TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2025

GROSSE :

Le 18 Novembre 2025 à M^e Anne cécile NAUDIN,

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01010 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BUH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 6] [Localité 9]”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. NGM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière NGM est propriétaire d’un lot n°18 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2].

Le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Port [8] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Foncia Marseille, a fait assigner la société NGM devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

1752,59 euros, au titre des charges impayées au 7 janvier 2025, et 8,79 euros au titre des intérêts de retard ;

3000 euros, à titre de dommages et intérêts ;1023,44 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 10] [8] sis [Adresse 4], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la société NGM ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à étude, la société NGM ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] [Localité 9] sis [Adresse 3]) verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que la société NGM est propriétaire du lot n°18 situé [Adresse 4] ;

un décompte daté du 7 janvier 2025 ;les appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 septembre 2023 et 30 octobre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la société NGM n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1752,59 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la société NGM au paiement de la somme de 1752,59 euros, au titre des charges dues à la date du 7 janvier 2025, provision pour charges du 1er juillet au 30 septembre 2021 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 août 2022 sur les sommes commandées, et l’intégralité des sommes réclamées à compter de l’assignation du 22 janvier 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 10] [8] sis [Adresse 4] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la société NGM seule, la somme de 60 euros au titre de la mise en demeure du 27 février 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la société NGM sera condamnée à payer la somme de 60 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 3]) au titre des frais de recouvrement nécessaires. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 août 2022 sur les sommes commandées, et l’intégralité des sommes réclamées à compter de l’assignation du 22 janvier 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 13] sis [Adresse 3]) ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société NGM qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 13] sis [Adresse 3]) la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE la société NGM à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 7], la somme de 1752,59 euros, au titre des charges dues à la date du 7 janvier 2025, provision de charges du 1er juillet au 30 septembre 2021 incluse, ainsi que la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2022 pour les sommes commandées, et à compter de l’assignation du 22 janvier 2025 pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 7], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société NGM à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] [Localité 9] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 7], la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société NGM aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,