TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

Président : Madame ATIA, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 07 Octobre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 Décembre 2025

à M^e Caroline GUEDON,M^e Frédéric PASCAL ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01398 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UKW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [G]

née le 19 Février 2000 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 1er août 1993, la société [Localité 5] Habitat a donné à bail à Mme [S] [T] un appartement situé au [Adresse 3], dans le premier arrondissement de [Localité 5] pour un loyer de 885,16 francs.

Mme [S] [T] est décédée le 8 septembre 2019.

Par acte d’huissier de justice du 13 août 2020, la société anonyme (SA) [Localité 5] Habitat a engagé une action aux fins d’expulsion à l’encontre de Mme [I] [G].

Selon ordonnance rendue le 19 octobre 2021, la juge des contentieux de la protection statuant en référé a débouté la SA [Localité 5] Habitat de ses demandes, retenant que Mme [I] [G] bénéficiait d’un transfert de bail dans ses motifs.

Le 16 juin 2022, la SA [Localité 5] Habitat a fait signifier à Mme [I] [G] un commandement de payer la somme en principal de 8.455,75 euros et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant les clauses résolutoires du contrat de bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 juillet 2022, retourné avec la mention « pli avisé non réclamé », la SA [Localité 5] Habitat a informé Mme [I] [G] qu’elle tirait les conséquences de la décision rendue le 19 octobre 2021, s’agissant du transfert de bail, et d’un rendez-vous fixé le 19 juillet 2022 afin de faire le point sur sa situation administrative.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 août 2022, retourné avec la mention « pli avisé non réclamé », la bailleresse a avisé Mme [I] [G] qu’elle tirait les conséquences de son absence au rendez-vous du 19 juillet 2022, la mettant en demeure de la contacter avant le 16 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2022, la société anonyme (SA) d’économie mixte à conseil d’administration [Localité 5] Habitat a fait assigner Mme [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé notamment aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon ordonnance rendue le 11 mai 2023, la juge des contentieux de la protection statuant en référé a retenu une contestation sérieuse et l’absence d’urgence, Mme [I] [G] opposant le squat des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la SA [Localité 5] Habitat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 1103 du Code civil aux fins de :

— prononcé de la résiliation du bail et expulsion de Mme [I] [G] sans délai et manu militari, ainsi que de tous occupants de son chef,

— condamnation de Mme [I] [G] au paiement de la somme de 9.963,90 euros, comptes arrêtés au 19 octobre 2023 au titre des loyers et des charges, ainsi que d’une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la reprise effective des lieux,

— condamnation de Mme [I] [G] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 juin 2024.

A l’audience du 7 octobre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, la SA [Localité 5] Habitat, au visa de l’article 1103 du Code civil :

— conclut au débouté des demandes de Mme [I] [G],

— réitère ses demandes initiales, actualisant le montant de sa créance à la somme de 16.189,72 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient que suite au décès de Mme [S] [T] et à la décision rendue le 19 octobre 2021 par ce tribunal, Mme [I] [G] bénéficie d’un transfert de bail.

Sur le moyen invoqué en défense, relatif au squat des lieux depuis l’année 2019, elle oppose l’absence de dépôt de main courante par Mme [I] [G] avant le mois de mars 2022. Elle ajoute que deux personnes rencontrées dans le logement à des dates différentes et séparément déclarent être sous-locataires de Mme [I] [G]. Elle relève que si Mme [I] [G] avance un hébergement par sa mère, l’attestation de la Caisse d’allocations familiales produite par Mme [I] [G] indique une domiciliation dans les lieux litigieux.

Aux termes de ses conclusions au fond, Mme [I] [G] demande :

— à titre principal, de débouter la SA [Localité 5] Habitat de ses demandes,

— à titre subsidiaire, de réduire le montant des loyers dus à 100 % ou très subsidiairement, de condamner reconventionnellement la SA [Localité 5] Habitat au règlement de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif, de 9.963,90 euros, à titre de dommages et intérêts pour non délivrance des biens loués, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et d’ordonner la compensation légale,

— de statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Elle fait valoir l’absence de mise à disposition du logement caractérisant un manquement à l’obligation de délivrance, le comportement d’un tiers étant indifférent. Elle avance l’absence de toute diligence de la SA [Localité 5] Habitat pour faire cesser le squat des lieux. Elle fait valoir sa domiciliation chez sa mère. Elle se prévaut de témoignages confirmant l’impossibilité de rentrer chez elle depuis la fin de l’année 2019.

Elle explique qu’elle est terrifiée et démunie face aux occupants de son appartement. Elle relève l’absence de toute démarche de Mme [I] [G] aux fins d’expulsion des squatteurs dont les identités sont toutefois relevées par un commissaire de justice.

MOTIFS

Sur l’existence d’un lien contractuel entre les parties

Il importe de rappeler que s’agissant des conditions de transfert du bail, les dispositions loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs et de leurs proches.

Il résulte de l’article 14 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement d’habitation à loyer modéré (HLM), en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il est de principe que les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.

L''arrêté du 29 juillet 1987, modifié par l’arrêté du 27 décembre 2022, fixe les plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’un motif d’une décision rendue par le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne s’impose aucunement au juge du fond.

Le motif de l’ordonnance de référé en date 19 octobre 2021 relatif au transfert du bail à Mme [I] [G] ne fait ni l’objet d’une prétention des parties ni d’une reprise au dispositif.

Bien que l’acte de décès de Mme [S] [T] ne soit pas versé au débat, il sera considéré comme acquis à la cause, en l’absence de tout débat sur ce point.

Il ressort des débats que les conditions de transfert du bail spécifiques aux habitations à loyer modéré ne sont pas vérifiées par la SA [Localité 5] Habitat du fait de la carence de Mme [I] [G].

Les conditions de transfert du bail ne sont par conséquent pas réunies et la qualité de locataire de Mme [I] [G] n’est aucunement établie.

Sur la preuve de l’occupation des lieux par Mme [I] [G]

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, les parties versent au débat trois procès-verbaux de constat de commissaire de justice mandaté par la SA [Localité 5] Habitat en date des :

-30 janvier 2020, constatant l’occupation des lieux par Mme [U] [P] se déclarant locataire de Mme [Z] [G], le montant du loyer étant de 300 euros,

-25 février 2020, mentionnant une remise des clés par Mme [U] [P] et constatant l’occupation des lieux par M. [A] [V], déclarant être entré dans les lieux deux jours plus tôt du chef de Mme [G] moyennant le versement d’un loyer, le changement de la serrure de la porte d’entrée étant relevé

-21 septembre 2022 aux termes duquel il est d’une part fait état d’une conversation téléphonique avec la mère de Mme [I] [G] signalant le squat de l’appartement depuis le mois de mars 2021 par une personne hébergée temporairement par Mme [I] [G] et d’autre part relevé l’occupation des lieux par M. [N] [X], se déclarant locataire de Mme [I] [G], bien que démuni de tout contrat à ce titre,

-2 novembre 2023, constatant des traces d’effraction sur la porte d’entrée et l’installation d’un nouveau verrou.

Mme [I] [G] communique des bulletins de salaire du dernier quadrimestre de l’année 2021 indiquant une adresse sise [Adresse 4], s’agissant d’un logement loué par Mme [M] [K]. Son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2020 mentionne une adresse identique, de même qu’une attestation de Pôle emploi du 9 février 2022 et un contrat de travail à durée indéterminée signé le 27 octobre 2022.

Il en résulte que le fait pour Mme [I] [G] de laisser son nom sur la boîte aux lettres, l’assignation du 17 janvier 2024 étant délivrée par remise à étude, est insuffisant à établir son occupation des lieux. De même, sur les trois occupants des lieux rencontrés à des dates différentes par le commissaire de justice, seul l’un d’eux désigne précisément Mme [I] [G] comme sa prétendue bailleresse.

La preuve de l’occupation des lieux par Mme [I] [G] ne peut être considérée comme rapportée tenant les éléments fournis par Mme [I] [G] relatifs à son hébergement par sa mère depuis l’année 2021 a minima.

La SA [Localité 5] Habitat sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la SA [Localité 5] Habitat supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SA [Localité 5] Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SA [Localité 5] Habitat aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION