Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 11 septembre 2025, n° 24/00345

TJ Marseille 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance était certaine, liquide et exigible, et que les comptes avaient été régulièrement approuvés par l'assemblée générale, justifiant ainsi la demande de paiement des charges.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement, mais a déduit certains frais non conformes aux exigences de l'article 10-1.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que la carence de Madame [B] a mis en difficulté la trésorerie de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles non compris dans les dépens, justifiant ainsi la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 11 sept. 2025, n° 24/00345
Numéro(s) :	24/00345
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Hélène PRIMAFrédéric RACHLIN
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble dénommé [ 3 ] sis [ Adresse 2 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [ Localité 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 11 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/00345 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4KHF

AFFAIRE : S.D.C. [3] (M^e RACHLIN)

C/ Mme [H] [B] (M^e PRIMA)

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [3] sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 4]

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [H] [B]

née le 18 novembre 1948 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Hélène PRIMA, avocate au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [H] [B] est propriétaire des lots 592, et 676, au sein de l’ensemble immobilier dénommé [3] dans le [Localité 1], consistant en un appartement et une cave.

Le compte charges de copropriété de cette dernière est débiteur.

Une sommation de payer lui a été délivrée le 19 juin 2023.

Par assignation en date du 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] a attrait Madame [H] [B] aux fins de :

Vu l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner Madame [B] à lui payer la somme de :

—  8942,13 euros suivant décompte de charges au 19 décembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1633,74 euros au titre des frais visés à l’article 10-,

—  169,94 euros au titre du commandement de payer

—  1500 euros au titre de la résistance abusive,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire

Condamner madame [B] aux entiers dépens de l’instance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/345.

Madame [B] a constitué avocat.

M^e PRIMA bien qu’enjointe de conclure le 24 octobre 2024, n’a jamais conclu.

La procédure a été clôturée le 27 février 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 avril 2025, et le délibéré a été fixé au 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui réclame le paiement d’une somme de 8942,13 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 19 décembre 2023.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un extrait de matrice avec relevé de propriété, les mises en demeure d’octobre 2021 et août 2023, le contrat du syndic, la sommation de payer en date du 19 juin 2023, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date du 27 janvier 2021, 16 juin 2022, 27 avril 2023 au cours desquelles les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 ont été approuvés, l’attestation de non-recours, et les budgets 2021, 2022, et 2023 ont été adoptés. La reddition annuelle des charges sur compte clos au 30 décembre 2020 et 30 décembre 2021 sont également produits, ainsi que les appels de provision sur travaux votés en assemblée générale, ainsi que ceux sur charges courantes pour la période litigieuse.

Il produit en outre le décompte de charges arrêté au 19 décembre 2023.

L’analyse des pièces produites met en évidence que la créance est certaine, liquide et exigible.

De sorte que Madame [B] sera condamnée au titre des charges de copropriété arrêtées selon décompte en date du 19 décembre 2023 à payer la somme de 8942,13 euros. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires réclame par ailleurs la somme de 1633,74 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, il n’est nul besoin de renouveler ou réitérer les diligences pour réclamer les charges. De plus certains frais n’entrent pas dans les frais nécessaires au titre des diligences destinées à recouvrer les arriérés de charges de copropriété. De sorte que les frais de suivi de procédure recouvrement en date du 10 juin 2020 alors qu’une première facturation en date du 13 mars 2020 a été faite, seront déduits; tout comme ceux du 10 juin 2021.

S’agissant des frais de constitution d’huissier et d’avocat, ces derniers relèvent des frais irrépétibles, ils seront également déduits de la somme réclamée. La sommation de payer sera comptabilisée dans les dépens, comme demandé par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, Madame [B] sera condamnée au paiement de la somme de 683,74 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande à ce titre.

Sur la demande pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

Madame [B] présente un compte charges débiteur depuis les appels de fonds du 1er janvier 2020. Si elle a procédé a des paiements, ces derniers restent insuffisants et peu nombreux, mettant ainsi en difficulté la copropriété.

Par sa carence fautive, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1.500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [H] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal :

Condamne Madame [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 4] la somme de 8.942,13 euros suivant décompte arrêté au 19 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 4 janvier 2024,

Condamne Madame [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 4] la somme de 683,74 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 4] au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 4] du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne Madame [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 4] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne Madame [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 4] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [H] [B] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer.

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Ordonne l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE