04 Février 2025

AFFAIRE :

S.C.I. ZLCB IMMO

C/

S.A.R.L. [E] EXPERTISE FINANCIERE

N° RG 24/02974 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HYQ4

Assignation :13 Décembre 2024

Ordonnance de Clôture : 17 Décembre 2024

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. ZLCB IMMO

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Maître Patrick GRISILLON, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître André RAIFFAUD, avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [E] EXPERTISE FINANCIERE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant: Maître Bruno DENIS, avocat plaidant au barreau de SAINT-NAZAIRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 07 Janvier 2025, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président et Céline MASSE, Vice-Présidente, siégeant en qualité de rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ces deux magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré du tribunal composé des trois magistrats suivants :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Luis GAMEIRO, Vice-Président

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

Céline VASNIER, magistrat exerçant à titre temporaire en stage probatoire a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 04 Février 2025.

JUGEMENT du 04 Février 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

rédigé par Céline VASNIER, magistrat exerçant à titre temporaire stagiaire, sous le contrôle de Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 16 novembre 2021, M. [D] [Z] et Mme [J] [O], exerçant tous deux la profession d’avocat inscrit au barreau de Saint-Nazaire, ont constitué la SCI ZLCB Immo.

La SCI ZLCB Immo est propriétaire de locaux situés [Adresse 1] à Saint-Nazaire.

Par acte sous seing privé du 14 juin 2023, la SCI ZLCB Immo a consenti un bail commercial à la SARL [E] Expertise Financière portant sur les droits et biens suivants :

dans un immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 7] [Adresse 6], à l’étage 5 de cet immeuble, un espace de bureaux composé d’un espace fermé de 15 m2, deux WC partagés, une salle de réunion partagée ;au sous-sol de l’immeuble, une place de parking à compter du 13 juin 2024 ;les parties communes générales.

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir à compter du 14 juin 2024, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros HT pour la période du 14 juin 2023 au 14 juin 2024, et un loyer annuel de 7 200 euros HT à compter du 15 juin 2024.

Arguant de l’absence de délivrance conforme des locaux commerciaux par le bailleur, la société [E] Expertise Financière a saisi, le 19 février 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin d’être autorisée à procéder au séquestre des loyers.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a autorisé le preneur à procéder au versement des loyers dus au bailleur entre les mains du commissaire de justice de son choix.

Le 16 juillet 2024, la SCI ZLCB Immo a informé la société [E] Expertise Financière de son projet de vendre l’intégralité des locaux dont elle est propriétaire et l’a informée de la possibilité d’exercer son droit de préférence dans les conditions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Le 7 septembre 2024, la SCI ZLCB Immo a signé une promesse unilatérale de vente avec l’association de tutelles dans l’intérêt des majeurs protégés de Loire Atlantique (ATIMP 44).

L’acte comportait une condition suspensive selon laquelle le promettant, la SCI ZLCB Immo, s’engageait irrévocablement à la résiliation ferme et définitive des baux commerciaux en cours sur le bien, dont la réalisation était fixée au plus tard le 15 janvier 2025.

L’acte comportait également une condition suspensive selon laquelle la vente était soumise à l’accord de la DDETS, financeur public, dont la réalisation était fixée au plus tard le 20 décembre 2024 ; toutefois, la SCI ZLCB Immo a été informée de la défaillance de la condition suspensive le 11 décembre 2024.

Le 13 septembre 2024, la SCI ZLCB Immo a fait signifier à la société [E] Expertise Financière un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail commercial du 14 juin 2023.

Contestant le bien fondé de ce commandement, la société [E] Expertise Financière a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1342-8 et 1720 du code civil :

juger que le commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 par la SCI ZLCB Immo à la société [E] Expertise Financière ne saurait produire aucun effet ;

condamner la SCI ZLCB Immo sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement à intervenir à réaliser les travaux de mise en conformité du local commercial afin de respecter l’obligation de délivrance incombant au bailleur ;

condamner la SCI ZLCB Immo à verser à la société [E] Expertise Financière la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI ZLCB Immo a constitué avocat le 12 décembre 2024.

Lors de l’audience d’orientation du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 9 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 mars 2025, le défendeur étant invité à conclure au plus tard le 10 mars 2025.

Suivant ordonnance du 20 novembre 2024, rendue sur requête de la SCI ZLCB Immo, cette dernière a été autorisée à assigner à jour fixe la société [E] Expertise Financière, pour l’audience du 7 janvier 2025 à 9 heures devant le tribunal judiciaire d’Angers.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la SCI ZLCB Immo a fait assigner à jour fixe devant le présent tribunal la société [E] Expertise Financière aux fins de voir, sur le fondement des articles 841 et suivants du code de procédure civile et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce :

constater les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 septembre 2024, en disant que celle-ci lui est acquise depuis le 14 octobre 2024 ;condamner la société [E] Expertise Financière à lui payer la somme de 6 840 euros arrêtée au 21 octobre 2024 ;fixer à compter du 14 octobre 2024 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant ;condamner la société [E] Expertise Financière à lui régler une indemnité d’occupation, jusqu’à son départ définitif des lieux loués, toutes réserves étant d’ores et déjà faites sur l’état dans lequel les locaux seront restitués ;ordonner l’expulsion de la société [E] Expertise Financière et tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 8] à compter du jugement à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;subsidiairement, condamner la société [E] Expertise Financière à lui payer la somme de 1 410 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu vendre son immeuble sous promesse unilatérale de vente ;condamner la société [E] Expertise Financière à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement soit 174,22 euros ;ordonner l’exécution provisoire, qui est de droit.

La société [E] Expertise Financière a constitué avocat le 27 décembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la SCI ZLCB Immo conclut au débouté de la société [E] Expertise Financière en toutes ses demandes et sollicite de voir :

constater les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 septembre 2024, en disant que celle-ci lui est acquise depuis le 14 octobre 2024 ;condamner la société [E] Expertise Financière à lui payer à la SCI ZLCB Immo la somme de 6 840 euros arrêtée au 21 octobre 2024 ;fixer à compter du 14 octobre 2024 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant ;condamner la société [E] Expertise Financière à lui régler à la SCI ZLCB Immo une indemnité d’occupation, jusqu’à son départ définitif des lieux loués, toutes réserves étant d’ores et déjà faites sur l’état dans lequel les locaux seront restitués ;ordonner l’expulsion de la société [E] Expertise Financière et tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 8] à compter du jugement à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;subsidiairement, condamner la société [E] Expertise Financière à lui payer la somme de 1 410 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu vendre son immeuble sous promesse unilatérale de vente ;condamner la société [E] Expertise Financière à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement soit 174,22 euros ;ordonner l’exécution provisoire, qui est de droit.

Au soutien de ses demandes, la SCI ZLCB Immo fait valoir, à titre liminaire, que le tribunal judiciaire d’Angers est compétent en application de l’article 47 du code de procédure civile, dès lors que M. [D] [Z], gérant de la SCI ZLCB Immo est avocat inscrit au barreau de Saint-Nazaire et que le tribunal judiciaire d’Angers est une juridiction située dans un ressort limitrophe de celle où il exerce.

Elle demande le rejet de l’exception de litispendance et de connexité soulevée par la défenderesse.

Sur le fond, la SCI ZLCB Immo soutient que la société [E] Expertise Financière a pris possession des locaux suivant un bail verbal à compter du mois de février 2023 et qu’elle s’est montrée défaillante dans le paiement des loyers, de sorte que la dette de loyers s’élève à la somme de 6 840 euros au 21 octobre 2024.

Elle indique que la locataire n’a pas réglé l’intégralité des loyers dans le mois suivant le commandement du 13 septembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise et ajoute que la locataire a quitté les lieux au mois de mai 2024, mais qu’elle ne peut pas reprendre possession des lieux tant que le bail commercial n’est pas résilié.

Elle explique que la société [E] Expertise Financière a refusé de procéder à une résiliation amiable du bail commercial dans le seul et unique objectif de tenter de rendre caduque la promesse unilatérale de vente qu’elle a signée le 7 septembre 2024, et qu’elle a ainsi commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Elle invoque un préjudice et sollicite l’octroi de dommages et intérêts destinés à compenser la perte de chance de vendre son bien Immobilier.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société [E] Expertise Financière demande au tribunal, au visa des articles 47, 100 et 101 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Saint Nazaire ;

Subsidiairement,

se dessaisir au profit du tribunal judiciaire de Saint Nazaire ;

Très subsidiairement,

juger que le commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 par la SCI ZLCB Immo ne saurait produire aucun effet ;débouter la SCI ZLCB Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions ;condamner la SCI ZLCB Immo à lui verser la somme de 5 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société [E] Expertise Financière soulève, avant toute défense au fond, l’incompétence de la juridiction angevine saisie au motif que la société ZLCB Immo n’est pas auxiliaire de justice, mais s’en rapporte à l’analyse du tribunal sur l’application de l’article 47 du code de procédure civile.

Elle soulève, à titre subsidiaire, au visa des articles 100 et 101 du code de procédure civile une exception de litispendance et de connexité entre la présente instance et celle engagée devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sollicitant par conséquent le renvoi de l’affaire devant cette juridiction.

Elle fait valoir que la juridiction nazairienne et la juridiction angevine sont saisies du même litige et qu’elle est bien fondée à demander au tribunal judiciaire d’Angers de se dessaisir au profit du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, à défaut de surseoir à statuer.

Subsidiairement, la défenderesse souligne que les deux instances présentent un lien de connexité qui doit conduire la juridiction angevine à se dessaisir du dossier au profit de la juridiction nazairienne préalablement saisie.

Sur le fond, elle soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré le 13 septembre 2024 ne peut produire aucun effet dans la mesure où elle a procédé au paiement des loyers entre les mains du bailleur pour la période du 14 juin 2023 au 30 avril 2024, puis entre les mains du séquestre pour la période du 1er mai 2024 au 31 décembre 2024.

Elle conteste ainsi être débitrice de la somme de 6 840 euros dont le paiement lui est réclamé par le bailleur, tout comme elle conteste avoir quitté les lieux au mois de mai 2024.

Elle sollicite par ailleurs le rejet de la demande subsidiaire formée par le bailleur au titre de la perte de chance de vendre son bien Immobilier.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS

Sur la compétence

Aux termes de l’article 47 du code de procédure civile, lorsqu’un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe.

L’article 47 du code de procédure civile est applicable non seulement lorsque le magistrat ou l’auxiliaire de justice est partie au litige personnellement, mais également lorsqu’il comparaît en tant que représentant légal d’une personne elle-même partie à l’instance, le représentant légal étant alors partie au sens de ce texte.

L’article 5 modifié de la loi du 31 décembre 1971 dispose que les avocats peuvent postuler devant l’ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d’appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d’appel.

La notion de juridiction limitrophe au sens de l’article 47 du code de procédure civile doit désormais s’apprécier au niveau de la cour d’appel dont dépend le barreau au sein duquel l’avocat est inscrit et non au niveau du tribunal judiciaire.

Au visa de l’article 47 précité, la société ZLCB Immo a saisi le tribunal judiciaire d’Angers du présent litige, au motif que M. [D] [Z] et Mme [J] [O], qui sont co-gérants de la SCI ZLCB Immo, exercent la profession d’avocat inscrit au barreau de Saint-Nazaire, lequel dépend de la cour d’appel de Rennes, et ce afin d’éviter que le procès ne soit soumis à un tribunal dans lequel l’une des parties exerce des fonctions d’auxiliaire de justice.

En l’occurrence, il doit être considéré que M. [D] [Z] et Mme [J] [O] sont parties au litige qui oppose la SCI ZLCB Immo à la société [E] Expertise Financière au sens de l’article 47 du code de procédure civile en leur qualité de représentant légal de la SCI ZLCB Immo.

Dès lors, c’est à bon droit que la SCI ZLCB Immo a saisi de son action le tribunal judiciaire d’Angers, juridiction limitrophe de la cour d’appel de Rennes.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de rejeter l’exception d’incompétence territoriale et de déclarer le tribunal judiciaire d’Angers compétent pour connaître de la présente instance.

Sur le lien entre les deux instances

L’article 100 du code de procédure civile dispose que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

L’exception de litispendance implique, pour qu’il y soit fait droit, que soit constatée dans les deux instances pendantes, une identité de parties, d’objet et de cause.

En l’espèce, la société [E] Expertise Financière fait état d’une instance en cours devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, juridiction qu’elle a saisie le 2 octobre 2024, soit préalablement à l’introduction de la présente instance.

Il résulte de l’assignation du 2 octobre 2024 versée aux débats par la défenderesse (pièce n° 36) que le litige porté devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire oppose la société [E] Expertise Financière à la SCI ZLCB Immo et porte sur les effets du commandement de payer les loyers en date du 13 septembre 2024, ainsi que sur une demande de condamnation sous astreinte au titre de la réalisation de travaux de mise en conformité du local commercial en application de l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur.

La présente instance oppose les mêmes parties, à savoir la SCI ZLCB Immo à la société [E] Expertise Financière.

Elle porte, à titre principal, sur les effets du commandement de payer les loyers en date du 13 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers, les conséquences qui sont attachées à une résiliation du bail et le paiement des loyers ; et à titre subsidiaire, sur l’engagement de la responsabilité de la société [E] Expertise Financière.

Ainsi, les conditions de la litispendance ne sont pas réunies, faute d’une identité d’objet entre les deux litiges pendants devant la présente juridiction et le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats qu’il existe un lien étroit entre les deux instances.

En effet, la SCI ZLCB Immo demande au tribunal de constater les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 septembre 2024 et de dire que cette clause est acquise à la date du 14 octobre 2024.

Or, les effets à attacher au commandement de payer du 13 septembre 2024 constituent l’objet du litige porté devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, la société [E] Expertise Financière demandant à ladite juridiction « de juger que le commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 par la SCI ZLCB Immo à la société [E] Expertise Financière ne saurait produire aucun effet ».

Il est ainsi impossible, au risque d’une contrariété de décisions, de statuer sur le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers, avant que le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire n’ait statué sur les effets du commandement de payer du 13 septembre 2024, l’appréciation de cette question étant de nature à influer sur la solution du litige relative à la résiliation du bail commercial.

La procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a ainsi une incidence directe sur la solution du présent litige.

En application des articles 378 et 379 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge.

Il apparaît donc, dans l’intérêt des parties et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire se prononçant sur les effets du commandement de payer du 13 septembre 2024.

Dans l’attente, les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel selon les modalités des articles 83 et suivants et 380 du code de procédure civile et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception d’incompétence territoriale et dit que le tribunal judiciaire d’Angers est compétent pour connaître de la présente instance en application des dispositions de l’article 47 alinéa 1er du code de procédure civile ;

SURSOIT à statuer sur la solution à donner au présent litige opposant la SCI ZLCB Immo à la société [E] Expertise Financière dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire à intervenir dans le litige opposant la société [E] Expertise Financière à la SCI ZLCB Immo enrôlé sous le n° RG 24/02246 ;

RÉSERVE les dépens.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT