Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 9 mai 2025, n° 25/00800

TJ Marseille 9 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCI LAIFA n'avait pas payé les charges exigibles et a donc ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Provisions non échues devenues exigibles
Le tribunal a jugé que les provisions non échues étaient exigibles en raison de la mise en demeure restée sans effet.
Rejeté
Préjudice distinct causé par la défaillance du copropriétaire
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il y avait lieu de faire droit à la demande de remboursement des frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 9 mai 2025, n° 25/00800
Numéro(s) :	25/00800
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie REYMOND
Cabinet(s) :	SELARL DUPIELET-REYMOND
Parties :	S.C.I. LAIFA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 09 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2025

N° RG 25/00800 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BXK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LES ALIZES sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le CABINET LAGIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LAIFA, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LAIFA est copropriétaire des lots 92 et 112 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « les Alizées » situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LAGIER SARL a fait citer la SCI LAIFA en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 4 mai 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner la SCI LAIFA au paiement :

De la somme de 7412,51 euros au titre des charges impayées échues au 31 mars 2025 et au titre des charges non échues au 30 septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ; De la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens en ce compris le cout du commandement de payer.

La SCI LAIFA, bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI LAIFA de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 25 mai 2022 , 27 avril 2023 et 18 décembre 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour l’exercice du 1er septembre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI LAIFA pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 30 mai 2024,le relevé de compte arrêté au 23 janvier 2025 pour une somme de 3180,57€ au titre des charges échues ; le détail des provisions encore non échues, pour un total de 2778,84 €, le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies au débat, la SCI LAIFA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3180,57 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 23 janvier 2024.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 18 décembre 2024 a voté le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Il convient donc de condamner la SCI LAIFA au paiement de la somme de 2778,84 € correspondant aux provisions trimestrielles du la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2026.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI LAIFA, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI LAIFA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « les Alizées » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LAGIER SARL les sommes suivantes :

—  3180,57 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 mars 2023 ou l’assignation,

—  2778,84 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2026,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « les Alizées » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LAGIER SARL ;

CONDAMNE la SCI LAIFA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LAGIER SARL la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LAIFA aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT