TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03632 – N° Portalis DB3S-W-B7J-245N

Minute : 26/67

S.A.S. FONCIERE CRONOS VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE IN’LI

ayant pour mandataire de gestion

SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [B] [M]

Madame [F] [A]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE CRONOS VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE IN’LI,

demeurant [Adresse 2]

ayant pour mandataire de gestion

SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [M],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [A],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2002, la société anonyme OMNIUM DE GESTION IMMOBILIER DE L’ILE-DE-FRANCE (OGIF) (devenue la société IN’LI) a donné à bail à Monsieur [B] [M] et à Madame [F] [A] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 315,50 euros et 126,24 euros de provisions sur charges.

Par avenant en date du 17 janvier 2013, la société anonyme OMNIUM DE GESTION IMMOBILIER DE L’ILE DE FRANCE (OGIF) (devenue la société IN’LI) a donné à bail à Monsieur [B] [M] et à Madame [F] [A] un emplacement de stationnement n°124 situé [Adresse 5].

Par acte en date du 15 janvier 2021, la société IN’LI a effectué un apport d’actifs à la SAS FONCIERE CRONOS.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS venant aux droits et obligations de la société IN’LI a signifié à Monsieur [B] [M] et à Madame [F] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 206,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 décembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

les condamner solidairement à lui payer une somme de 1 300 euros au titre d’arriéré de loyers et charges impayés, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la décision à intervenir,les condamner à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la résiliation judiciaire jusqu’à leur départ définitif au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du logement et de l’emplacement de stationnement et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais exclusifs (aussi bien de frais de garde-meubles que du transport des dits-meubles), aux risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,les condamner solidairement à lui payer une somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 20 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

La SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 357,04 euros arrêtée au 24 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A], cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux d’habitation et d’emplacement de stationnement conclus par contrats distincts intéressent néanmoins les mêmes parties. En outre, le stationnement est situé au sein de la même résidence, le bail de l’emplacement de stationnement stipule qu’il constitue une annexe du logement selon la règle « l’accessoire suit le principal » (article UN) et le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SAS FONCIERE CRONOS est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 12 mars 2002, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de six ans, renouvelable tacitement (article 5 des conditions générales).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 15 des conditions générales).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 26 décembre 2024, pour la somme en principal de 2 206,22 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 27 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si, en application des dispositions précitées, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Toutefois, l’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de leur situation financière et ne lui permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ces derniers pour acquitter leur dette, dans le délai légal précité. Il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement d’office.

De plus, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application des dispositions précitées et l’expulsion sera ordonnée.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 27 février 2025.

Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le demandeur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de séquestration des meubles.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] restent lui devoir une somme de 1 357,04 euros à la date du 24 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence des défendeurs à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé, lequel fait notamment apparaître une reprise des paiements depuis octobre 2025 ainsi qu’une stabilisation de la dette locative depuis l’assignation.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 3 des conditions générales), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme solidairement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS une somme de 1 357,04 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation et ce, à compter du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables l’action de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mars 2002 entre la SAS FONCIERE CRONOS venant aux droits et obligations de la société IN’LI d’une part, et Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement situés situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] occupants sans droit ni titre depuis le 27 février 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS une somme de 1 357,04 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [F] [A] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE