Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/01086 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2PQ

Minute n°

copie le 10 février 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 février

2026 à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M^e Victor CASENAVE

pièces retournées

le 10 février 2026

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Victor CASENAVE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

10 FEVRIER 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°552 046 484

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [N]

née le 12 Février 1976 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par M^e Victor CASENAVE, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[J] [Z], Attaché de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 janvier 2026

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Sur les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 22 août 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525,35 euros et d’une provision pour charges de 139,62 euros.

Suivant contrat du 03 octobre 2019, Mme [R] [N] a pris à bail un garage n°17 situé au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer de 22,06€ charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 727,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail précité.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [N] le 07 novembre 2024.

Par assignation du 17 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 900 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 496,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 07 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Sur les prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La bailleresse considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [R] [N], absente à l’audience mais représentée par son conseil, affirme être en mesure de reprendre le paiement régulier et intégral du loyer courant, à condition de bénéficier à nouveau des aides personnelles au logement. À la lumière de sa nouvelle situation, consécutive à un changement d’emploi, et de la possibilité de bénéficier à nouveau de telles aides, la défenderesse soutient qu’elle pourra faire face à sa dette locative. A ce titre, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement de 24 mois afin de régler l’arriéré locatif.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Aucune procédure en ce sens n’a été ouverte, au jour de l’audience.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 janvier 2026.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 07 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme principale de 1 727,66 euros, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié à la locataire le 07 novembre 2024 suivant exploit de commissaire de Justice, déposé à l’étude. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 727,66 euros n’a pas été réglée par Mme [R] [N] dans le délai de deux mois suivant la signification dudit commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 08 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes en condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 07 janvier 2025, Mme [R] [N] lui devait la somme de 1 496,64 euros, soustraction faite des frais de procédure. La bailleresse n’a pas sollicité l’actualisation des sommes à l’audience. La liquidation des sommes due s’effectuera dans le cadre de l’exécution de la présente décision.

Mme [R] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ailleurs, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, aucun accord des parties sur ce point n’a été trouvé. Aussi, au regard de l’absence de reprise durable du paiement intégral du loyer courant et des revenus du foyer de Mme [R] [N], la locataire n’apparaît pas en mesure d’assumer raisonnablement le versement de mensualités en plus du loyer courant afin de régler sa dette. En effet, l’éventualité d’un octroi d’aides personnelles au logement au bénéfice de la locataire ne peut être pris en compte à la date du jugement de sorte que les ressources actuelles de la défenderesse ne suffisent pas au regard du montant de l’arriéré locatif. Mme [R] [N] justifie avoir perçu 1 198€ de revenus en décembre 2025 outre une prime d’activité de 415€. Elle ne justifie pas de ses revenus sur une année entière. Les allocations logement s’élèveraient à 357€. S’agissant de ses charges, le loyer s’élève à la somme de 803€ par mois. La dette locative, non contestée, s’élève au 03 janvier 2026, à la somme de 4 966,30€.

Surtout, il sera retenu que Mme [R] [N] n’a jamais payé un loyer entier depuis l’assignation et que dans ces conditions, la condition de la reprise du paiement des loyers courants n’est pas remplie, peu importe que les droits à allocation logement aient été suspendus ou non, la loi ne distinguant pas sur ce point.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [N] ni de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 803,62 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 août 2019 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [R] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 08 janvier 2025 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 03 octobre 2019 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [R] [N], d’autre part, concernant le garage lot n°17 situé au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 08 janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [R] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [R] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 803,62€ (huit cent trois euros et soixante-deux centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 08 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [R] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 496,64 euros (mille quatre cent quatre-vingt-seize euros et soixante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 07 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [R] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024 et celui de l’assignation du 17 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [R] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge