RÉFÉRÉ

Min N° 26/00122

N° RG 26/00029 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEH4E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Mars 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux, par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 10 Février 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Madame [N] [B] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [I] [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne,

Madame [C] [Q] épouse [I] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 mars 2023, à effet au 07 avril 2023, la S.A. HLM PIERRES ET [Localité 1] a donné à bail à M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] un logement situé au [Adresse 5] – bâtiment 02 – escalier 01 – étage 01 – logement n° 4355 à [Localité 4] (77 124), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 527,55 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, la S.A. [Adresse 6] a fait signifier à M. [K] [I] [F] et Mme [C] [I] [F] un commandement de payer la somme principale de 6 796,17 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 octobre 2025, la S.A. [Adresse 6] a fait assigner M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] à lui payer la somme de 7 993,07 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 6 796,17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus  ; condamner solidairement M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner solidairement M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et le coût de l’assignation ;condamner solidairement M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 5 novembre 2025.

A l’audience du 10 février 2026, la S.A. [Adresse 6], représentée par Mme [N] [B], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 7 311,39 euros, arrêtée au 6 février 2026, loyer du mois de janvier inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée à la demande de délai de paiement des défendeurs, ni à la mensualité de remboursement proposée, le versement du loyer courant étant repris et M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] respectant un plan conventionnel d’apurement depuis plusieurs mois.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] ont comparu en personne et n’ont pas contesté le montant de la dette. Ils ont sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Ils indiquent pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 200 euros au titre de la dette.

S’agissant de leur situation financière, ils ont indiqué tous les deux travailler et percevoir les sommes respectives de 1 600 et 2 300 euros par mois à ce titre. Ils bénéficient par ailleurs de 497 euros de prestations versées par la Caisse d’allocations familiales. Ils ont quatre enfants à charge dont un nouveau-né.

1/6

Ils dépensent 193 euros de frais de garde pour deux de leurs enfants. Ils ont ajouté qu’ils attendaient un rappel important de l’aide personnalisée au logement et qu’ils ont pour projet d’obtenir un prêt du FSL. Ils ont affirmé avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de novembre, outre le versement d’une somme au titre de la dette.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] ont expliqué la dette par les difficultés de santé de Mme [C] [Q] épouse [I] [F] pendant sa grossesse, ayant imposé au couple de vivre plusieurs mois sur les seuls ressources M. [K] [I] [F]. Le couple est volontaire pour régulariser la dette dans les meilleurs délais. Les époux ont un crédit voiture à jour dont la mensualité est de 600 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Au regard des articles 2 et 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat et le bail verbal n’est pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’a exigé d’y substituer un bail écrit. En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de ladite loi, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Il appartient seulement à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Enfin, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se

présume pas.

En l’espèce, la S.A. HLM PIERRES ET [Localité 1] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail du 27 mars 2023 portant sur un local à usage d’habitation situé à [Localité 4] ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 21 novembre 2024 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.

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Si l’instrumentum versé aux débats ne mentionne pas le nom de M. [K] [I] [F] comme locataire, et uniquement celui de Mme [C] [I] [F], il ressort en réalité de ce contrat que les deux membres du couple ont apposé leur signature et leur paraphe sur l’ensemble des pages.

M. [K] [I] [F] a reconnu en outre à l’audience être tenu par les termes du contrat de bail.

De même, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le loyer d’un garage (« GAR ») est périodiquement imputé aux locataires. Un tel contrat de louage n’a pas besoin d’être écrit et son existence peut être démontrée par l’attitude des locataires. Au cas présent, les paiements réguliers du loyer du parking, de même que l’absence de contestation de la dette à l’audience, établissent la réalité des obligations des défendeurs à l’égard de la société PIERRES ET [Localité 1].

Selon ce dernier décompte, M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] restent devoir à la S.A. [Adresse 6] la somme de 6 730,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 février 2026, échéance du mois de janvier incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés aux locataires (196,97 euros, 191,95 et 191,95 euros de « frais »).

M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’ils reconnaissent t à l’audience.

Par ailleurs, il résulte de l’article 2.2 du contrat de bail, que les locataires sont tenus solidairement au paiement du loyer et des charges.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] à payer à la S.A. HLM PIERRES ET [Localité 1], à titre provisionnel, la somme de 6 730,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 février 2026 échéance du mois de janvier incluse.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 21 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 6 796,17 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 8) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

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Or, la S.A. HLM PIERRES ET [Localité 1] justifie avoir régulièrement signifié le 21 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 6 796,17 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent à l’audience pour que M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] bénéficient de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et demandent à ce que le plan conventionnel en cours soit entériné.

Il y a donc lieu d’autoriser les défendeurs à rembourser la dette de façon échelonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il ressort du décompte que le versement du loyer courant est repris depuis plusieurs mois. Les défendeurs sont tous les deux titulaires d’un emploi. Les conditions légales étant réunies, il convient suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

4/6

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A. [Adresse 6] formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la S.A. HLM PIERRES ET [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 mars 2023 entre la S.A. [Adresse 6] d’une part, et M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] [Localité 5] (77 124), sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] à payer, à titre provisionnel, à la S.A. HLM PIERRES ET [Localité 1] la somme de 6 730,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 février 2026 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 6 796,17 euros et de la présente décision sur le surplus ;

ACCORDONS un délai à M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [K] et Mme [C] [I] [F] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 36 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

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En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] et Mme [C] [I] [F] à payer à la S.A. [Adresse 6] une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [I] [F] et Mme [C] [Q] épouse [I] [F] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTONS la S.A. HLM PIERRES ET [Localité 1] de sa demande à ce titre ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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