'unanimité.
Accepté
Abus de majorité
La cour a jugé que la résolution dérogeait aux règles de répartition des charges et constituait un abus de majorité, car elle ne tenait pas compte des intérêts de l'ensemble des copropriétaires.
Rejeté
Préjudice moral causé par la résolution
La cour a estimé que Monsieur [E] n'a pas démontré l'existence d'un préjudice ni la faute intentionnelle du syndicat, rendant sa demande de dommages et intérêts infondée.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et a accordé une somme au titre de l'article 700, considérant que la partie perdante doit supporter les frais de l'autre partie.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur [K] [E] demande l'annulation de la résolution 3.b de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2023, qui refuse de répartir les frais de nettoyage suite à un incendie entre tous les copropriétaires, ainsi que des dommages et intérêts de 3 000 euros. Les questions juridiques posées concernent la validité de la résolution au regard de la loi du 10 juillet 1965 et la répartition des charges. Le tribunal annule la résolution pour abus de majorité, considérant que les frais engagés sont des charges générales devant être supportées par tous les copropriétaires. En revanche, il déboute Monsieur [E] de sa demande de dommages et intérêts, faute de preuve de préjudice. Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens et à verser 2 500 euros à Monsieur [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 27 nov. 2025, n° 23/07257
Numéro(s) :	23/07257
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin NAUDINRémy DURIVAL
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	de l' ASSOCIATION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 27 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/07257 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3U6C

AFFAIRE : M. [K] [E] ( M^e Rémy DURIVAL)

C/ S.D.C. [Adresse 6] (M^e B. NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Novembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [K] [E]

né le 30 Mai 1954 à [Localité 10] (13), de nationalité française, retraité, domicilié et demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CARTIER dont le nom commercial est CITYA PERIER IMMOBILIER (ou encore CITY CASAL & VILLEMAIN, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 347 503 583 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [E] est propriétaire des lots 15 et 29 au sein de l’immeuble [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété.

Il a pour syndic la société CITYA CASAL & VILLEMAIN.

Le 19 décembre 2013, un incendie criminel et volontaire a frappé cet immeuble.

Au cours de l’incendie, la toiture d’un des bâtiments de l’immeuble s’est partiellement effondrée dans les appartements situés dans les derniers étages dont ceux propriété de Monsieur [E].

Dans le cadre de la campagne de travaux consécutive à cet incendie, la société HYGIENE BATIMENT est intervenue aux fins de nettoyage, désencombrement, et préparation du chantier.

Au terme de sa facture en date du 19 mars 2015, la société avait en charge des travaux de purge suite au sinistre, avec la mise à nue des planchers par dépose de l’ensemble des plafonds, canisses et plâtres y compris corniches périphériques et retombées plancher haut RDC, haut R+1, et haut R+2 ; et tri sélectif + évacuation et jet en décharge.

Les travaux de remise en état de l’immeuble ont été réalisés. Les copropriétaires ont pu récupérer la pleine jouissance de leur bien.

Les copropriétaires propriétaires des lots dans lesquels la société « HYGIENE et BATIMENT » est intervenue, ont refusé de prendre en charge le montant de cette intervention.

Dans le cadre de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 28 mars 2023, la résolution 3.b portant sur la répartition de la facture de la société HYGIENE et BATIMENT a été soumise au vote.

Par acte extra judiciaire en date du 29 juin 2023, Monsieur [K] [E] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CASAL ET VILLEMAIN demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de la résidence,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Annuler la résolution 3.b de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CASAL ET VILLEMAIN à régler à Monsieur [E] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CASAL ET VILLEMAIN aux entiers dépens,

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG23/07257.

Par conclusions en réplique régulièrement signifiées au RPVA le 20 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [K] [E] a complété ses demandes et sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de la résidence,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CASAL ET VILLEMAIN de ses demandes, fins et conclusions,

Annuler la résolution 3.b de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2023,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CASAL ET VILLEMAIN aux entiers dépens,

Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 25 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CASAL ET VILLEMAIN demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

Débouter Monsieur [E] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires, outre les entiers dépens distraits au profit de M^e Benjamin NAUDIN.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

*****

La procédure a été clôturée le 27 mars 2025.

La procédure a été plaidée le 25 septembre 2025, et mise en délibéré à la date du 27 novembre 2025.

MOTIFS :

L’action de Monsieur [E] est recevable par application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ce dernier étant copropriétaire opposant à la résolution qu’il conteste.

Sur la demande d’annulation de la résolution 3b de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2023 :

Le 19 décembre 2013 la résidence [Adresse 7] dans le [Localité 3] a subi un incendie déclenché par un occupant de l’un des appartements de l’immeuble donnant sur la [Adresse 12].

La toiture a été totalement endommagée par les flammes et s’est écroulée dans les appartements des derniers étages, dont ceux de Monsieur [E].

L’intervention des pompiers qui ont inondé l’immeuble, a causé des dégâts supplémentaires aux sols qui étaient constitués de poutres en bois.

La société HYGIENE et BATIMENT est intervenue pour évacuer le toit calciné tombé dans les appartements des derniers étages et mettre à nu les planchers afin de pouvoir procéder aux travaux de remise en état.

La résolution 3 porte sur la répartition de la facture d’HYGIENE et BATIMENT d’un montant de 12.567,50 euros de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, avec 3 propositions de répartition (résolutions 3a, 3b, et 3c).

Résolution 3b : « Décision à prendre quant à la répartition de la facture HYGIENE BATIMENT d’un montant de 12.567,50 euros de l’exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018 (facture joint à la convocation). Choix de répartition entre les copropriétaires ayant bénéficié des prestations. Art 24.

Décision à prendre quant à la répartition de la facture d’HYGIENE BATIMENT d’un montant de 12.567,50 euros de l’exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018.

La présente facture est répartie entre les copropriétaires ayant bénéficié des prestations :

Monsieur [E]Madame [O]Madame [N]Monsieur [D] (le syndic prend en charge la part de Monsieur [D], ce dernier ayant vendu son lot)Monsieur [C] (Monsieur [C] ayant vendu son lot à Madame [V], le syndic recouvrira les sommes auprès de Monsieur [U] répartition de la facture d’HYGIENE BATIMENT s’effectuera sur la base des millièmes de chaque copropriétaire.

La répartition de la facture se fera en fonction des millièmes de l’ensemble des copropriétaires ayant bénéficié des prestations.

Abstention : 0 représentant 0 tantième/15 tantièmes.

Votes contre : 3 copropriétaires représentant 5 tantièmes/15 tantièmes ([N] [Z], [O] [B], et [E] [K])

Votes pour : 7 copropriétaires représentant 10 tantièmes/15 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, soit 10 tantièmes/15 tantièmes. »

Monsieur [E] conteste le vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 aux motifs que tant la loi que le règlement de copropriété prévoient, que toute modification de la répartition de la contribution aux charges doit faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires.

Il s’oppose également à la résolution considérant que l’intervention de la société HYGIENE BATIMENT concerne l’ensemble de l’immeuble du rez-de-chaussée jusqu’au 2ème étage. Il soutient que dans les appartements inférieurs les travaux d’évacuation des encombrants ont été les plus conséquents, ces derniers ayant reçu les débris et gravas des appartements supérieurs qui ont eux-mêmes reçu les débris et gravas provenant de la toiture calcinée et effondrée.

Il précise qu’il ne restait strictement rien des appartements des étages supérieurs, si ce n’est les murs porteurs du bâtiment, et qu’il n’y avait par voie de conséquence aucune intervention de mise à nu des planchers à réaliser, puisqu’il ne restait rien des planchers, ni des plafonds, ni des canisses ou plâtres qui les habillaient initialement.

Il rappelle qu’à la suite du sinistre c’est tout l’immeuble qui a été reconstruit.

De surcroît, il considère que la nature même de l’intervention à savoir la mise à nu des planchers (parties communes) par la nécessaire dépose d’éléments privatifs s’y fixant (plafonds, canisse, et plâtres) exclut qu’elle soit mise à la charge de certains copropriétaires, par application de la jurisprudence de la cour de cassation. De sorte que le coût de cette facture aurait dû être supportée par l’ensemble des copropriétaires à concurrence de leur tantième.

Il souligne au surplus que la facture a été intégralement remboursée par l’assurance de l’immeuble de sorte que le syndicat des copropriétaires n’a pas à en supporter le coût.

En réponse le syndicat des copropriétaires soutient que seul le dernier étage du bâtiment, soit une partie infime de l’immeuble, et la toiture, ont été endommagés par l’incendie. Il considère que la facture litigieuse de la société HYGIENE BATIMENT porte sur une prestation de débarras des éléments privatifs dégradés (plafonds et revêtement de sol) pour permettre aux entreprises chargées des travaux de réfection d’accéder à la structure, à la charpente des planchers concernés ; et qu’à ce titre il est légitime que cette facture ne soit répartie qu’entre les copropriétaires des lots concernés par cette prestation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’incendie a eu pour conséquence de détruire toute la toiture de l’immeuble qui s’est effondrée, de même qu’il ne peut être contesté que l’intervention des pompiers a consisté à arroser abondamment l’immeuble.

La facture litigieuse établit le 19 mars 2015 est libellée comme suit :

« TRAVAUX DE PURGE SUITE SINISTRE

Mise à nu des planchers par dépose de l’ensemble des plafonds, canisses et plâtres y compris corniches périphériques et retombées plancher haut Rdc, haut R+1, et haut R+2.Tri sélectif + évacuation et jet en décharge.Evacuation de l’ensemble des encombrants de l’immeuble (type toutes sujétions) et jet en décharge + propreté. »En l’espèce, le motif tiré d’une mauvaise application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et d’une violation du règlement de copropriété et du vote à l’unanimité est erroné, en effet, cette résolution ne vise pas à modifier la répartition de la contribution aux charges, mais à imputer une facture aux copropriétaires concernées par les travaux.

En effet, modifier la répartition des charges au sens des articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 s’entend d’une modification des bases prévues par le règlement soit en modifiant la quote part de chacun (tantièmes) soit en modifiant les critères de répartition d’une catégorie de charges. Le vote à l’unanimité ne concerne donc que les hypothèses dans lesquelles la résolution vise à entrainer un changement permanent des règles de calcul inscrites dans le règlement de copropriété.

Il ne peut se déduire de cette résolution, qui concerne uniquement l’imputation d’une facture à certains copropriétaires, qu’elle entend décider désormais que certains types de charges ne seraient plus réparties selon le règlement mais imputées différemment.

De sorte que ce motif de censure de la résolution ne peut prospérer.

S’agissant du deuxième moyen soulevé pour contester la résolution tiré de l’abus de majorité, il ressort des pièces produites , qu’il ne s’agissait pas d’une simple évacuation de gravats dans un seul appartement mais bien d’une opération qui touchait l’ensemble de l’immeuble avec la mise à nu des planchers, la dépose de l’ensemble des plafonds, canisses et plâtres, y compris corniches périphériques et retombées plancher haut du rez-de-chaussée, mais aussi haut R+1, et haut R+2 ; avec une évacuation de l’ensemble des encombrants de l’immeuble.

Cette facture décrit des opérations de nettoyage et de mise en sécurité générale. En pratique, il en ressort que le désengorgement et la purge sont indissociables des travaux à réaliser sur les parties communes. De plus le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément technique de nature à venir démontrer que seules certaines parties privatives ont été désencombrés.

La jurisprudence sanctionne le raisonnement retenu par le syndicat des copropriétaires. En effet, les frais exposés dans l’intérêt collectif de l’immeuble (mise en sécurité, évacuation des encombrants et autres gravats, nettoyage après un sinistre collectif) constituent bien des charges générales. Les imputations ciblées sur certains copropriétaires ne sont possibles que si le travail profite exclusivement à leurs lots, ce qui n’est pas démontré dans le cas dans la présente procédure.

En conséquence, la résolution qui vise à limiter l’imputation de cette dépense à certains copropriétaires déroge aux règles légales de répartition des charges. Une telle décision constitue un abus de majorité car elle privilégie une partie du groupe au détriment de l’intérêt collectif, et détourne les règles de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution 3.b sera donc annulée pour abus de majorité.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Monsieur [E] sollicite la somme de 3000 euros à ce titre sur le fondement de l’article 1240 du code civil exposant que l’adoption de cette résolution lui a causé un préjudice moral. Il soutient s’être senti stigmatisé et pénalisé financièrement par le syndicat des copropriétaires qui a commis une faute engageant sa responsabilité.

Il sera rappelé à Monsieur [E] que les dispositions de l’article 1240 du code civil impliquent la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Il n’apporte aucun élément de nature à démontrer son préjudice, et la faute intentionnelle ou dolosive du syndicat des copropriétaires.

De sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires succombe, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

Annule la résolution 3b de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 5], tenue le 28 mars 2023,

Déboute Monsieur [K] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CASAL ET VILLEMAIN à régler à Monsieur [E] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CASAL ET VILLEMAIN aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 novembre 2025.

Le Greffier Le Président