TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [J]

Madame [H] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Cécile ROUQUETTE-TÉROUANNE

Maître [B] [U]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07378 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RCR

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

[Localité 8]

Société en nom collectif dont le siège social est situé [Adresse 5]

ayant pour gérante la société FRENCH PROPERTIES MANAGEMENT dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par la SELARL CORNET VINCENT SÉGUREL, prise en la personne de Maître Cécile ROUQUETTE-TÉROUANNE, avocat au barreau de PARIS et Maître Olivier BINDER, avocat au barreau dePARIS, vestiaire P98

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [J]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [H] [Z]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07378 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RCR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2017, la société FREGATE [Localité 11] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [J] et Mme [H] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4272 euros et d’une provision pour charges de 300 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 26352,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [J] et Mme [H] [Z] le 8 mars 2024.

Par assignations du 24 juillet 2024, la société FREGATE RENNES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard de M. [O] [J] et Mme [H] [Z] statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,29610,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, avec capitalisation des intérêts,5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, la société FREGATE [Localité 11] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s’élève désormais à 59367,35 euros.

M. [O] [J] comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative, il indique avoir connu des difficultés financières. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement de trois mensualités d’apurement, en plus du loyer courant. Il précise qu’il pourra procéder à ces versements après la vente d’un fonds de commerce.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société FREGATE [Localité 11] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 des articles 9 et 10 de cette loi, en ce qu’elle prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement et fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 7 mars 2024. Or d’après l’historique des règlements, la somme de 26352,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [O] [J] et Mme [H] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société FREGATE [Localité 11] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2025, M. [O] [J] et Mme [H] [Z] lui devaient la somme de 59367,35 euros. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [O] [J] et Mme [H] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

[O] [J] et Mme [H] [Z] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société FREGATE [Localité 11] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [J] et Mme [H] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juillet 2017 entre la société FREGATE [Localité 11], d’une part, et M. [O] [J] et Mme [H] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] est résilié depuis le 8 mai 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [O] [J],

ORDONNE à M. [O] [J] et Mme [H] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [J] et Mme [H] [Z] à payer à la société FREGATE [Localité 11] la somme de 59367,35 euros (cinquante-neuf mille trois cent soixante-sept euros et trente-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation arrêté au 1er janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse,

CONDAMNE M. [O] [J] et Mme [H] [Z] à payer à la société FREGATE [Localité 11] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE la société FREGATE [Localité 11] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [J] et Mme [H] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 mars 2024 et celui des assignations du 24 juillet 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge