TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Hugo ESTEVENY

Copie exécutoire délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Julie CONVAIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03322 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NFP

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [D] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #C0031

Madame [T] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #C0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03322 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NFP

Par contrat sous seing privé en date du 30 mai 2020, M [H] [F] et Mme [T] [F] ont donné à bail à Mme [D] [R] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 800 euros et 90 euros de provisions sur charges.

Par actes d’huissier en date du 27 février 2024, Mme [D] [R] a fait assigner M [H] [F] et Mme [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire en paiement des sommes de 5040 euros au titre du préjudice matériel, 9600 euros au titre du trouble de jouissance, 10 000 euros au titre du préjudice moral, 4 000 euros au titre des frais irrépétibles au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Maître CONVAIN qui renoncera à l’aide juridictionnelle, outre aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Initialement appelée à l’audience du 14 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 11 octobre 2024.

A l’audience du 11 octobre 2024, Mme [D] [R], représentée par son conseil a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes de son assignation sauf à actualiser ses demandes aux sommes de 6158, 40 euros au titre du préjudice matériel, 9600 euros au titre du trouble de jouissance, 10 000 euros au titre du préjudice moral, 5 000 euros au titre des frais irrépétibles au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Maître CONVAIN qui renoncera à l’aide juridictionnelle. Elle sollicite en outre que soit déclarées irrecevables ou à défaut le débouté des demandes reconventionnelles au titre de la validation des congés.

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [R] se fonde sur l’obligation de délivrance d’un logement décent du bailleur, obligation non respectée en l’espèce selon elle en raison de l’humidité de l’appartement et de la cave ainsi que le dysfonctionnement de certains meubles, notamment le réfrigérateur durant 6 mois et le ventilateur. Elle déplore l’absence de réaction de ses bailleurs et sa « mise à la porte sans solution de relogement » durant quatre mois en plein hiver 2022/2023. Elle chiffre son préjudice de jouissance à 50% de la valeur locative sur une période courant de mars 2021 à mars 2023 et souligne que le mauvais état du logement ainsi que son éviction durant les travaux de remise en état ont nuit à sa santé alors qu’elle présente une vulnérabilité psychique. Elle estime que la demande reconventionnelle de validation de congé est irrecevable en ce qu’elle ne présente pas de lien suffisant avec les demandes principales, qu’en tout état de cause les congés ont été délivrés de mauvaise foi pour le premier et qu’il est nul en l’absence des signatures des deux co-indivisaires d’agissant du second.

M [H] [F] et Mme [T] [F], représentés par leur conseil ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes de la locataire et à titre reconventionnel :

— à titre principal : la validation du congé pour motifs légitimes et sérieux,

— à titre subsidiaire : la validation du congé pour vendre,

— en tout état de cause : l’expulsion sans délai de grâce de leur locataire, le séquestre des meubles, et sa condamnation à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération complète des lieux, ainsi que sa condamnation à leur verser la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M [H] [F] et Mme [T] [F] indiquent que le logement était décent lors de la signature du bail ainsi qu’en atteste l’état des lieux entrée ainsi que la précédente locataire qui ne s’est jamais plainte de problème d’humidité ; qu’informés de la présence d’humidité par la locataire ils ont mandaté une entreprise pour intervenir en recherche de fuite et ont installé deux systèmes de ventilation, que les problèmes d’humidité sont de la responsabilité de la locataire qui n’aère pas suffisamment son logement et entrepose trop d’affaires dans les lieux ; ils précisent ne pas avoir réclamé de loyers durant les quatre mois de travaux ayant rendu l’appartement inoccupable par la locataire et souhaite que les congés délivrés soient validés afin que cette dernière quitte les lieux. Ils déplorent l’absence de toute communication avec leur locataire et son refus d’établir un nouvel état des lieux entrée à la suite des travaux de rénovation terminés au mois de mars 2023.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de bouches de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, seul le ramonage des conduits de ventilation et le remplacement des interrupteurs et prises de courant en faisant partie.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, deux manquements à l’obligation de délivrance du bailleur sont allégués.

Le premier concerne les dysfonctionnements d’éléments d’équipement prévus au bail et en particulier le réfrigérateur et un ventilateur de marque dyson. A ce titre, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement entre les parties fait état de la présence de ces équipements qualifiés de bon état.

S’agissant de réfrigérateur spécifiquement, il ressort des pièces versées aux débats que les propriétaires, informés des dysfonctionnements ont d’abord échangé pour identifier les difficultés afin de tenter de le réparer avant de commander un nouvel appareil (SMS du 7 septembre 2021, mail du 11 janvier 2022 de Mme [F]).

S’agissant du délai pour son remplacement, il sera relevé que par courriel du 19 février 2022 adressé à ses bailleurs, Mme [D] [R] a indiqué souhaiter l’annulation de la commande et préférer attendre le résultat des travaux en mars 2022.

Elle est donc mal fondé à solliciter l’indemnisation d’un trouble de jouissance à ce titre.

Le second est relatif à l’humidité de l’appartement et de la cave dans laquelle Mme [D] [R] stocke ses toiles et son matériel de peintre.

A titre liminaire, il doit être relevé que Mme [D] [R] ne verse aucun constat d’huissier ou expertise attestant de l’état de l’appartement et de l’étendue de l’humidité alléguée.

En outre, l’état de lieux d’entrée du 30 mai 2020 ainsi que les photos des lieux versées aux débats par les bailleurs laisse apparaître un appartement en bon ou très bon état apparent lors de l’entrée dans les lieux de Mme [D] [R].

S’agissant du préjudice, Mme [D] [R] indique avoir dû jeter ses affaires dégradées par l’humidité ou engager des frais de pressing pour l’entretien de ses vêtements. Elle indique également que son matériel de peintre et certaines toiles ont été dégradées alors qu’elles étaient stockées dans la cave. Elle précise vendre ses toiles plusieurs centaines voire milliers d’euros.

Or, elle ne verse aux débats aucune facture de pressing ni preuve de la dégradation de ses affaires. Elle en verse pas non plus de photos de toiles dégradées ni preuve de leur prix de vente effectif (vente antérieure notamment) en ce que la mise à prix d’une toile ne suffit pas à établir sa valeur réelle.

L’expert de l’assurance Stelliant expertise intervenu à domicile a noté dans son rapport du 21 février 2023 n’avoir constaté aucun dommage sur le mobilier et que les vêtements avaient déjà été jetés avant son passage sans que des photos exploitables n’aient été communiquées à l’exception d’une photo de sacs poubelles plein.

A noter qu’il est également spécifié que le loyer n’est pas payé par le locataire en accord avec le bailleur durant les travaux ce qui n’a pas été contesté dans le cadre des débats.

Les quelques photos de la cave datées du 9 octobre 2024 sont difficilement exploitables et la photo de ce qui semble être un carton à dessin abîmé par l’humidité ne paraît pas déterminante pour attester d’une humidité excessive dans une cave de [Localité 3] a fortiori si le carton en question y est stocké depuis l’origine soit près de quatre années.

Les différents courriels de Mme [D] [R] à ses bailleurs ne suffisent pas à eux seuls à attester des allégations qu’ils contiennent, nuls ne pouvant se constituer de preuve à soi même.

Les époux [F] ne prouvent pas le lien de causalité entre le surencombrement de l’appartement, le défaut de nettoyage imputables à son locataire et le désordre d’humidité du logement.

Il apparaît toutefois que dès mars 2021, Mme [D] [R] a fait connaître des difficultés en lien avec l’humidité à ses bailleurs ( échanges de SMS du 9 et 18 mars 2021) . Or, la recherche de fuite effectuée par les établissements [J] à la demande des époux [F] le 12 avril 2021 a mis en évidence un problème d’étanchéité du silicone au niveau de la douche de l’appartement du dessus.

En outre, il est constant qu’en dépit de la pose de deux ventilations par M [F], un important sinistre a été mis en évidence le 29 octobre 2022 et notamment l’altération des poutres du plancher haut de l’appartement occupé par Mme [D] [R] en lien possible avec un ancien dégât des eaux, de même qu’une importante fissure sur l’un des murs derrière un placard.

Il est constant que la destruction du plafond pour l’intervention des artisans et la sécurisation des lieux a été nécessaire et a rendu impossible l’usage de l’appartement durant ces travaux qui ont duré du 29 octobre 2022 au 3 mars 2023, soit quatre mois.

Ce manquement à l’obligation de délivrance du bailleur sera en conséquent retenu.

Mme [D] [R] est ainsi bien fondé en son principe à solliciter une indemnisation de son préjudice subi en raison du manquement de son bailleur à son obligation de délivrance.

Il sera relevé toutefois qu’en l’absence d’analyse et d’élément de preuve plus précis de l’étendue des conséquences de l’humidité excessive alléguée permettant de comprendre son ampleur, et faute de relevés techniques du taux d’humidité ou de constat des lieux par huissier avec clichés photographiques -en couleur et de bonne qualité-, il n’est pas rapporté la preuve que les manquements du bailleur caractérisaient un état préjudice de jouissance sur l’ensemble de la période totale sollicitée.

En ces conditions, l’indemnisation sera revue à de plus justes proportions.

S’agissant du préjudice de jouissance, seule la période du 29 octobre 2022 au 3 mars 2023 sera retenue. Sur cette période, la locataire qui n’a pu jouir de son logement n’a pas versé son loyer.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande au titre du préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice matériel, faute de facture de pressing ou tout autre élément de preuve sur la destruction de ses affaires, il ne sera fait droit qu’à hauteur de 540 euros s’agissant des frais d’hôtel, 867, 60 euros au titre des frais de stockage de ses affaires, soit un total de 1407, 60 euros.

S’agissant de son préjudice moral, il devra être retenu que Mme [D] [R], personne vulnérable s’est trouvé sans logement en plein hiver et sans que ses bailleurs ne proposent de solution de relogement dans un premier temps. Elle justifie que son état psychique s’en est trouvé affecté et que cela lui a nécessairement causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles au titre de la validation de congé

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il est constant que les demandes d’indemnisation de Mme [R] ne peuvent être accueillies que si elle est occupante légitime en vertu d’un contrat de bail valide dont dépend l’analyse sur la validation des congés.

Les demandes reconventionnelles des époux [F] seront donc déclarées recevables.

— sur la validité du congé pour motif et sérieux délivré le 29 décembre 2022

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, Mme [D] [R] conteste la validité du congé estimant que le bailleur ne est de mauvaise foi en invoquant des loyers impayés pour la période où elle ne pouvait pas jouir de son logement du fait d’importants travaux de sécurisation du plafond. Elle indique avoir toujours payé ses loyers et que les retards de paiement ne justifient pas le congé pas plus que sa prétendue « rupture de communication ».

Le congé en date du 29 décembre 2022 indique “que le bailleur entend donner congé pour le 30 mai 2023, ce congé étant justifié pour motifs légitimes et sérieux de non paiement des loyers pour octobre, novembre et décembre 2022, retards dans le paiement des loyers et rupture de communication depuis octobre 2022.

Il ressort des débats que les loyers des mois d’octobre, novembre et décembre n’ont pas été payés alors même qu’à compter de novembre 2022, Mme [D] [R] ne pouvait plus jouir de son logement. Cette suspension semblait alors résulter d’un commun accord des parties compte tenu des travaux importants en cours dans le logement à l’origine d’un grave trouble de jouissance du fait du manquement à son obligation de délivrance par le bailleur.

Si du fait de sa grande vulnérabilité, Mme [D] [R] n’a plus été en mesure de se confronter à ses bailleurs, il apparaît toutefois que la communication avec les époux [F] a perduré grâce à « des amis » qui ont fait le relais. Enfin, le retard de paiement de loyer dont la preuve n’est pas rapportée ne constitue pas un motif suffisant pour justifier la validation du congé.

Il en résulte que M et Mme [F] ne rapportent pas la preuve de la réalité du motif sérieux et légitime invoqué dans le congé. Leur demande de validation du congé délivré le 29 décembre 2022 sera donc rejetée ainsi que les demandes accessoires d’expulsion et de fixation et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de même qu’en paiement d’un arriéré locatif.

— sur la validation du congé pour vente délivré le 12 février 2023

En l’espèce, le bailleur a notifié à Mme [D] [R] un congé pour vente indiquant le prix de vente avec effet au 30 mai 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le congé pour vente a été délivré par Mme [F] seule en sa qualité d’indivisaire et que cet acte requiert l’accord unanime de tous les indivisaires , il sera toutefois relevé que la manifestation de la volonté d’un indivisaire à un congé pour vendre délivré au preneur produit effet si elle est autorisée ou approuvée ou ratifiée par les autres. Or, M [H] [F] qui n’a pas délivré congé est parti à l’instance confirmant ainsi son accord. Le congé n’est donc pas nul.

Il y a lieu, en conséquence, de valider le congé qui a été délivré et de constater que Mme [D] [R] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 30 mai 2023 à minuit et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a toutefois pas lieu de déroger au délai de deux mois prévu par le Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du mois de mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, la majoration sollicitée n’apparaissant pas justifiée et de condamner Mme [D] [R] à son paiement.

Sur les mesures accessoires

Chaque parties supportera la charge de ses dépens,en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [D] [R] de sa demande au préjudice de trouble de jouissance,

CONDAMNE solidairement M [H] [F] et Mme [T] [F] à verser à Mme [D] [R] la somme de 1407, 60 euros en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE solidairement M [H] [F] et Mme [T] [F] à verser à Mme [D] [R] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DECLARE recevables les demandes reconventionnelles au titre de la validation de congé,

DEBOUTE M [H] [F] et Mme [T] [F] de leur demande de validation de congé délivré le 29 décembre 2022,

VALIDE le congé délivré par Mme [T] [F] le 12 février 2024 à Mme [D] [R] portant sur appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2],

DIT Mme [D] [R] est depuis le 30 mai 2024 à minuit occupant sans droit ni titre des lieux,

AUTORISE à défaut de départ volontaire de Mme [D] [R] M [H] [F] et Mme [T] [F] à faire procéder à son’expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique,

RAPPELLE en ce qui concerne les biens mobiliers trouvés dans les lieux que leur sort sera régi par les dispositions prévues par des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE les époux [F] de la demande de suppression du délai de deux mois,

FIXE l’indemnité d’occupation que Mme [D] [R] devra payer à compter du mai 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, au montant du loyer courant, majoré des charges qui auraient été payées si le bail avait continué et condamne Mme [D] [R] à son paiement,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision,

DEBOUTE Mme [D] [N] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DEBOUTE M [H] [F] et Mme [T] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens,

Le Greffier, Le Juge,