Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 7 mai 2025, n° 24/04310

TJ Marseille 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire avait cessé de payer ses loyers, rendant la résiliation du bail justifiée.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'obligation du locataire de quitter les lieux n'était pas contestable après la résiliation du bail.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que le locataire devait une somme précise au titre des loyers et charges, rendant la demande de provision légitime.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Absence de préjudice distinct
La cour a estimé que le demandeur ne justifiait pas d'un préjudice distinct, rendant la demande de dommages et intérêts irrecevable.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le locataire et les cautions aux frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 7 mai 2025, n° 24/04310
Numéro(s) :	24/04310
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michel LABIAnne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	ASSOCIATION, ayant élu domicile chez son administrateur de biens la Société FONCIA, S.A. SOCIÉTÉ DE GESTION VIALA c/ La S.A.S.U. BENZ AUTOS PIECES, En sa qualité de Caution Solidaire

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 07 Mai 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Mars 2025

N° RG 24/04310 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PBQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ DE GESTION VIALA

dont le siège socail est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

ayant élu domicile chez son administrateur de biens la Société FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

La S.A.S.U. BENZ AUTOS PIECES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

Monsieur [H] [N] [D], né le 09 Février 1994 à [Localité 7] (ALGERIE),

En sa qualité de Caution Solidaire

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [L] [U] [T], né le 02 Janvier 1983 à [Localité 5] (MAROC)

En sa qualité de Caution Solidaire

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er mai 2023, la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA a donné à bail commercial à la SASU BENZ AUTO PIECES, un local commercial [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22 800 euros hors taxes et charges et une provision sur charges de 422 euros. Monsieur [L] [N] [D] et Monsieur [U] [T] se sont portés cautions solidaires.

Le bail commercial a pris effet au 1er mai 2023.

Monsieur [P] [V] s’est plaint de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU BENZ AUTO PIECES, pour une somme de 9410,38 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte. Ce commandement a été dénoncé aux cautions le 3 mai et le 06 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA a fait assigner la SASU BENZ AUTO PIECES, Monsieur [L] [N] [D] et Monsieur [U] [T] devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SASU BENZ AUTO PIECES, outre la condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 19 mars 2025, la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, et en conséquence, prononcer l’expulsion de la SASU BENZ AUTOS PIECES et de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 6] Publique, si besoin est, des locaux qu’elle occupe savoir un local commercial situé au [Adresse 4], conformément aux dispositions des articles

Condamner solidairement la SASU BENZ AUTOS PIECES ET Monsieur [D] [H] [N] ET Monsieur [T] [L] [U] (en leur qualité de cautions solidaires), à payer à la SA SOCIETE DE GESTION VIALA une somme provisionnelle de 22 769,99 € au titre de l’arriéré dû pour les loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 18 mars 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail, et des articles 1103, 1104 et 1231-6 du Code Civil.

Condamner solidairement la SASU BENZ AUTOS PIECES ET Monsieur [D] [H] [N] ET Monsieur [T] [L] [U] (en leur qualité de cautions solidaires) à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du dernier loyer et des charges, celle-ci pouvant être révisée et majorée conformément au bail, due jusqu’à la libération effective des lieux.

Condamner solidairement la SASU BENZ AUTOS PIECES ET Monsieur [D] [H] [N] ET Monsieur [T] [L] [U] (en leur qualité de cautions solidaires) à payer à titre provisionnel à la SA SOCIETE DE GESTION VIALA une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive.

Condamner solidairement la SASU BENZ AUTOS PIECES ET Monsieur [D] [H] [N] ET Monsieur [T] [L] [U] (en leur qualité de cautions solidaires) à payer à la SA SOCIETE DE GESTION VIALA une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Condamner solidairement la SASU BENZ AUTOS PIECES ET Monsieur [D] [H] [N] ET Monsieur [T] [L] [U] (en leur qualité de cautions solidaires) aux entiers dépens qui comprendront les actes régularisés à ce jour en application de l’article 696 du CODE DE PROCEDURE CIVILE, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

La SASU BENZ AUTOS PIECES ET Monsieur [D] [H] [N] ET Monsieur [T] [L] [U], par l’intermédiaire de leur conseil, sollicitent dans les termes de leurs conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens de :

CONSTATER les difficultés financières de la société BENZ AUTOS PIECESACCORDER à la SASU BENZ AUTOS PIECES un délai de 24 mois pour régler la dette locative,SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,REJETER les demandes, fins et conclusions de la SA SOCIETE DE GESTION VIALA,STATUER ce que de droit sur les dépens de la présente procédure et dire n’y avoir lieu application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 18 mars 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 mars 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 avril 2024. L’obligation de la SASU BENZ AUTOS PIECES de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 22 avril 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 794,80 euros, outre les taxes et charges, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité mensuelle d’occupation sera accordée à hauteur du montant du loyer courant, charges et taxes en sus.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 18 mars 2025 que la SASU BENZ AUTOS PIECES a cessé de payer ses loyers de manière régulière, et reste lui devoir une somme de 22 769,99 €, arrêtée au 18 mars 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 22 769,99 € au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 18 mars 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SASU BENZ AUTOS PIECES demande des délais de paiements et propose de régler la dette en 24 versements mensuels.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette, du chiffre d’affaires de 2024 il convient d’accorder à la SASU BENZ AUTOS PIECES des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements de 948,74 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le demandeur ne justifie d’aucun préjudice distinct, la demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SASU BENZ AUTO PIECES, Monsieur [L] [N] [D] et Monsieur [U] [T] seront condamnés solidairement, à payer à la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU BENZ AUTO PIECES, Monsieur [L] [N] [D] et Monsieur [U] [T] qui succombent supporteront les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 22 mars 2024 mais non l’assignation qui n’est pas un dépens d’instance.

La demande d’exécution forcée, prématurée au stade des référés, sera rejetée ainsi que la demande d’exécution au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 1er mai 2023 entre la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA et la SASU BENZ AUTO PIECES, à la date du 22 avril 2024;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SASU BENZ AUTO PIECES à payer à la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA la somme provisionnelle de 22 769,99 € correspondant aux loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 18 mars 2025, avec intérêt au taux avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation du 26 novembre 2024 ;

ACCORDONS à la SASU BENZ AUTO PIECES des délais de paiements de 24 mois ;

DISONS que la SASU BENZ AUTO PIECES pourra se libérer de la dette en 23 versements mensuels, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, soit 23 versements mensuels de 948,74 euros et un 24ème versement correspondant au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer impayé à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l’expulsion de la SASU BENZ AUTO PIECES et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

FIXONS à la somme de 2 794,80 euros hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle que la SASU BENZ AUTO PIECES devra payer à la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA en cas de résiliation du bail pour défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer à sa date exigibilité, concernant les locaux situés [Adresse 4] ;

REJETONS toutes les autres demandes présentées par la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA ;

CONDAMNONS solidairement SASU BENZ AUTO PIECES, Monsieur [L] [N] [D] et Monsieur [U] [T] à payer à la SASU SOCIETE DE GESTION VIALA, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS solidairement SASU BENZ AUTO PIECES, Monsieur [L] [N] [D] et Monsieur [U] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 22 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT