TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à M. [B] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03146 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PYX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [P]

née le 25 Janvier 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [Y] [B]

né le 13 Mars 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 16 juillet 2024, Mme [K] [H] a consenti à M. [Y] [B] et Mme [V] [P] un bail d’habitation portant sur une maison située au [Adresse 1] dans le [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1.500 euros.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y] [B] et Mme [V] [P] le 12 mars 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.183,07 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, Mme [K] [H], représentée par sa mandataire, la société Immobilière Arthur, a fait assigner en référé M. [Y] [B] et Mme [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 6.183,07 euros due au titre de la dette locative au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation,constat de l’acquisition de la clause résolutoire,expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique, refus de tous délais de grâce,condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec indexation, jusqu’à libération complète des lieux,condamnation solidaire au paiement de la somme de 900 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier partiel n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 11 septembre 2025, Mme [K] [H], représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 12.225,11 euros au 2 septembre 2025.

Comparaissant en personne, M. [Y] [B] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la bailleresse s’en rapportant sur cette demande. Il fait valoir un virement de 3.000 euros postérieur au 2 septembre 2025, la reprise par Monsieur d’un emploi dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée pour un salaire de 2.400 euros suite à son licenciement intervenu au mois de décembre 2024, outre une diminution des charges de garde d’enfant suite à une entrée à l’école.

Madame [V] [P] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

Mme [K] [H] a été autorisée à justifier dans le temps du délibéré de l’effectivité du virement de 3.000 euros, son conseil indiquant ne pas en avoir eu connaissance.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 26 mai 2025 a été dénoncée le 27 mai 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Mme [K] [H] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 16 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2025, pour la somme en principal de 3.183,07 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataire s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2025.

M. [Y] [B] et Mme [V] [P] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [Y] [B] et Mme [V] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article VIII, incluant les indemnités d’occupation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Y] [B] et Mme [V] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 1.521,02 euros à ce jour, et de condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [V] [P] à son paiement.

L’effectivité du virement d’un montant de 3.000 euros, s’agissant d’un ordre de virement présenté par les défendeurs sur leur téléphone à l’audience, n’est pas confirmée par la bailleresse.

Il ressort des décomptes produits par Mme [K] [H] que M. [Y] [B] et Mme [V] [P] sont redevables, après déduction de la taxe d’ordures ménagères, non justifiée, d’une somme de 12.000,80 euros au 2 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

M. [Y] [B] et Mme [V] [P] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 12.000,80 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.183,07 euros et de de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Le virement de 3.000 euros allégué en défense mais non établi, sera le cas échéant pris en compte au stade de l’exécution de la présente décision.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la reprise du versement du loyer courant avant l’audience n’est pas justifiée. En tout état de cause, le décompte actualisé au 2 septembre 2025 indique l’absence de tout versement entre les 21 janvier et 2 septembre 2025. La bailleresse demande dans son assignation le rejet de toute demande de délai de paiement et s’en rapporte à l’audience.

S’agissant d’une bailleresse privée, en l’absence de toute pièce versée au débat par M. [Y] [B] et Mme [V] [P] de nature à vérifier leur capacité financière à apurer leur dette locative, la demande sera rejetée.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant le montant de la dette et d’agissant d’un bailleur privé.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [B] et Mme [V] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [K] [H], M. [Y] [B] et Mme [V] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 16 juillet 2024 entre Mme [K] [H] d’une part et M. [Y] [B] et Mme [V] [P] d’autre part, concernant une maison située au [Adresse 1] dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 24 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [B] et Mme [V] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [B] et Mme [V] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] et Mme [V] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de mille cinq cent vingt et un euros et deux centimes (1.521,02 euros) à ce jour, à compter du 24 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] et Mme [V] [P] à verser à Mme [K] [H], à titre provisionnel, la somme de douze mille euros et quatre-vingt centimes (12.000,80 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 2 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 3.183,07 euros et de de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [B] et Mme [V] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [B] et Mme [V] [P] à verser à Mme [K] [H] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,