TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M. [J]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04821 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5I6Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de la SA SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [K] [J] muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [I] [G]

née le 23 Août 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 29 juillet 2004, la SA GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Madame [I] [G], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 371,36 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Madame [I] [G] par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, un commandement de payer la somme de 1.337,60 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 15 juillet 2024, la SA GRAND DELTA HABITAT a attrait Madame [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [I] [G] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.556,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 juillet 2024, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts de droit ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation et intérêts de droit, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024 et plaidée.

Lors des débats, la SA GRAND DELTA HABITAT, représentée par son chargé du contentieux et du recouvrement dûment muni d’un pouvoir, a indiqué avoir signé un plan d’apurement avec sa locataire. La société bailleresse ne s’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement conformément à cet accord, et à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais avec clause irritante en cas de non-respect des engagements.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [I] [G] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [I] [G] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la société GRAND DELTA HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juillet 2004 contient une clause résolutoire (article X), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2024 pour la somme en principal de 1.337,60 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 2 février 2024.

Or après l’arrêté des comptes, Madame [G] a versé une somme de 669,37 euros le 4 mars 2024 et celle de 819,37 euros le 2 avril 2024, soit un montant global de 1.488,74 euros avant le 23 avril 2024.

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il est évident qu’il est dans l’intérêt de Madame [G] que ses paiements soient d’abord imputés sur les sommes visées dans le commandement de payer afin d’éviter l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, les causes du commandement de payer ont bien été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti,

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La SA GRAND DELTA HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation du bail, et de celles subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les délais de paiement

Il ressort du décompte actualisé au 2 octobre 2024, que Madame [G] reste devoir un montant de 1.106,97 euros au titre de la dette locative.

Madame [G] ne comparaît pas et n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de sa dette locative. Elle sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 1.106,97 euros à la SA GRAND DELTA HABITAT, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La SA GRAND DELTA HABITAT verse une reconnaissance de dette contenant un plan d’apurement signé avec Madame [G] le 7 mars 2024, qui prévoit le règlement d’une dette locative d’un montant de 1.337,60 euros par 8 mensualités de 150 euros, outre une 9ème de 137,60 euros, versées entre mars 2024 et novembre 2024.

La bailleresse sollicite l’homologation de cet accord. Madame [G] a acquiescé au protocole d’accord. Elle n’a jamais cessé de régler ses loyers, la dette étant née de rejets de prélèvements bancaires sur certains mois.

La dette ayant diminué, l’échelonnement convenu entre les parties, qui respecte les dispositions légales et préserve leurs intérêts, sera réajusté suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La SA GRAND DELTA HABITAT ne formule aucune demande chiffrée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [G] qui succombe, supportera les entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande au titre des mesures conservatoires, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2004, entre la SA GRAND DELTA HABITAT et Madame [I] [G], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ne sont pas réunies, les causes du commandement de payer délivré le 23 février 2024 ayant été intégralement soldées avant le délai de deux mois imparti ;

DEBOUTONS en conséquence la société GRAND DELTA HABITAT de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [I] [G] à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 1.106,97 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024 ;

AUTORISONS Madame [I] [G] à s’acquitter de la dette par 7 échéances successives et mensuelles de 150 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [I] [G] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le président